独家盘点：2016震撼地产市场的十大政策,加拿大地产周刊微信公众号文章

2016年的地产市场充满了变动、机会和焦虑。过去两年大温房价涨幅惊人，成为加拿大最火热的地产市场。从2016年年初卑诗省府就开始调整物业转移税，并暗示将有更多举措出台，以抑制房市过热。一年间，省府出台了15%外国买家税，温哥华市确认征收物业空置税，联邦收紧了自住房免税优惠及贷款政策。本期《加拿大地产周刊》带你回顾2016年震撼地产市场的十大政策。

2016年2月

“劫富济贫”调整物业转移税

2月16日，卑诗省财政厅长麦德庄（Mike De Jong）公布了2016/2017年度财政预算案，在预算案公布以前省府就暗示将采取措施管理红火的房市，果然新的预算案重点落在了房屋政策方面。

物业转移税是在卑诗进行房屋买卖交易时都要缴纳的一种税，每次新屋主向地产局申请变更屋主时要根据房屋价值缴纳物业转移税。在原有制度下，首购族购买的房产如果低于47.5万元，就不必支付物业移转税。如果不满足首购族的条件或是房产价值大于47.5万元，则要支付物业转移税，计算方法为房价前20万的1%加上其余的2%，比如购买一间250万的房屋，需缴纳48000元。

在新政下，购买新屋的物业转移税（Property Transfer Tax）豁免门槛从47万5000元提高到75万元，但购买者必须是本国公民或永久居民才能享此优惠。新政增加了200万元以上房屋超出200万部分的物业转移税税率，从2%提高到3%。如此，250万房屋需缴纳的物业移转税为53000元。

虽然与先前预测不符，但省府的新政确实和之前的表态一致，通过实行宽松的税收政策来减免首次购房者的房产税。新政策还有点“劫富济贫”的味道，对购买超过200万房产的买家征奢侈税劫富人的财，免除75万以下新屋买家的物业移转税来济低端购买者的贫，帮助年轻人置业。

总的来看，省府推行新政的动机和目的就是希望“缓和”地产市场的矛盾，但绝非生硬的“打压”，也没有提出绝对的政策，最终目的还是希望促进地产市场的进步和发展。

2016年3月

大温地产局12年

首次提高罚款额度

大温地产局（The Real Estate Board of Greater Vancouver, REBGV）在3月23日召开的年会上宣布将对违规经纪的最高罚款额度从1万提高到3万，这是自2004年来首次提高罚款额度。

大温地产局规定，违规经纪的最高罚款为3万元，并且地产局可以对违规经纪个人（Individual Agent）、管理经纪（Managing Brokers）以及他们所在的经纪公司同时罚款，所以一次罚款的最高上限可达到9万元。

从2004年开始，地产局对于地产经纪的违规罚款上限就一直是1万元，在目前这个火热的地产市场，1万元的罚款已经微不足道。

卑诗房地产管理局是省府任命的地产自我管理机构，通过执行“房地产服务法”向有志进入地产领域的人士颁发房地产经纪执业证，保证公众利益，当房地产买卖过程中出现各种复杂的问题和投诉时，房地产管理局会负责出面做调查和处理。

2015年地产管理局共在全省做出111例惩罚，从书面斥责（Reprimands）到吊销执照（License Cancellation）。之前，管理局对于经纪个人的罚款额度最高为1万元，对经纪公司的罚款最高为2万元。

一些违规地产经纪已经把罚款、吊扣牌照等视为“业务费用之一”。通常地产经纪年收入为5至10万，罚款金额几乎可以忽略不计，即使是最高罚款也只有1万元，吊扣牌照的时间通常也很短，一些人并不在乎。

