在英国伦敦同其他英国城市相比，除了房地产的吸引力以外，还有世界一流的文化体验机会、教育机会、社会保障等一系列优等的民生待遇，这些因素相结合使伦敦成为世界投资者汇聚的焦点。在英国对于投资房产的朋友来说，不论自住(Residence)，还是投资出租(Buy-to-let)，还是纯粹投资（中长期考虑），子女教育或是有其他的因素考虑，投资者应采取不同的投资策略，选择不同的房产类型。并且选择最佳的投资回报率的投资方案，这是投资英国房产后值得注意的。面对新财年印花税上涨，如果在既无法通过公司名义购房，也不能及时出售房屋的前提下，只要投资的房产回报率够高，多交的税费自然会被轻而易举地“cover”（覆盖）掉。
方式一：按房间出租
例如，海外住宅物业通常将房价和土地价格分开计算，房产每年折旧，而土地却长期“增值”，购买具有永久使用权的房产更有长期投资价值。如果子女在英国读书，买一个合适的公寓单元甚至出租多余的房间，好过租房为别人交银行贷款。这就牵扯到了一个词House In Multiple Occupation，意思房子是租给三个或三个以上，不是来自同一个家庭的人，一起共用房子的设施，比如厕所和厨房等。通俗一点就是按房间出租。
在通过房产投资获取租金回报中，按照房间出租通常是获得现金流最可观的方式。举一个简单的例子：有一个四室两厅的房子，放在市场上整套出租，也就是所谓的“单租”，租金是每个月£1500。如果按房间出租，四间房按每间的市场租金每月£550来计算，一个月租金就有£2200，即使减掉水电杂费，依然比整套出租赚得更多。
这其中一个很重要的词叫Licensed HMO，在当地政府的网站上有规定，房子是三层楼或以上，同时里面住了5个或以上房客（不是一个家庭），这种HMO则需要向当地政府部门（Council）申请相关执照。
有关按房间出租的优势劣势
优势：
1. 现金流高，上面的例子就是很好的证明。房间的价格和其大小，条件，地段，停车位等有直接的关系。比如自带卫浴的房间的租金肯定比没有的贵。
2. 如果HMO拿到了执照，会提升房子的价值，这个价值是从建筑物本身（Bricks and Mortar）考虑或是商业（Commercial）方面来评估。
3. 除了房子（House）以外，大户型公寓（Flat）特别是之前用作政府福利房（ex-council flat）也适合做HMO，这种公寓购买成本比房子小，回报率更高。
劣势：
1. 房客多导致管理成本高，需要花更多的时间来维护房子。通常HMO需要房东提供所有房间的家具和公共区域的电器家具，这也是一笔不小的成本。
2. 如果房子必须要申请执照才可以做HMO，这种情况对于房子内部有特定的要求，主要是针对安全方面的一个规范。比如每个房间都要有防火门或者至少厨房的门是防火门，火警警报器、二氧化碳感应器、灭火器等安全设施也是必须的，另外对每个房间的大小也有规定，比如不能小于6平方米（每个政府不一样）。而且Council还会定期过来检查安全要求有没有符合标准。
3. 在购买房子的时候选择的借贷银行也会有影响。很多银行（HSBC, Lloyds, Santander, Halifax等）都不允许借贷人把房子做成HMO或者Licensed HMO。所以在挑选银行的时候必须让对方知道你的投资目的，用对的银行产品才能无后顾之忧。有些房东把用buy-to-let（以租还贷）的贷款拿来做HMO，这就违反了他们的借贷条款，因为一般buy-to-let的贷款只可以把房子整套出租。如果房东不清楚这一点，而去向当地政府申请执照，政府部门就会通知房东借贷的银行关于他HMO的申请，银行一旦知道这个情况，就有权要求房东把贷款全部还清。
4. 有些情况下为了在屋子原有的内部结构下另外创造更多的居住空间，投资者会考虑把车库或者楼顶改造成房间，或者说加建几个房间卫浴（en-suite）来增加租金的收入。这里需要投资者衡量投资回报的问题。除了HMO,还可以在拍卖行竞拍获得房产。
方式二：从拍卖行购得房产
除了HMO,还可以在拍卖行竞拍获得房产，我们先来看两个案例：
案例1
Barking两房一厅Ex-CouncilFlat（伦敦4区）
成交价：£200,000 (2016年3月)
首付25%：£50,000
法律费用包括印花税：£3,000
装修：£7,100
电器：£800
家具：£0
总投入：£60,900
租金：£1,300pcm（不包家具，市场同类型平均租金£950-1,100）
银行利息：£328pcm
房屋维修保险：£18pcm
物业管理费：£106pcm
每月租金现金流：£848pcm/£10,176pa
投资回报率：16.7%
这套公寓一开始在中介上卖£180,000出售，几个月后买家退出交易，公寓重新放回市场上。当时正值2015财政预算案宣布2016年4月起印花税上调的消息，买房的人增多，房价上涨不少，在与其它竞争者几番较量下最后以£210,000的价格被屋主接受。然而银行只评估出了£200,000的价值，这意味着我们首付要多给£10,000现金。在与屋主沟通交流后，屋主最后同意以评估价格£200,000卖给我们。我们用最低的成本把整个公寓翻新了一遍，而且还多加了一个房间，成为了三房一厅。公寓在装修后一个礼拜内以£1300租出，回报率高达16.7%。
案例2
Thamesmead两房一厅公寓（伦敦4区）
成交价：£165,000 (2015年1月)
首付25%：£41,250
法律费用包括印花税：£3,600
装修：£4,000
电器：£800
家具：£1,500
总投入：£51,150
租金：£1,300（市场同类型平均租金£950-1,150）
银行利息：£452pcm
房屋维修保险：£7pcm
物业管理费：£131pcm
每月租金现金流：£710pcm/£8,520pa
投资回报率：16.6%
这个公寓是在拍卖行竞拍获得，那时候成交价是市场价值£180,000，这个房子条件比案例1稍好，属于中等。用比较少的成本把公寓简单翻新了一遍，只带了一次看房就租出，租客现在还在里面居住，回报率也有16%以上。
这只是其中两个案例，如果只花£200,000左右买一套房，每月从租金获得£700多的利润，你大概只需要买四套这样的公寓或房子就可以有比较好的被动收入（Passive Income），当然还能享受到日后房子升值所带来的更高回报。以上就是两种在英国投资房产提高投资回报率的方式，
方式三：选择高投资回报率的区域
Rightmove的统计数据显示，其中10个区域是伦敦市内购房出租投资回报率最高的地区（数据依据为2015年第四季度地区两居室平均房价），数值均高于25%。其中，投资回报率最高的地区是南部的欧沃（Oval）。在2014年第4季度，这个区域的两居室平均房价为45万英镑，仅过1年，到了2015年的同一时段，该地区的房价便超过了57万英镑，即平均每月上涨1万英镑。目前该地区两居室的租金为1700英镑每月，小区设施较好的以及靠近地铁站的租金会更高，若按此均价计算那么回报率可以达到31.3%。
以上就是英国投资房产能提高投资回报率的三种基本方式，房叔提醒大家的是，关于这三种方式首先注重投资回报率高的区域，location，location，location固然重要，在伦敦如此寸土寸金的地方，投资眼光策略一定要稳，其次就是在买好房子后巧妙的出租方式来提高投资回报率，最后您要是能有更多的精力和头脑再涉足拍卖房产的领域，房叔最后提醒大家，投资需谨慎哦！
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