自从1936年负扣税政策在澳洲问世以来，对于它的争议甚嚣尘上，时不时地会被旧话重提，成为政治界和地产界专家的争论焦点。
澳洲社会服务理事会(ACOSS)就曾发布过一份报告，敦促政府取消房产负扣税政策。更有澳洲工党提出，如果工党能在选举中胜出，从2017年7月开始，只有购买开发商建造的新房，才能够使用负扣税，资产增值税折扣幅度也要由原来的50%降到25%。
由此，负扣税改革话题又一次被推上了风口浪尖。
什么是负扣税
负扣税（Negative gearing）通常是指投资者通过贷款购买资产，得到的收益少于贷款利息和其它相关支出，从而造成亏损。
澳洲政府为这种投资损失提供税务减免政策，允许投资者申报损失，抵扣其它收入。
在房产投资方面，负扣税就是指当贷款利息、物业折旧和其它支出比租金收入高，产生损失时，业主可以抵扣工资收入，降低缴税额度。
假设投资一套50万澳元的房产，第一年的收入、支出和亏损额分别为：
投资收入＝25,000澳元；
投资支出＝40,000澳元（含折旧）；
投资亏损＝40,000澳元－25,000澳元＝15,000澳元。
工作收入为80,000澳元，
那么由于投资亏损了1,5000澳元，
纳税收入将从80,000降到6,5000。
根据澳洲的税率，本来要缴纳的个人所得税是17,547澳元，现在则为12,672澳元，可以少缴4,875澳元。
也就是说，政府的负扣税政策给了你近5千澳元的补偿。
听起来似乎是一个很诱人的政策，但是关于它的争论却是愈演愈烈。
限制负扣税，十年带来三百亿？
正方：支持限制负扣税
反方：反对限制负扣税
陈词：限制负扣税，澳洲政府十年可省三百亿
限制负扣税省不了多少钱，甚至造成澳洲房价下跌
财长Scott Morrison指出，工党提出的负扣税改革政策属于空头承诺，能带来的实际收效甚微。
CoreLogic RP Data的研究主管Tim Lawless指出，2015年1545亿澳元的澳洲房产投资中，有将近93%是针对现房。
大部分投资者都把钱投在了现房上，如果这部分资金从房市中撤出，将引发澳洲房价大幅下跌。
总理谭保称，工党提出的方案是未经过深思熟虑的危险的改革举措。如果限制负扣税，造成澳洲房价下跌，会让澳洲业主普遍感到不安，甚至破坏整个住宅房产市场。
负扣税偏袒高净值人群，中产阶级买房道阻且长
专家指出，一半以上的负扣税申请人是年收入超过10万澳元的高净值人群，近30%的申请人年收入超过50万澳元。
也就是说，负扣税政策从本质上偏袒了富人，让穷人买房越来越难。
工党提出，大部分负扣税和资产增值税的税收优惠流向了澳洲收入最高的人群，使其成为让富人变得更富的工具。
负扣税哄抬房价，对其作出限制能刺激新房建设
社会服务理事会指出，超过90%的投资贷款用于现房，而不是新房，所以投资者没有增加房屋的供应量，促进新房建设，只是哄抬了房价。
工党声称，澳洲住房建设跟不上人口增长的步伐，如果限制负扣税，将刺激新房建设，增加两万五千个工作岗位并改善住房可负担性。
负扣税将首次置业者挤出市场，增加住房压力
工党声称，近年来澳洲主要城市的房价增长让首次置业者望尘莫及，过去一年中投资者对新贷款的申请比例甚至超过了自住业者，投资者占领现房市场，使得首次置业者的负担能力下降。
如果限制负扣税，房价压力将相对降低，很多年轻人和首次置业者就能重新拥有澳洲梦。
限制负扣税会使房价下降，租客将变成自住业主
智库Grattan Institute的首席执行官John Daley表示，如果限制负扣税，房价可能会下降，虽然这一变革对于中产收入者的打击可能会高，但现在买不起房产的底层民众会续能够买得起房。
一旦收紧负扣税政策，投资者就会出售房产，现有的租客就会变成自住业主，减少市场上的租房需求。
限制负扣税不会引起租金上涨
经济学家Saul Eslake认为，去掉通货膨胀率的影响后，1985年限制负扣税后，只有悉尼和珀斯的租金上涨，其它首府城市没有受到影响。
而悉尼和珀斯的租金上涨的原因是由于这两个城市的租房空置率在此期间特别低，所以租金上涨并不是由于负扣税的限制造成的。