地产管理局对牌照吊扣期限有自由裁量权。从2014年7月到2015年6月，房地产管理局共收到536个投诉， 3个经纪执照被取消，有6个人自动放弃执照，其他的惩罚包括暂停执照、罚款、谴责等。2015年12月地产管理局做出的17单处罚中，仅有3例为吊扣牌照，其中1例为2周，1例为3周，1例为1个月。另外14例中的6例仅为书面斥责，还有8例为书面斥责加罚款，罚金为1000至5000元。

2016年5月

卑诗省严打影子转售

转售合同需卖家同意

转售收益归原始卖家所有

作为全国房价最高的地区，温哥华的房市持续火热，但无论房价涨到什么程度，无论民众和学者如何要求收集海外买家数据，卑诗省政府一直没有对房市进行控制或干预。随着影子转售、逃税等不良行为逐渐发酵，今年2月初省府首次向地产经纪发出警告。2月中旬卑诗省长简蕙芝（Christy Clark）第二次对地产经纪发出干预警告。3月18日简蕙芝正式宣布，省府将严厉打击“影子转售”的行为。

3月18日早晨，简蕙芝在斯坦利公园的一次讲话中正式宣布，省府将严厉打击，杜绝“影子转售”的行为。她表示，政府正在修补政策上的漏洞，今后卖家不仅要签署专卖合同，还要向买家附上详细的关于房屋买卖历史的知情同意书。此外不论房屋经几次转手，利润必须归于原本的销售方。而那些违反规定的地产经纪，很有可能要被吊销执照。

此前，影子转售尽管存在争议，但从法律上来说，并不能完全算作违法，而简蕙芝和省府的决定无疑直接为此类争议画上一个句号。至于对价值大涨的已售房屋是否应该采取相应措施，简蕙芝表示，政府可以从房屋转手中得到税收，已经购得房屋的买家也没有道理因为正常投资而受到处罚。

按照之前的规定，买家转售合同不需要经过卖房者同意，也无需与他们分享收益。

新政策规定，地产经纪制定“转移合约”（Assignment Clause）时，必须加上两项新条款并获卖方签署确认。这两项新条款包括，合约转移时须得到卖方同意，以及规定交易的最终获利归卖方所有。如果买方要求从合约上剔除上述两项条款，必须先获得业主同意省府的这项规定适用于5月16日或以后签署的购房合同，之前签署的合同不受新规则约束。

专家表示，影子转售在当前的房产市场上仅占很小的比例，归管影子转售不能从根本上解决房价过高的现状，银行低利率和房源不足才是导致市场火热的真正原因。

2016年6月

省府收集外国买家数据

非加拿大本土买家需申报国籍

从6月10日开始，政府使用新的物业转移税表（Property Transfer Tax Form Version 26），非加拿大本土的买家必需申报国籍，而加拿大人（包括永久居民和公民）无需申报国籍。另外卑诗省政府开始公开买房者的数据，以供公众查询。

个人信息（Individuals）

新税表将要求买房者填写主要居住地地址，并询问其是否是加拿大公民或永久居民。

公司信息（Corporations）

如果以公司名义购买房产，新规要求披露公司董事的人数；加拿大公民、永久居民的人数及非公民、非永久居民的人数；董事的姓名、住址及国籍。省府将与加拿大国税局（CRA）分享这些信息，以便更好的收取税款。

被动信托的承让人及受益人

（Settlors and Beneficiaries of Bare Trusts）

当承让人以被动信托（又称无条件信托）注册并提供信托创立人和受益人的资料时，承让人也须披露有否以被动信托人身分持有物业以及国籍信息。

7月7日，卑诗省财政厅首次公布了6月10日至6月29日之间，全省10,148宗房屋交易的外国买家数据。数字显示，全省10,148宗房屋交易当中，有337宗涉及外国买家，外国买家占大温房屋交易总数的5.1%。其中有258宗交易的买家来自中国，占全卑诗省物业交易总数的2.54%，即占所有外国买家交易的76.6%；美国人以23宗交易居次，不到中国人的10%

