众所周知，澳大利亚法律清晰、完善且健全，并与中国的法律不尽相同。
海外买家在澳置业多多少少有遇到过一些法律问题，今天，我们就大家最关注的几个法律问题进行科普与分析。
婚前财产分配
婚前财产的分配是已婚人士非常关心的一个问题。
相信大家或多或少都有考虑过：自己的婚前财产该如何保护？婚前房产在离婚后是否会被分配？
其实，澳洲并没有明确的婚前婚后财产的分类。所以，万一，真的过不下去了，双方无论选择分居或离婚，所有的婚姻共同财产都是需要放到一起进行分割的。
分割时，法庭会参照以下三点来进行财产分割：
审查财产
法庭会明确当事人的资产，负债以及经济来源，此处的财产包括所有的财产，无论是何时获得的，在谁的名下，在什么国家。双方都应该详细例举自己的财产，不能有任何隐瞒。
衡量贡献
法庭会衡量双方对家庭的贡献，就算一方只是呆在家里做家务，也是对家庭做出的贡献。
如果一方在婚前拥有许许多财产，但是婚姻关系短，那么这一方的贡献会被认为较大。但随着婚姻时间的增加，婚前财产多的一方的贡献会慢慢减少。
也就是说，结婚时间越久，有钱的一方能分走的就越少……
衡量需求
法庭会衡量双方未来的需求。如果一方需要照顾孩子而无法正常工作，那么他／她能够得到的就越多。
所以说，法院会按需分配，总体偏向带孩一方。
对于在澳洲为子女买房的父母来说，关心的则会是如何保障自己孩子的婚前财产了。
配偶间是可以做财产协议的，将自己名下的财产进行分配的约束也是对自我的保护。
如果一直在一起，那么协议便不会生效，如果有一天分开，那么就可以按照协议上的内容进行分配。
但是澳洲对于这类协议的格式有着严苛的要求，如果格式不达标便不予生效，并且只能在配偶间进行，法院也会自由裁量，对该协议进行评估。
协议的形式包括：
借款协议
父母通过借款给子女的方式对子女名下的财产形成保护。
即使将来一方将房子卖出，卖出者需要将借款还给父母。
设立遗嘱
如果父母比较担心的话，也可以选择将房产写在自己名下，并设立遗嘱，为以后自己的财产进行提前分配和规划。
信托基金
父母也可以设立一个信托基金，通过信托基金置业。
信托基金可以持有物业、股票等各类投资产品，自己，子女，子女的配偶及孩子等都能成为受益人。
然而该基金成本较高，如果在澳洲的资产规模较大，或者家庭比较富裕的，可以考虑设立家庭信托。
海外买家政策
同时，多变的针对海外买家的政策也是大家的一块心病。
海外买家到底能不能买二手房？留学生是否能买二手房？
海外买家一般来说是无法购买澳大利亚已建住房，但在澳洲的持有超过12个月有效签证（包括163，188，457及学生签证等）的临时居民，可以申请购买一栋二手房，作为并且只能作为个人居住用途。但必须在签证到期离开澳洲时出售此住房。
如果海外买家意图购买二手房屋并且进行推到重建的，通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量，也就是说如果推倒一栋就必须要建两栋以上。
在澳大利亚，二手房出售主要靠拍卖，作为一种主流的、卖家中介偏爱的竞价购买形式，同时能更好地体现卖家优势。
很多持有临时签证的海外人士东奔西跑，参与了无数二手房拍卖后才买到心仪的物业，而拍卖合同中通常是不会有任何的条件性条款的，没有冷静期，意味着落子无悔。
针对这个问题，许多人会有疑问，海外买家置业要申请FIRB，如果FIRB申请批准周期有40天，那么一旦在拍卖前无法获得批文，买家就会丧失参加拍卖的资格。
由此，我们可以想象，如果海外买家要提前为每一处物业都申请买房许可，这是一个非常费心费力且不合理的程序，不仅审批的时间不够，而且还要付出不计其数的申请费。
为了解决此类困难，FIRB新政给予了这类买家申请“二手房豁免证书（拍卖）”(Established Dwelling Exemption Certificate (Auctions))的解决方案。
海外买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费，从而申请“二手房豁免证书（拍卖）”。
手握“入场券”，买家便可在6个月内参加任何拍卖购买一套在申请房价范围内的房产，一旦拍卖下物业，则可以向FIRB支付$5000澳元的申请费，并申请将豁免证书修正为相应的买房许可。
那么，作为留学生，在澳大利亚购买二手房市需要特别注意些什么呢？
1. 由于二手房是拍卖的形式，价高者得，因此竞争比起新房和楼花可能更为激烈。
同时，如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。因此，在购买二手房时要学一些拍卖技巧及做准备工作。
2. 如果学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。
银行在办理贷款业务时会衡量房屋的价值及贷款人的还款能力，作为全职学生，很难达到银行贷款的收入要求，因此需要提前做好资金方面的准备。
3. 留学生购买二手房后，只能作为自己在澳大利亚的住宅使用，禁止以获得收入为目的而出租该物业的任何部分。
从理论上来说，购买了二手房后必须搬进去居住，即使空关着也是不符合FIRB规定的。
