对于初次购买楼花的客户，有一些不负责任或者从业经验比较浅的置业顾问并不会告诉你购房的一些风险。

首先是贷款政策。

即使在两三年前贷款政策最宽松的时候，也同样发生过银行批准的贷款额度过低导致买家无力支付首付款，10%定金被没收或被迫低价转卖的故事。更不用说海外贷款政策极度收紧的当下。如果买了一个远超自己借贷能力的房子，交房时候的压力可想而知。关于这点，中介的话只能作为参考，在决定买房之前一定要找一个有经验的贷款经纪人详细帮你分析一下现在的财务状况，根据实际贷款能力来决定自己的预算，切勿在中介怂恿之下盲目下定超出自己能力的房子

其次是估价。

交房之前银行会请估价师对房屋价值进行评估，从而决定放贷金额，估价高几万或者低几万都是无法控制的事情。有些高密度区域的公寓在交房时经常出现估低的情况，建议在准备首付时至少多准备房价5%的资金，千万不要把预算卡的死死的，到时候措手不及。

第三，大部分中介都会告诉你这个房子好租好卖，建议自己查一查这个区的空置率。

澳洲房子的空置率都比较低是事实，租出去不成问题。但是有一些密度特别大的地区比如墨尔本市中心附近，空置率偏高，接近5%，要想及时出租或转卖，价格上的牺牲会比较大，建议可以在专业数据网站SQM Research输入楼盘所在的区，自己查询空置率

对于一些投资的买家，许多中介都会帮你计算投资回报，有一些会夸大增值，低估产生的费用。

曾经看到有中介给客户计算的物业年平均增值15%，年投资回报率高达35%，这也是典型的误导。诚然，澳洲房产平均每年增长7%－10%的规律是总结历史数据得出的客观结论，长远来看是肯定可以实现的。但是并不意味着从买入到出手的时期内一定可以达到这个数值。

作为一个成熟的市场，澳洲房产整体呈螺旋式增长，但不同地区的增长模式差异也很大。有些比较成熟而最近几年特别热门的区，目前增长幅度快，但可能买入的时候已经过了高速增长期，接下来几年走势会趋向平缓。相比之下，有些偏远的区将来有重大规划，现在虽然增长缓慢，未来可能进入快速增长期，但谁也不知道什么时候进入快速增长，有些中介打着潜力区的旗号把未来几年的预测增长率算入投资回报，这是不合适的，因为谁也不知道哪一年开始会进入高速增长周期。查询各个区房价的增长幅度可以上另一个澳洲房产网站Realestate.com.au，每一个区过去5年的房价变化都可以找到。 

总结以上，房地产中介行业门槛低，近几年澳洲房市火爆，从业者趋之若鹜。有些可能是做兼职，有些可能是从客户转成了介绍人，因此专业知识，经验，人品参差不齐。希望这篇文章的可以帮到大家，擦亮眼睛，学习更多知识才能更好保护自己。