大温地区在这段期间房屋交易数量达5,118宗，当中有260宗是外国买家，占交易总数的5.1%。至于外资投入为3.51亿元，占总房屋成交金额54亿元的比例则是6.5%。

在大温各城市当中，列治文有最高的外国买家比例，高达14.3%，外资占总交易金额达到14.2%；本拿比的外国买家比例占10.9%，外资占总交易金额9.7%；温哥华市外国买家的比例只有4.1%，外资投入为6426万元，占16亿元总房屋交易金额的3.9%；素里外国买家则有3.3%，外资占总交易金额4.7%。

2016年6月

卑诗地产结束自我监管

禁止双重代表

6月29日，BC省政府宣布了一则颠覆卑诗省地产业的重磅新规：结束卑诗省地产业的自我规管（Industry self-regulation），即省内的地产交易不再由卑诗房地产议会（The Real Estate Council of BC，RECBC）监管，政府开始全权管理、监督、审视行业透明度，并向各部门问责。

省长简蕙芝表示全盘接收卑诗省房地产议会成立的独立地产咨询小组（Independent Advisory Group，IAG）提出的28条建议。在简蕙芝宣布收回省内地产监管权的前一天，IAG就省内地产经纪的操守问题发表报告，并提出28项建议，包括将违规经纪的罚款由原本的1万元大幅提高至25万元。

新的行业管理机构还将监管实施《职业和道德行为规范》（Code of Ethics and Professional Conduct），该规范对持牌经纪有更高的要求，引进了备案和报告机制，以揭露损害客户利益的行为。

IAG的报告将重点放在整顿经纪及地产机构的纪律上，提出的建议有四个大方向，分别是透明度和职业操守（Transparency and Ethics）、合规审查及惩罚（Compliance and Consequences）、行业监管结构和治理（Industry Structure and Governance）、公众形象及经纪教育（Public and Licensee Education）。

简蕙芝特别强调，卑诗省将结束双重代理（Dual Agency），以避免买卖双方利益冲突，保护消费者权益。IAG在报告中澄清，“双重代表”（Double Ending）经常和“双重代理”互换使用，虽然Dual Agency被禁止，但是Double Ending的情况仍可操作。

Dual Agency指经纪同时代表同一物业的买方和卖方，或代表多位买家的情况。双重代理经纪既为买家争取利益，又代表卖家，为卖家争取利益。这个情况很像是一位律师既代表原告，又代表被告，通常会产生利益冲突。为了保护买卖双方的利益，法规原先规定在买卖交易开始时，买方和卖方都要明确地被告知这场交易是Dual Agency，地产经纪要分别和买方和卖方签订书面的Dual Agency代理协议；在交易过程中，除非明确授权，经纪不得将任何一方的信息通报给另一方。

代理协议黑纸白字写得清清楚楚，但具体执行起来就不那么简单了。一个经纪居中，既要撮合成交易，又要分别保护买卖双方的利益，谈何容易。因此，地产业更流行“双重代表”（Double Ending）的做法。Double Ending是指经纪代理买卖其中一方，但为另一方起草Offer或提供其他服务，名义上并不是另一方的经纪，也不需为另一方履行经纪的义务。事实上，在Dual Agency和Double Ending的情况中，经纪都能在一次交易中从买卖双方都收到佣金。

IAG承认即便省府不再允许Dual Agency，但是无法禁止Double Ending。IAG坦言，省府明令禁止Dual Agency之后，反而会刺激买卖其中一方不找经纪代理自己，令Double Ending的情况更严重。

2016年7月

卑诗省新设建屋知识考试

不过70分不能建房

从7月4日开始，卑诗省正式执行加拿大首例、全世界为数不多的新法令——“屋主建屋知识考试计划”（Owner Builder Authorization Examination）。在新规之前，屋主只需填表申请，就能建房，而现在期望自建的屋主将必须通过考试才能获得各级政府的审批。

