“步行指数”帮您预测澳未来二十年后房价趋势

2016年07月08日 澳洲购房网

澳洲东海岸房产的价格高不可攀，在墨尔本或者悉尼，哪怕是一套小间公寓，很多年轻人都难以负担得起。早几年就已经有人说澳洲房产泡沫必将破裂，然而当悉尼的房产中位价不可思议地突破100万时，他们哑口无言了。近日澳洲的一些房地产专家对2040年的澳洲房市做出了预测，我们来看看业内人士对20年之后的澳洲房产看法如何。

东海岸大城市房价依然昂贵
作家兼房地产投资顾问Niro Thambipillay表示，那些等待房市泡沫破裂的人恐怕要失望了。“随着澳洲的人口不断增长，尤其是悉尼、墨尔本、柏斯和布里斯本，房价会变得更高。”

Thambipillay同时指出，澳洲不会出现美国式的房市崩溃。因为人口在不断增长，而且澳洲的抵押贷款一般是具有完全追索权的，意味着房产业主不能仅仅是搬走和把钥匙交还（给银行），银行会追着找到他们，借款人必须付出代价，这种情况不同于美国。“所以，尽管有一些时候我们主要城市的房价增速持平，但未来20年，如果房价相对于现在的水平没有涨一倍的话，至少也会涨50%。”他补充。

知名房产投资人Nathan Birch同意该观点。“未来20年东海岸将是赢家，”他指出。“我认为，我们会看到国内大部分地区还会经历两次繁荣周期。我们建的房子越多，房价就越可负担，但我们不认为，我们能追赶得上人口增长带来的需求。”

住宅投资公司Meridian Australia的创始人Glenn  Piper说道，悉尼很有可能继续保持领头羊的地位：“20年里任何事情都有可能发生，不过，我们难以看到有任何一个城市取代悉尼成为澳洲最昂贵城市。它是澳洲最大的经济体，拥有悉尼港，澳洲最贵的房子都坐落在这里。”

不过Thambipillay不认为澳洲的房价会攀升到像纽约这样的水平。悉尼的面积大概是纽约的两倍，对于现有土地有所减缓的人口增长水平将使得房价保持在远低于纽约的水平。

偏远地区房价取决于人口与基建
澳洲偏远地区的房子目前比州府城市要便宜得多，但是到2040年情况还是如此吗？

据Birch预测，人们将被迫迁至偏远地区，所以，实力较强的大型地区城镇将从这股潮流中受益，房价和人口可能激增。他指出，在像Tamworth、 Orange、Wagga Wagga或者Goulburn这样的重要大型地区城镇，房价将会增长。城市边缘的面积会扩大，人们会有更多动力搬到那里。

地区房市的命运取决于不断增长的人口和基础设施投资，例如高速铁路。

什么决定了房价——“步行指数”
最近几年里，步行方便程度已成为美国房地产圈中一个热门的主题。现在，这种概念在澳洲也渐渐兴起。步行指数体现了一个区域中的居民舒适度。

步行指数似定了一个标准描述步行方便程度——用来衡量居民用步行的方式游览住宅周边区域或步行至工作、商店、公共交通处的难易程度。运用卫星定位和网络地图，线上工具选定一些区域，这些区域内的住房距离咖啡馆、干洗店、剧院、体育馆等商业或娱乐设施更为近便。

那么哪些市郊最方便于居民步行呢？不出所料的是，那些人口密度较高且近市中心的市郊，大都集中在得分在90分的区域（衡量步行方便程度，满分100分）。

悉尼内西区摘得居民步行最方便的桂冠，拥有29个在90分或以上的市郊。接下来是墨尔本，拥有12个90分或以上的市郊，然后是布里斯本有五个这样的市郊，阿德雷德、珀斯、堪培拉、纽卡素各有一个。
那么，分数越高是否意味着该市郊的房地产价格越高？买家房地产公司Cohen Handler的负责人Simon Cohen表示确实如此，因为步行方便程度越高，意味着该设计的居民舒适度越高。

Simon Cohen表示，当评估一个地区在市场动荡期时是否表现良好，该地区的步行方便程度也将成为一个被考虑的因素。目前步行方便程度并不是所有购房者和出租房产者都在寻找的一个共同特点。

怎么选房？宜居性: 基础设施决定生活方式
如果可以轻松地步行到商店、饭店、工作地点，这将为生活方式带来极大的便利，人们愿意为此付出大价钱。许多购房者和出租房产者在处理位于这种步行方便市郊的房产时都会很谨慎——购房者或投资者对某市郊是否在步行方便程度上有优势，确实应该多加关注。

Simon Cohen说，“购买房产的技巧就是，总是将目标放在那些即使市场有变化，房价仍然会保持强势的地区。这类地区大都因为自身某方面的特点获得大量需求，从而抵消了部分市场变化，例如某些地区的田园风格，或者较完善的基础建设。“

比如，在步行便利的地区，人们可以更轻松地去工作，并且步行去商场购物；而对于有孩子的家庭来说，虽然空间和住房质量是优先考虑的，但距离当地商业街更近也是一个值得重视的方面——起码不需要开车去买一升牛奶；而对于投资者来说，这类地区的房产也更能吸引租客。”



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