【权威分析】地产开发中的GST陷阱,土澳思维微信公众号文章

【土澳思维】的朋友们，

最近不少客户、中介和律师都在问我房屋或地皮买卖中所涉及的消费税（GST）问题。那我们今天就来聊聊地产开发中的消费税。

通常情况下，二手住宅房转让是不会涉及消费税的，税法把这种现象称为 input taxed。但是，如果您是卖新房或地皮，情况就可能变得比较复杂了。

在房地产的转卖中，如果满足以下三大条件就需要缴纳消费税：

拥有生意、业务或者以利益为导向的商业交易
非资本资产（capital asset）的年销售额至少7万5千澳币（如非盈利，至少15万澳币）
买卖的房地产属于生意、业务或交易的一部分，英文称taxable supply

消费税法规定，以下三种情况的房地产属于taxable supply：

地皮
全新的住宅物业（不是二手房）
商业物业（包括商业住宅物业，如酒店。注意今天的文章不涉及免GST的生意买卖）

这样讲，太抽象。我们来举几个例子，您就好理解了。

小红是一个银行职员，在悉尼拥有一个独立屋，地皮非常的大。这几年悉尼的房价涨得如此之快，小红坐不住了，她决定自己先搬出去，然后把房子推倒，接着，自己向当地政府申请把这一块整地分成两块，然后在每一块地上盖一个新房。小红又找到一家地产中介，中介帮她每套卖了100万澳币，小红这次总共赚了50万澳币。在这种情况下，小红需不需要缴纳GST呢？我们来看这笔交易符不符合三点条件，如果全部符合，就需要缴纳GST：

小红虽然没有自己的生意，但是从小红的计划和行动（拆房、申请分地、联系建筑商、找地产中介等等）来分析，很明显是一个以盈利为导向的商业交易，满足第一个条件。
房子的销售额超过7万5千澳币，新盖的两套房子是要卖掉的，不是用来收租挣钱的，所以不属于小红的资本资产（capital asset），满足第二个条件。
房子是全新的住宅物业，而且属于商业交易的一部分，满足taxable supply的第三个条件。

所以，小红在卖房的时候，需要交纳10%的GST。

我们现在把这个例子稍微改一下，这两套房子盖好后，小红住回其中的一套，让自己住得更舒服些。另一套是为了她的女儿建造的。可怜天下父母心，悉尼的房价实在是太高，这样一来，她女儿只用支付分地的相关政府费用以及盖房的费用，就可以在悉尼拥有一套独立屋。

在这种情况下，小红的行动很明显不是商业交易，纯粹是家庭成员之间的一种资产协调。所以不满足第一个条件（后面两个条件就不用分析了），因此不需要缴纳10%的GST。

那我再问，如果一套让中介给卖了，一套给了女儿呢？相信您应该知道答案了：让中介卖掉的房产需要缴纳10%的GST。分给女儿的不需要缴纳10%的GST。

我们再来看一个例子。ABC公司几年前在悉尼买了一块地皮，由于种种原因，这块地皮一直被搁置着，没有开发。当初成立ABC公司的时候，就是为了买此地开发的。所以这些年来，ABC公司是没有任何生意和业务。前几天，一位买家想把ABC公司拥有的这块地给买下来。如果最后以500万澳币成交，ABC公司赚了100万澳币，需要缴纳10%的GST吗？还是那句话，我们来看这笔交易符不符合三点条件，如果全部符合，就需要缴纳GST：

ABC公司虽然过去几年没有任何生意和业务，但是从客观因素分析，公司卖地赚了100万，利益导向很明显。卖地皮属于商业交易，满足第一个条件。
地皮的销售额超过7万5千澳币，由于公司过去几年没有任何交易，地皮不可能是公司的资本资产（capital asset），因为公司不可能利用这块地来创收，满足第二个条件。
地皮的买卖属于商业交易的一部分，满足taxable supply的第三个条件。

所以，ABC公司在卖地皮的时候，需要交纳10%的GST。

我们现在把这个例子稍微改一下，如果这块地皮买来以后，发现有污染，无法开发。几年后，以低价200万卖掉，损失了200万，ABC公司需要缴纳10%的GST吗？

ABC公司虽然过去几年没有任何生意和业务，但是从客观因素分析，公司卖地虽然赔了200万，但是卖地后可以松绑公司的资金，减少持有地皮的机会成本，依然是以最终利益为导向的。卖地皮属于商业交易，满足第一个条件。
地皮的销售额超过7万5千澳币，由于公司过去几年没有任何交易，地皮不可能是公司的资本资产（capital asset），因为公司不可能利用这块地来创收，满足第二个条件。
地皮的买卖属于商业交易的一部分，满足taxable supply的第三个条件。

所以，ABC公司在卖地皮的时候，就算是赔钱，还是需要交纳10%的GST。

好了，我们来总结一下：