在加拿大建造独立屋，一类是持有牌照的建商（Builder），一类是自建屋主（Owner Builder）。

原先，自建屋主只须从保险公司处购买新屋保证（New Home Warranty），就有资格取得卑诗省房屋局屋主保护办公室（HPO）的授权，而市府收到HPO的批准信（Approval Letter）之后，才有可能发放建筑许可（Building Permit）。新规执行之后，除了购买新屋保证，屋主还必须以70%的正确率通过考试，才能取得HPO的授权。这意味着如果成绩不达标，自建屋主将无法建房。

为了应付新的考试，屋主需要找到指定的教材进行学习。对于英文不好的人来说，通过考试将有一定的难度。这个考试将过滤掉一批专业知识不达标的自建屋主，鼓励大家去找建商盖房，从而提高全省的建筑水平。

屋主在自建房屋时，角色类似于领导者，需要组织建筑团队，并为工程负全责。工作内容上和建商类似，但主要区别在于其资质及经验不如专业建商，专业知识容易牵制屋主的管理水平，所以此次省府的新规在某种程度上也是为了限制屋主的管理权。

所有申请建房的屋主必须符合所有资格标准并通过考试，而且必须在施工前获得HPO的授权，并支付450加元的手续费。卑诗省在50个地区提供电脑测试，共有100道选择题，考试时间约90分钟。

很多时候，屋主没有意识到建屋过程的复杂，房子建到中途时，才发现已经超支或不能如期完成。更有资料显示，一些屋主非常欠缺建筑法规、工作场所安全、法定责任与义务等知识。有时屋主和建商为了节省成本，盖出表面华丽，实际上粗制滥造的房子，几年后便拿来转售，以致消费者权益受损。

在大温盖新房，每个城市都会有验屋程序，设有达标的最低要求，房屋要通过这些验收才能取得居住许可（Occupancy Permit）。屋主如果没有建筑方面的专业知识，在建屋的过程中遇到各种各样问题的时候，往往采取的不是最佳方案。

2016年7月

卑诗省向外国人

多征15%物业转移税

卑诗省府在7月25日下午通过一项新的房屋修正案Bill 28，法案称，四个工作日后（8月2日起），如果不是加拿大公民（Canadian Citizens）或永久居民（Permanent Residents），购买大温物业的外国购房者将向省府多缴15%的物业转移税（Property Transfer Tax），这项新税率无疑给大温地产业投下了一颗炸弹。

在该政策实施之前，所有卑诗省居民需为购房款的前20万加元支付1%的税；20万至200万区间的房价税率为2%；而超过200万的部分则会被征收3%的税。在新规执行之后，外国买家除了要付这部分税款外，还要加付15%的税款。

卑诗财政部长麦德庄称此举是为了解决大温地区的高房价和高空置率问题。麦德庄在省议会上举例称，如果一名外国买家以200万元购置一间房屋，他就要多付30万元的税。

在15%物业转移税实行之后，大温抢房的盛况不再。大温地产局（The Real Estate Board of Greater Vancouver，REBGV）和菲沙河谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board，FVREB）随后发布了各自辖区房屋销售的情况。自2016年以来，大温月成交量在9月第一次低于3000套。菲沙河谷与大温地区相似，所有房型的总成交量为1305套，成为今年以来第一个总销量低于10年平均值的月份。新政执行之后，大温房屋的成交量虽然大幅下降了，但房价没有暴跌，大温和菲沙河谷都只出现小幅度的波动。

2016年10月

联邦限制自住房税务优惠

贷款须通过压力测试

加拿大联邦政府在10月宣布采取新举措，以稳定加拿大房市。加拿大联邦政府财政部长Bill Morneau表示，宣布的新举措主要解决了部分政策漏洞，早前有海外居民利用政策漏洞，就房屋投资产生的收益逃税。

