房产投资获利的四个方面：

1、资本增长：房产价值随着时间的推移而上升

2、租金回报：从租户获得现金

3、加速或迫使增长：通过装修或升级来提升房产的价值以创造资本的增值；

4、税务利益：比如通过负扣税或折旧免税来获取税务上的利益。

资本增值是最重要的因素，但这不一定符合每个人的看法。

统计数据显示，现实中大多数房地产投资者的失败，他们从来没有达到他们向往的经济自由，部分原因在于他们采用了错误的策略——许多人追求现金流。请不要误解，现金流是最终的目标，但只能在已建立了足够的优质投资房产的资产基础上。

1、积累阶段——通过好位置的房产资本增值建立资产基础（净值），可以利用为杠杆作用、资产组合以及时间来进行财富积累，再通过装修或扩建达到资产增值。

2、过渡阶段——一旦拥有足够强大的资产基础，则会慢慢降低贷款价值比率。

3、实现现金流——可以依靠资产组合享受生活。

以最安全的方式经过房地产投资之旅，显然需要一些房产周期，确保购买资本增值高于市场平均水平的房产。为方便起见，归纳为以下五点策略：

1、购买吸引自住房主的房产。这并不是指卖掉自己的房产，由于自住房主会购买类似的房产，从而推高当地的房产价值。这在当前的房地产周期中尤其重要，因为投资者的比例在市场中可能会减少。

2、购买价格低于本身价值的房产，这就需要买家对房产估值有一定的了解。

3、在长期资本增长强劲的地区，由于人口原因，其房产增值会继续超过平均水平。这个地区将有更多的自住房主会因为生活方式的选择居住在此，当地人青睐该地区，也能够负担得起，因此他们会有更高的可支配收入。一般来说，各大州府城市的内城区和中环地区较为富裕。

4，寻找特别的房产——具有唯一、特殊、不同或稀缺特征的房产。

5、购买可以通过装修、整修或重建来创造资本增长的房产，而非仅仅等待市场的变化带来资本增长。

并非所有房产都是优质投资房，市场上不到2％的房产才能达到这一级别。