负扣税的主要受益人群是普通工薪阶层
澳洲房产理事会（Property Council）对此提出异议，根据统计局数据显示，在近127万申报净租赁损失的业主中，约70%的人纳税收入仅为8万澳元甚至更少，91%申请负扣税的投资者只拥有一套或两套房产。
因此他总结道，享受负扣税优惠的主要人群是普通工薪阶层，例如工匠、教师、护士、售货员、办公室初级文员等。
这些工薪阶层的人们在工作的同时将房产投资作为未来养老保障的一个重要手段，如果取消负扣税政策，将会摧毁他们的信心。
负扣税不是错，改善可负担性要靠增加供应
房产理事会主席Ken Morrison表示，有很多因素造成了澳洲房价火箭式上涨。政府对土地开发的限制、阻碍新房供应的税务制度、人口的集中化分布，主要城市以外的职位短缺等因素都影响住房负担性。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver指出，如果取消或限制房产投资的负扣税，将造成税务制度的扭曲，打击房产投资。
因此打击负扣税不是解决办法，真正该做的是为新房建设铺平道路。
负扣税有利于增加房源供给，限制反而增加住房压力
CoreLogic RP Data的高级研究分析师Cameron Kusher称，根据统计局分析过去三十年的住房批准数据表明，政府供给的房产太少，无法满足居民的居住需求。
从负扣税政策中获益的物业投资者对物业的需求顶起了建筑行业的半边天，同时促进了私人物业出租市场，减轻了政府的压力。
所以负扣税为增加房源供给提供一个新的途径。
财长Scott Morrison指出，工党的负扣税改革会给新房市场带来负面后果。投资者面临的选择变少，为了享受负扣税优惠争相购买新房，进而推升新房价格，从而将购买和租赁新房的首次置业者和租客挤出市场。
限制负扣税将引起租金上涨
前财长Joe Hockey曾指出，1985年Hawke/Keating政府采取了削减房产投资者利益回报的政策，对负扣税进行限制，投资者的房贷利息只能用来抵扣租金收入的税收，不能用于抵扣其它收入。
此举引起澳洲主要首府城市房租的大幅上涨，记录表明两年内房租上涨了25%，此项改革仅实施了15个月就宣布结束，因此政府不能再重蹈历史的覆辙。
负扣税增强中产阶层信心，为未来养老做保障
房产协会总理事Ken Morrison指出，要慎重对待房产税调整，即使只是精准微调，但事实上对澳洲家庭和经济将造成极大影响。
房产协会住宅部门总理事Nick Proud也表示，澳洲人口老龄化日益明显，人们需要拥有为未来减轻财务压力的投资选择，而负扣税可让很多中产阶层通过投资房产来降低缴税金额，增加储蓄，满足退休后的生活所需。
同时，负扣税也有利于鼓励澳洲年轻人和首次置业者迈出购置房产的第一步，转变购房思维，将首次置业作为投资而不是自住。
投资者何去何从
首先投资者需要了解，房产行业对于澳洲经济起着至关重要，不可替代的作用，大部分澳洲家庭的收入都投资在房产上，房产税的任何细微调整都会牵一发而动全身，对经济和社会产生举足轻重的影响，因此，政府一定会三思而后行。
其次，无论政策怎么变，不会影响到现有投资，1985年的负扣税改革当时也只是针对新投资，遵循“祖父条款”。所谓“祖父条款”是一种法律适用规则，即立法变化以后，旧法适用于既成事实，新法适用于未来情形。
现房负扣税取消，二手房的投资吸引力将下降，新房的投资吸引力会增加，可能促成新房交易市场的火热局面。
现房投资的税收优惠如果减少，投资者将会要求更高的租金收入，追求租金回报的上升，如此一来，税务优惠的减少将通过租金的增加被弥补。
对于长线投资者来说，负扣税虽然能在一定程度上帮助加速财富积累，但不是投资的最终目的。投资者终究还是希望负现金流能早日变成长期的正现金流，实现财富自由。
公说公有理，
婆说婆有理，
观点各异的专家意见，
政府一再提出的调整方案，
关于负扣税的争论似乎永远不会停止。
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