Morneau在多伦多宣布了新的地产税务规定：只有拥有法定居住权并在加拿大居住了一年的人，才可以在当年申请自己在加国房产为自住房，并获得资本收益免税的权利。

这项新的政策是为了堵上外国买家避税的漏洞，控制外国资金涌入加拿大地产市场。自住房的税务优惠将仅限于当年居住在加拿大的人，堵上加拿大税法中长期存在的一个漏洞。

根据原先联邦政府对自住房免税优惠政策（Principal Residence Tax Exemption）的规定，无论是加拿大居民还是非加拿大居民，在加拿大买房都可以申报这栋房子为自己的主要住宅（Principal Residence，主要自用住宅），屋主卖房后，不必在报税时在收入里申报卖房的收入，也不用为这笔钱纳税。

新规定推出后，如果屋主有一年没有在加拿大居住（当年非加拿大居民），就不能得到当年的税务减免。该规定会保证自住房免税优惠政策（Principal Residence Tax Exemption）今后只对加拿大合法永久居民有效。虽然新规定是对加拿大税法的一个修订，但执行上的难度并不算很大。因为加拿大的税法对于自住房的优惠本来就是按年来计算的。

加拿大税法规定，一对夫妻在某一年度，在全世界范围内只能指定一套自用住宅。这里说的住宅可以是独立屋、公寓、度假屋、移动屋、拖车甚至是船只。将来屋主将这套住宅出售，房子作为自住房期间产生的资本升值将不用缴税。

自住房的免税额度一家只有1个，按年来计算。每年都可以转移给任何一个用于自住的房产。如果一栋房子买了5年，后3年申报为自住房，则这3年的资本收益无需纳税，前面2年仍要缴纳资本增值税。

新规定只不过加上了当年需要在加拿大居住才有自住房免税额度的要求。而当年是否在加拿大居住，本来就是纳税申报时需填报的一项内容。根据加拿大税务系统的要求，个人在加拿大的收入税是按照个人的居住状态决定的。

加拿大国税局表示，2015年6月至2016年7月，他们已经对2500个卑诗省和安省的房地产交易进行了审计，2017年他们计划尽可能多的审查这两个地区与房产相关的税务问题。

所有贷款都须通过压力测试

此外，从10月17日起，联邦政府要求贷款机构在发放贷款时，必须考虑买家的贷款承受能力。按照旧规，那些首付比例不到20%的房贷申请都必须通过压力测试。从10月17日起，无论首付比例多少，所有按揭申请都必须进行这个压力测试，压力测试的利率标准是按照加拿大央行的的五年定期房贷利率（目前是4.64%）来检查贷款申请者是否具有还本付息的能力。

压力测试的利率通常比买家与银行洽谈的利率要高很多，例如，TD银行的五年期固定利率只有2.59%，而央行的5年期利率是4.64%。另外，压力测试还将家庭收入的39%作为上限作为贷款人的还款能力进行评估，这个收入39%上限还款额包括所有住房支出，如按揭贷款、地税、暖气费等等。

根据加拿大最大的私营房贷保险公司Genworth MI的调查显示，该公司有超过三分之一的顾客达不到联邦政府新推出的偿债比率。换言之，新政实施后，将会有三分之一的潜在买家不符合房屋贷款条件，而这些难以通过银行房贷压力测试的客户绝大部分是首次购房的年轻人。

例如，一位年收入10万元的家庭，如果首付只有4万，按照旧规则，可以合资格贷款购买价值66万元的房子。但是，新政实施后，同样的年收入和首付金额，这个家庭只能考虑购买价值50万元的房子。

要满足新的银行房贷审批标准，这些不符合要求的年轻人要么降低自己的购房标准，转而购买相对便宜的住房，要么是要增加购房首付。

2016年11月

温哥华开征空置税

9月14日，罗品信（Gregor Robertson）举行发布会宣布，市政府承诺将在今年年底颁布空置税（Vacant Home Tax）政策。两个月后（11月16日），温哥华市议会投票通过了房屋空置税（Empty Homes Tax ）议案。

