买房该选择哪种贷款？轻松掌握贷款基础知识,加拿大地产周刊微信公众号文章

买房是一个家庭最重要的投资，如果能选择最合适自己的贷款，就能减少不必要的利息支出，早日还清贷款。为此，购房之前买家需要了解与房贷相关的各种因素，以做出正确的决策。

贷款的常用类型

目前最常用的银行贷款有两种类型，既常规房屋贷款（Conventional Mortgage）和高比例房屋贷款（High loan-to-value mortgage /High ratio mortgage)。

如果首付高于房产购买价格或估价的20%，则银行可能会提供常规房屋贷款（Conventional Mortgage），这也意味着您不必购买房屋贷款违约保险。

如果首付低于房产购买价格或估价的20%，银行会提供高比例房屋贷款，而且房屋贷款必须由加拿大房贷和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）或Genworth Canada等房屋贷款保险商提供还款违约保险。

这个保险是法定的。通常首付越多，保险费用就越低，但还是不便宜。不过这确实能让买家以低于20%的首付买到房子。

房贷中应该了解的专业名词

房屋贷款由本金和利息两部分组成，决定利息多少以及其他贷款相关支出的几个关键因素除大家熟知的利率（interest）之外，还有还款期限（amortization period）、贷款期限（term）、开放式房贷（open mortgage）、封闭式房贷（closed mortgage）、固定利率贷款（fixed mortgage）、可变利率贷款（variable mortgage）。

房屋贷款的还款期限是指还清所有借款的最长年限。如果购房的首付低于20%，那么所允许的最长还款期限是25年。相比之下，房屋的抵押贷款期限，通常为6个月至10年，是指借款人与借款银行之间房屋抵押贷款协议有效的时间长度。

开放式贷款是指借款人可以随时提前还清部分或全额贷款而不必支付罚款；反之，封闭式贷款的借款人就不能随意提前还清贷款，否则会有罚款。但开放式贷款的利率相当高，通常为封闭式贷款的2倍以上。比如说，最近一年期封闭式贷款的利率只有1.99%，但一年期开放式贷款的利率为4.99%。而且，最近十年来，许多贷款机构也允许封闭式贷款的借款人每年能提前还清部分本金，灵活性已经提高不少。

固定利率房贷的利率是依据加拿大的债券市场的利率水平而定的，比如30年期固定利率抵押贷款的基准是10年期债券的收益率。而可变利率房贷的利率是根据货币市场的状况而定，即会随加拿大央行所制定的银行间的隔夜拆借利率而变。这意味着房贷的利率有可能每月都发生变化，当然月供仍维持恒定，但本金和利息数额会调整。

将开放式房贷、封闭式房贷、固定利率贷款、可变利率贷款四个名词两两组合，就可出现四种贷款类型，即固定利率封闭式贷款、可变利率封闭式贷款、固定利率开放式贷款、可变利率开放式贷款。

申请房贷所需的文件

在正式申请房贷之前，从银行获取贷款预批准文件很重要，这样就能大致确定所能买的房子的最高价格、首付多少、月供多少。从银行获取贷款的预先批准文件最大的好处就是在30天至90天内可锁定你当前得到的最优惠利率，以防未来利率上升。如果利率下降，你就可以重新货比三家以找到最佳贷款。

获得贷款预批准文件的过程非常简单，就是在贷款机构或是房贷经纪人那里做一份登记文件，锁定利率就可以了。但这并不能保证你的房屋抵押贷款会得到批准，或者这是最终的房贷利率。

这些细节只有当你真正申请抵押贷款时才能决定。而且，正式申请贷款是一个比较繁琐的过程，有些购房者因担心自己的房贷能否获批而焦虑不安。这里提供一个房贷申请文件的备忘单，以帮助购房者理解需要什么样的文件来申请贷款。

个人信息：年龄，婚否，孩子的数量和年龄。

收入证明：如T4单、过去两年的工资条、个人所得税报税表、过去两年税务局的税收评估通知单、公司人力资源部分写的阐述你的职位、服务年数和薪水证明等。如果你是自雇，还须提供公司文件（如果适用的话）以及公司过去两三年的财务状况声明、个人所得税报税表、税务局的税收评估通知单（个人及公司）。银行可能还要查看部分账本，如总分类账或是损益报告。

其他收入证明：通常这取决你的个人自述，但银行可能会要求证明文件。其他收入包括津贴、租金收入、兼职收入等等。银行可能会要求你提供报税单、工资单或租金收入证明的复印件。

如果你已经拥有房产：已有房产的贷款文件复印件，去年的地税单复印件，以及今年目前为止的地税单复印件。

当前的银行账户信息：银行名字、支行代码、账号、余额。

首付资金证明：这可以是你当前银行账户资金状况的一个简况说明，或是家庭成员所写的说明借钱或是赠与的信件。

进行信用调查的同意书：银行或是会口头上获取同意从而要求你提供社会保险号码，或是要求你签署授权书，允许他们进行信用调查。

负债清单：列出所有的债务，写明债权人、债务数额、月还款数。债务应包括学生贷款、信用卡卡债、汽车贷款、汽车租赁月租以及个人贷款。

所购房屋的MLS信息表：应打印一张所购房屋的MLS信息表。

购房协议的复印件：签字后的购房协议是贷款文件中的最重要文件，购房协议会表明房屋所在的地址、价格中包含的具体项目、定金和首付。

物业文件：如果所买的房子是共管式公寓或是城市屋，需要提供物业的财务状况文件和管理文件。