每日更新，让你了解国外房产新鲜资讯

澳洲是少数实行负扣税（negative gearing）的国家之一，而且澳洲的负扣税政策和其他国家的有很大不同哦！

但是负扣税究竟是什么？可能很多朋友都听说它是“一个能快速积累财富的强有力工具”，但是好像没具体了解过“负扣税”。

为了让大家更加愉快富饶地在澳洲生活，今天我们就来全面解析一下负扣税！

不要天真的以为“负扣税”带一个“税”字就觉得它是一个税种，其实它是主要存在于房产投资中的计算方式啦~

在一个财政年度中，如果维持投资物业的现金支出和非现金支出超过投资收益，（举个例子，如果我们维持业务所需要付的银行贷款利息、水费、电费、市政费等，加上房屋折旧等，超过了我们的房租）所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税。

虽然说负扣税不是一个税种，但是它也与税务挂钩哦！

这是因为负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/Wage），资本利得（CapitalGain）等，可以以此降低应税收入，达到最终减少缴税的效果。

负扣税政策允许业主申报所有与房产相关的扣税，包括房贷利息——所以他们只需确保投资房产的成本大于租金收入就行啦~

在我们说“负扣税”是如何“扣”之前，有两个前提要再强调一遍：

&　收益者是从银行借贷进行投资的（包括房地产和股票等）；

&　投资收益低于贷款利率及其它相关支出。

那么，我们来模拟一下整个流程是什么样的：

假定，你向银行借贷了50万（个人已支付了20%的首期），买了一套投资房。

借贷$500,000的年息是5%，年息为$25,000；物业租金为每周$500，全年收入$26,000；投资物业的折旧费$15,000；物业管理费$4,000/年；

以上各项费用：

收入：租金$26,000

支出：利息$25,000+折旧费$15,000+物业费$4,000=$44,000

收入与开支相抵，亏$18,000

再假设你年薪为$60,000，由于投资亏损，在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$18,000。

因此，你需要纳税的额度便从$60,000-$18,000降至$42,000。

根据澳洲的个人收入税率，$37,001–$87,000是32.5%。你的应缴纳额从$60,000降至$42,000，可以少缴$5,850。

如果你所在的公司已经按照$60,000的收入向税局缴纳了所有税额，税局将会根据你的“损失”情况，给你退税$5,850。

所以说，在澳洲如果个人因为借贷投资受了损失，政府会根据“负扣税”政策给予“补偿”~

从以上简单算法不难看出，受益者大多是有能力贷款购置投资房的人。特别是高收入者，可以从负扣税中获得更多更大的好处！

要知道。根据统计，收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！居然比平均回扣值$10,950高出一倍还多！

据澳洲统计局的数据显示，获益的澳洲人可是不少呢！

当然，从负扣税中获益的有相当一个比例是“普通的工薪澳人”（average working Australians）。

据前两财年统计，从负扣税中获益的工薪群体包括：

教师与幼儿教育者：61,500

应急服务人员：12,315

护士及高龄看护者：41,980

清洁工：6,940

办公室初级文员：83,280

酒店服务人员：21,555

理发师：1,645

售货员：46,450

运输工人（公交、火车、货车、快递）：15,525

工匠（木工、水工、电工等）：34,395

这些普通的工薪阶层共有325,585人提出并享受了负扣税的收益，80%他们的年收入少于$8７,000。他们中的91%只拥有1或2处投资物业。

但是有一个值得注意的是，1万5264名业主拥有至少6套投资房，并申报了投资损失，还有1万4555人拥有5套投资房！

因为这近3万澳洲人拥有5套甚至更多的房产可以享受负扣税优惠，直接导致政府每年损失多达50亿元的税收。

73%的澳人有一套房，18%的人有2套，5%的人有3套，2%的人四套，1%的人有5套！拥有6套以上房产的人还有1%……

來源：唐人街

版权归作者所有。如有侵权，请作者直接在公众号留言，以便我们及时更正，多谢！若未能找到作者和原始出处，望谅解。

邦拓国际，用心服务海外房产投资16年！