【土澳思维】的朋友们，
在澳洲，越来越多的留学生家长开始运用“以房养学”的投资策略。我们与美国有一个很大的不同：澳洲没有高昂的房产税。
最近，一名读者看了我的上一篇的文章（多套房产的自住房税务疑惑），继续就自住房的相关事宜提出以下问题：
您好，葛会计，看了您的文章后，我还有一个问题。我们在中国工作，我们的女儿明年下半年会去悉尼大学读书，我们准备给她买一个1房的楼花，租房还不如买一个，您有什么推荐的吗（100万澳币以下）？需要明年年中可以过户的。我们知道最近贷款很严，您不用担心，我们可以全款支付。我们现在的问题是，如何买才可能确保这个房子是自住房？谢谢。
您好，xxx先生，
首先，祝贺您的女儿来悉尼大学读书，悉尼大学也是我的母校。楼花的推荐我以后跟您私聊，今天我就您问的税务相关问题，做一个较全面的回答。
如果一个房子可以全款支付，在产权上，我们有以下几种购房的可能：
100%是女儿的
100%是你们的（或其中一人）
你们（或其中一人）和女儿一起购买
首先，不管是以上哪种形式，你们都需要支付澳大利亚外国投资审查委员会FIRB的申请费，目前100万以下的房产为5,000澳币（除非开发商免掉）。
如果是后两种情况，你们只能买新房（如楼花），如果是第一种情况，你们可以买新房，也可以买二手房，买二手房的前提是：
女儿的学生签证期限大于12个月（大学签证一般都会）
女儿住在里面
房子不可以出租出去
如果女儿学成之后回国，三个月内需要将这套房子卖掉（不会有增值税CGT）；如果女儿学成之后移民，那这套房子想如何处理都可以了（继续自住或出租）
新州印花税方面，如果先是你们买，今后要想转给女儿，需要再交一次印花税（除非你们去世了，新州从1981年12月31日起废除了死亡税）。如果是第三种情况，你们今后把自己的产权部分转给女儿，印花税上面会有一定的优惠，但不可能全免。
其次，我想说一个简单的概念。房子增值后卖掉通常会有增值税 CGT，增值税不是一个独立的税种，它是所得税的一个分支。但是，如果一个房子从头到尾都是自住房（main residence），增值税就会被100%免掉！
因此，我们必须理解税法里的自住房是如何定义的。澳洲所得税法1997第1118-B大章专门处理自住房的增值税减免问题，税法意义上100%的自住房（main residence）必须满足以下三点：
必须是个人（一个人或多个人）名义来买（税法118-110）
房屋过户后，需要尽快搬进去自住。如果迟迟不搬进去，必须有很好的理由（生大病等）
房子从头到尾不可以出租出去（六年法则除外，但是这里不适用于你们的情况）
好了，我们现在来分析一下三种产权增值税的情况：
100%是女儿的：最简单，而且可以买二手房，今后卖掉也不会有增值税。顺便插一句，从资产保全的角度来看，假设您的女儿今后跟某某同居超过两年的，如果感情破裂，对方有可能会得到一些房产的利益。不过，你们也不用太担心，我认识的几个律师还是非常有绝招的。今后，我会专门写一篇文章。
100%是你们的：我不建议这么买。由于产权是你们的，要满足 main residence 的第二个条件是很难的，就算你们在房子过户后，来澳洲旅游，小住一段时间，也不一定可以。因为，税务局会结合你们在这个房子里住了多久、你们的主观意识（把这个房子当成你们的自住房）、你们日常的信件寄到哪里等综合因素考虑。因此，就算这套房子没有租金收入，是给女儿住的，也很难成为你们的自住房。换句话说，除非你们经常来澳洲常住，且住在这个房子里，这个房子通常还是会归为投资房，就算是自己的女儿住在里面，就算是没有租金收入。因此，今后卖掉会有增值税（如果有增值）。
你们（或其中一人）和女儿一起购买：我也不建议这么买，因为从增值税的角度来说，就算是共同拥有 Joint Tenancy（任何一人都不会有一个具体的拥有份额），税法也会把其看成是按份拥有 Tenancy in Common，因此，你们的那一份产权就有可能当投资房来处理（可以读读这篇文章：在澳【联名买房】需要思考的）。
综上所述，在可以全款买房的情况下，女儿买最好，全免增值税，而且选择性更大。如果必须通过贷款买房， 你们（或其中一人）和女儿一起购买最好（银行这面会有一些细节需要考虑，我今天就不展开讲了），至少女儿的那份产权全免增值税。