温市议会经过讨论后对决通过实施空屋税，执政党伟景温哥华的市议员、市长罗品信及绿党市议员卡尔（Adriane Carr）总共8人投票支持，无党派协会（NPA）3名市议员则投票反对。

未来所有一年中有六个月以上无人居住的房屋（除自住屋），皆会被征收空屋税，空置的住屋土地也包含在收税范围内。根据规定，业主需要自行申报房屋是否为“自住物业”，或是“投资物业”，并提供官方证明文件例如驾照或报税时所填的地址。

未自行申报的市民可能面临5%的罚款，并于每年12月31日将罚款加入地税中征收。欠款还会加上利息，以每日计算，市府也可能会循司法途径追数。屋主如果被发现以不实申报欺骗市府，将可能面临最高每天一万元的高额罚款，直到遵守市府空屋税附例为止。

温哥华市的空屋税将于明年实施，温市府订下1%的税率，并列出8个豁免条件。

包括市府批准装修或改建
居住者需要医疗照顾
屋主死亡后进行遗嘱认证
房屋在过去一年内过户
房屋单位受物业租赁限制
主要住所在别处的登记屋主因工作在屋内一年只住六个月
房屋被法院查封
物业土地无法兴建居屋

2016年12月

省府推出首购族免息贷款计划

12月15日，省长简蕙芝宣布卑诗省将启动一个新项目“卑诗省首次购房者房贷伙伴计划（B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership program）”，帮助首次购房者上车，向他们提供五年的免息、免偿付贷款。卑诗省将于2017年1月16日开始接受该计划的申请。

该项目将向省内的首次购房者提供最多3.75万元，或最多占购买价格5%的贷款，在25年的摊销期内的前五年，实行免息、免还款。

省府对于这笔资助的总额没有设限额（There is no cap），简蕙芝在发布会上确认，这个项目的预算是开放的。

申请者资格要求

过去5年必须是加拿大永久居民或公民
过去12个月在卑诗省居住
不曾拥有过物业
家庭年薪不超过15万
购买物业价格不高于75万
五年内必须是自住房及不得转卖
必须有CMHC房贷保险

只要房屋仍然是申请人的主要居所，房屋买家在前五年无需支付每月利息或本金。五年后，购房者开始按当前利率每月偿还贷款。购房者将在剩余的20年内偿还贷款，可以随时多支付月付或全额偿还，而不会受到任何处罚。

新政的发布立刻引起了省民的广泛关注与讨论。有地产经纪认为，75万元以下的房子要涨价了，公寓市场将受到较大的影响。列治文、本拿比、温哥华市中心、新西敏等地区的75万元以下的公寓将会吸引更多人入市。75万元以下的小型独立屋以及即将完工的楼花也将吸引更多投资。

在大部分大温地区，75万元足以购买两房的公寓，特别是在列治文、本拿比等城市，购房者会有很多选择。目前列治文房龄低于10年的两房公寓的价位在60万左右，全新两房两卫公寓大约70万。80%的本拿比公寓可以在75万元内买到，不过最核心的地区可能会超过75万。在温西大约可以买到一房一书房的格局，过半的温哥华市中心的公寓价格在75万以上。

购房者普遍认为新政的限制条件比较多，额度也不算大。原先可负担40万元房屋的购房者，在新政下，也许可以买下50万元的房子。

这条限制适用于高比例房贷，即超过房产价值80%，即首付比例没有达到20%的贷款。根据新政，如果购房者的首付比例高于购房款的20%，那么就不满足新政的条件了。

对于高比例贷款者来说，拿到预批并不容易。加拿大央行（Bank of Canada）在上周四公布的金融体系评估报告显示，在过去一年里用高比例房贷买房的加拿大人中，有将近三分之一的人通不过联邦政府新规定的审查。

至今为止，15%的物业转移税、空屋税以及此次的贷款政策，都是在买家端加以限制或施以帮助，三级政府并没有出台解决供应端问题的政策。