北京时间12月15日凌晨3:00，美联储年度加息大幕终于揭开。美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.5%至0.75%的水平，这是美联储时隔一年后再度加息。

根据美联储发布的联邦基金利率预测中值，美联储官员预计明年将加息３次，高于９月底预计的２次。由于美国当选总统特朗普的财政刺激政策可能推升美国通胀压力，此前市场分析人士已预计明年美联储可能将加快加息步伐。

虽然全球资本市场对这次加息早有预期，但当加息“靴子”真正落地，尤其是美联储预计明年加息3次后，市场反应之大仍出人意料。美元指数冲高至102.62，为2003年以来新高，美股道琼斯指数更创下历史新高；国内股市、债市、汇市再次上演“三杀”一幕，上证指数迫近3100点，国债期货出现上市以来的首次跌停，人民币对美元汇率刷新8年新低。

       在这样的大背景下，美国房地产市场将如何变化呢？

一、贷款利率上升，购房成本增加

美联储加息，直接影响到贷款买房者的成本。尽管美联储只调控短期利率，但其决定会部分影响到房贷的长期利率。利率上涨，意味着购房者需付更高的月供。美联储把联邦基金基准利率提高25个基点至0.5%-0.75%，一般对30年期的贷款80万美金的人来说，利率每增加0.125%，每个月的利息会增加100美金左右。

然而购房成本的上升并不代表着房价会下跌。理论上讲，利息和房价的关系是成反比的，利息的上升会引起房价的下跌。因为房贷利率增高，贷款门槛提高，贷款月供增多，一些人可能不再具备贷款的能力。买家减少了，房地产市场会冷却下来。但是，从另一个角度来说，因为美联储已经放出话来，2017年将加息3次，所以也不排除市场上一些具备买房能力，但是还在犹豫的买家会赶在2017年加息之前赶紧入手。

劳伦斯·云表示，利率在提升，但幅度并不很大。综合看，就业增加了，信贷范围可能要扩大一些，这将会使2017年的房屋销售基本上不会有大的变化。Zillow分析师预计，可能是因为购房者在一个极端低利率环境下对加息不敏感。即使利率上升，2017年美国房价仍可能上涨3.6%。

二、反映经济复苏，市场需求旺盛

大环境上，美联储加息周期到来，反映了美国经济复苏较好，就业的增加和美国“千禧一代”的刚需使得房地产市场有着较大的增长空间。而且美联储历史上加息大部分推动了房价上扬。历史上26次美联储加息，有25次推动了房价上涨。

三、美元走强，吸引国际投资

与此同时，美联储的加息使得美元走强，人民币等多国货币贬值，这也使得一部分海外投资者选择在美购置房产，实现资产保值增值。来自北京的张女士说，他们看到人民币正在持续贬值，为了让手中的人民币现金保值，所以计划到海外进行房地产投资。她本来计划到洛杉矶购买一栋学区房，然后租出去，这样房屋不仅未来有升值潜力，还可以收租金，可谓一举两得。张女士认为如果买房，最好是买独立屋，这样比较物有所值，公寓和联排房都有很高的物业税，增值潜力不大，所以最好是在比较好的学区购买一栋独立屋。

美联储加息会对房贷利率产生一定影响，不过在美国经济复苏加速，房产刚需较大，以及国际资金回流等利好因素的影响下，美国房产未来依旧会保持良好的发展态势，房价也会维持现有水平甚至继续增长。

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