近来，澳洲房市释放出了不少积极信号。各大城市的房价在年初停滞不前之后，已连续两个月出现超预期的增长。其中，悉尼的房价增幅领跑其他几大城市。

据《澳洲金融评论报》（The Australian Financial Review）报导，省会城市的房价涨幅在四月和五月分别达到了1.7%和1.6%，年平均增幅已达10.0%。而在此前的三月，房价增幅仅为0.2%。四五月间，悉尼的房价涨幅领跑全澳，四月增长了2.4%，五月更是达到3.1%。RP Data的高级分析师Kusher表示：“从房产数据就能看出市场的信心。”

图：“省会城市房价四月平均涨幅达1.7%”

图：“2016年5月，悉尼的房价涨幅以3.1%的增长率领跑全澳。”

图片来源：《澳洲金融评论报》The Australian Financial Reivew

市场展现的复苏信号不仅体现在房价上，也可在清盘率的强劲表现中一览无余。

进入初冬以来，澳洲房市与萧索的天气反向而行。6月的第一个周末，悉尼遭狂风暴雨肆虐，但房产市场在周六（6月4日）录得了80.1%的高清盘率。据Domain网站报道，悉尼该周末录得的清盘率，比上一周的72.4%要好得多。虽然相比去年同期的85.1%还是有所下降，但买家势头明显上升。

在市场回暖的背后，一些与房产投资休戚相关的政策也值得关注。近日，澳大利亚移民局官方宣布将于2016年7月1日正式实施留学生签证新政策SSVF, 新政策将对推翻现有的留学生签证种类，全面落实政府计划未来澳洲留学生翻倍的计划。

新政对于中国人来说最大的亮点，就是中国小学生可以到澳洲留学了，爸爸妈妈再也无需抢购中国的天价学区房，孩子们也可以跟雾霾说再见了，并且，父母一方可以到澳洲长期陪读，寻找可行的移民方法有机会获得澳洲绿卡。

澳洲政府对中国学生放宽留学要求，不仅仅是对中国的示好，更是希望中国留学生的数量翻倍后，可以刺激澳洲经济发展。这一新政无疑为澳洲楼市，尤其是学区房，引来了大批中国买家。

而此前，澳洲央行在5月3日宣布将基准利率下调至历史最低点——1.75%，也为房地产市场打入一剂强心针。不少房产从业人士认为，利率达到历史新低，初次购房者的贷款利率将跌至3.8%左右，房产的可负担能力持续提高，房市很有可能迎来新一轮反弹。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的模型这样显示：澳洲央行每降息0.25%，悉尼房价就平均增长4000澳元；去年五月澳洲央行的降息，令全国房价平均增长0.5%，对官方利息最为敏感的悉尼和柏斯的房价则增长了0.6%。

图：“澳洲央行宣布下调基准利率至1.75%；澳元应声下跌。”

图片来源：ABC新闻台官方网站

图：基准利率降至历史新低，2008年金融危机前的高利率时代一去不复返。

数据来源：澳洲中央银行

而对于中国买家来说，汇率因素也将左右购房决定。在利率下调政策公布之后，澳元汇率就开始一路走低，目前澳元兑人民币汇率已跌至4.83，可能再次进入换汇好时机。

图：5月2日降息以来，澳元兑人民币汇率一路走低。

图片来源：Yahoo Finance

投资房产的回报有两大变量：入市时机与房源选择。在对市场动向有了一定掌握之后，选择一个优质的投资标的就成了重中之重。

不论是自住还是投资，都要充分评估房屋的增值空间。在澳洲，决定房屋的增值空间和速度的是什么呢？以下这“3S”元素，便是澳洲购房的黄金法则。

第1个“S”是 Station 车站

寻找有价值潜力的物业时，我们首先要关注的就是房产的附近是否有火车站或者是电车和公共汽车站点。因为出行方便，无论是对自住和投资都成为购房的一个十分重要的因素。

第2个“S”是 School 学校

在选择房子时，周边是否有好的中学、小学、或是大学，是一个十分关键的增值因素。华人有“万般皆下品，唯有读书高”的观念，为了全力培养孩子，华人父母宁愿省吃俭用，也要在好的学区内购买房产。只要是学校的地理位置不变，房子的价值就会一直在那里，将来房子也很容易出手，你不仅可以顺利地收回你的投资，而且还可以获得可观的增值。

第3个“S”是 Shopping Centre

时尚的、有品味的购物中心也同样关系到生活的品质。一个配套设施完备的社区能不断吸引人们搬来居住。