4. 在学生签证到期或学生离开澳大利亚或停止使用该物业为其主要居所的3个月内，必须将该物业出售。
另外，学生的父母如没有澳洲有效签证是无法购买二手房的，只能以孩子的名义购买。如果是购买新房或楼花，父母可选择将物业写在孩子名下或自己名下。
合同的签订
无论是在哪里买房，签订合同时必须要谨慎，一定要咨询专业律师的意见。
冷静期
在澳洲买房时，有一段时间的“冷静期”，顾名思义，有更多的时间去考虑自己的决定，并拥有反悔权。
在澳大利亚签署合同时，都会有法定的冷静期，所有决定都需要在冷静期内作出抉择，一旦过了冷静期，要是违约将会付出很大的代价。
一旦买房合同生效，就会自动产生冷静期。冷静期内，卖家是不可以接受其他的买房要求的，而买方可以利用这时间寻求法律意见，对房屋进行检查，联系银行办理贷款手续等。若是房屋有任何问题，或资金方面有问题，买家可以及时取消合同。如果买家在冷静期内取消合同，部分订金将作为赔偿支付给卖家。
但是！公开拍卖的房屋没有法定冷静期，而且，澳大利亚各州的法定冷静期天数不同。因此，如果参加拍卖的话，需要提前与律师进行协商，办理检查和贷款等事宜，一旦拍下，需要马上签订合同。
如果买卖双方意见一致的话，可以取消法定冷静期。买家的律师需要出示法律文件证明卖家同意取消法定冷静期，一旦冷静期取消，如果终止合同，违约方需支付给另一方房屋售价10%以上的违约金（具体金额视合同而定）。
“日落条款”
许多人应该听说过“日落条款”（Sunset Clause），是指购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式等条款，也就明确了条款的无效日期。
当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时，“日落条款”不仅为买卖双方提供了免责解约的机会，更给出了双方在条款时效前的有效缓冲，双方可以在条款失效前做提前准备。
几乎所有澳洲楼花的购房合同上都会保障买家权益，要求开发商注明交付日期的“日落条款”。
该条款规定，如果楼花未能在条款规定时间内完工，购房合同将会失效，卖家需退换买家所交付的定金及相应利息。从而卖家可以降低自己的购房风险。
因此，“日落条款”也一度成为不少中国买家交口称赞的合同条款。
然而，由于近几年房价飞速增长，楼花合同签订时房屋的售价会低于交付时的价格，巨额差价使得极少数开发商故意拖延交房时间，利用 “日款条款”终止原本的合同，然后再以更高的价格进行二次销售。
原本保护买家权益的“日落条款”变成了开发商谋取不正当利益的工具，导致买家的金钱、时间成本被束缚在楼花项目中，错失资本增值和其它投资机会。
因此，请在签订合同前请律师详细解读合同条款，注意“日落条款”，有任何不清楚或疑问一定要与开发商进行协商。
交房前转卖楼花
由于近期澳洲银行对海外贷款政策不断收紧，很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批，被迫无奈将楼花委托中介进行转售。
一方面，澳大利亚政府及开发商对楼花转售持反对的态度，他们认为容易造成炒楼花的现象，对澳洲房地产市场会有影响。
另一方面，市场上很多潜在买家都对二手楼花非常感兴趣，由于大量楼花合同将会以1-2年前的价格进行原价出售，强大的价格优势使二手楼花在置业者中非常有市场。
直接转卖
一般来说，直接转卖是转售楼花的最基本方式，风险较小。
直接转卖的方式是，一手买家的合同仍旧持续，但需要找到新的下家来购买自己的房产。
在这笔交易中，原来的一手买家成了卖家，合同价格由一手买家制定，也由他与开发商先成交此楼花，再过户给二手买家。
两个买家都要按照合同金额交印花税。
开发商协商终止合同
与开发商协商终止合同是楼花转售的一种特殊方式。
如果是由于财政困难或其他因素导致无法继续履行购房合同，买家可以向开发商提出申请终止合同，同时需要给开发商找一个潜在的买家。
如果开发商同意终止合同，那么买家和开发商之间的合同便终止，开发商可以自由地与其他买家签订新的购房合同，通常价格和条件会保持一致。
这种情况下，一手买家不需要交印花税，因为他没有完成购房合同，进行置业。如果已经缴付了印花税，那么他可以以合同终止为由申请退回印花税。
但是这种方式需要开发商合作，也需要一个需求极大的买家市场作为依托。
通常情况下，开发商不会愿意以原来的合同的价格和条件转售，因为这可能会对开发商持有待售的物业估价造成一定的影响。
大家需要格外注意的是，澳大利亚政府及开发商并不支持楼花转售。但是，转售空地还是可行的。
如果选择转售空地，那么无论卖给海外买家还是本地买家，只要取得FIRB许可， 并了解条件限制（必须用作建房用途，必须在许可日起24个月内开工），基本是可以自由转售的。
如果买家在建房前将空地卖出去，则需要申请另外一份“卖地许可”，就是告知FIRB为何无法按时开工，为何要在建房前转售。
只有在获得了“卖地许可”，才能合法转售空地。
看了今天的推送，
是否对在澳洲买房需要的法律知识有些许的了解呢？
买房毕竟是人生大事，
知道的越多，心里就会越有底。
当然啦，请个靠谱的律师会更加事半功倍。
希望大家都能买到合心意的好房子！
