各位读者朋友好，我是辅诚集团的高级投资顾问Mike Mei。既然是投资顾问自然要教大家如何投资。我们公司是墨尔本的一家集开发销售租赁为一体的房地产公司。我现在就和大家聊聊
怎么最大限度的用房子去赚钱。
为什么要投资房地产？
这幅图是从1975年到2015年这40年的时间里，澳洲工资物价和房价的涨幅，我相信是一目了然的。40年的时间工资才涨了10倍，面包涨了12倍，墨尔本房屋中位价涨了33倍。显然买房是对抗通货膨胀，最大限度的发挥您手上资金去给您赚钱的最好方法。
下面我会给大家介绍五个买房投资的基本要点
要点一：
Local学区，保值又好租
一个大家需要关注的就是
学区房
墨尔本好的公立小学、中学，私立小学、中学旁边的房产未来都会有很大的升值潜力。
从今年7月1日起澳洲开放中国小学生来墨尔本读书，父母可以陪读到18岁。从6岁就来读书到18岁，12年的时间是不可能不买房的，所以旁边的学区房一定会成为这一部分人的首选。
我曾经介绍过房产投资的诀窍，就是想清楚今天的房子明天你可以卖给谁？显然学区房的优势在于
受众人群基数庞大
而且未来需求会越来越旺盛。
要点二：
现金为王
我们投资讲究的是从不同角度看一个事物：别把房子当房子，而是换个思路，把这些CBD附近位置好交通方便适合做短租的公寓当做一个小生意来经营。
一个额外现金流的来源
帮助你在地产投资这条路上走的更远。
如果你想在澳洲通过地产投资来积累财富，保持持续发展，那迟早会遇到现金流的问题，借着这个机会，把地产和其他的趋势结合起来。
给大家透露一个实际案例，我有一个好朋友是著名租房公司的工作人员，他认识一对澳洲小两口在墨尔本沿海某区有一套二手的两房公寓，不大，因为满足做短租的特征和经营有方，每年除去还贷款和各项费用，可以净剩$89,000左右的利润，这样的现金流可以比得上经营一个小生意了。
要点三：
另一个角度看房产
所以想了解房产的朋友，先要了解
租赁市场
现在Airbnb一个两房公寓可以轻轻松松出租200多澳币一天，而且基本一个月30天只有几天空租，旅游旺季的时候租金还能租更高。
但是能做Airbnb的房子有什么要求呢？我给大家几个要点：
交通便利
离CBD或者海边近的确有明显的优势，但是CBD公寓不涨而且未来CBD会有过多的公寓交房造成供过于求的情况。
所以选择近CBD近火车站等交通工具的位置，比如 West Melbourne，North Melbourne，既保证了升值又可以做Airbnb收高额的租金何乐而不为呢？
风景要好
比如离海边近，有city view，这些都是非常理想的做Airbnb的位置。
墨尔本不止是最宜居城市，还是著名的旅游城市，Airbnb短租民宿已经成为现在的热点。我曾经见过有的朋友专挑位置好近CBD的区买公寓，Docklands、North Melbourne、West Melbourne2个房子，除去还银行贷款和各种杂费，净收入可以达到6-7万一年，相当于开旅馆了。
其实这个世界有很多种视角，看你怎么看。house升值快，apartment做Airbnb租金回报高，townhouse处于两者中间，租金回报也不错，升值也还可以。
要点四
改变生活从每天开始
人们常说这个时代是现金为王的时代，所以很多人怕背上重重的的房贷，做房奴，我自己做投资分析的，也是非常同意这个观点。所以一个好的现金流，每个月高额的租金回报，绝对是这个时代房地产投资的一个新趋势。如果有一个物业每年可以给你带来一份工作的收入，绝对可以改变一个人的生活。
那现在身边的朋友会问，我们公司有没有一个这样的现金流很好，同时升值很好的投资项目推荐呢？我的回答的有的。
在离Monash Caulfield校区走路5分钟距离的位置，我们有一栋东南区地标性的顶级项目，但最吸引人不是这个项目本身，而是项目提供的25年包租，租金回报高达房价的5%的包租计划。
上图是该项目25年包租计划的现金流，假如您买的是一套65万的物业，贷款比例是70%，贷款利率是4.5%，25年包租的租金可以达到122万澳币，出去了贷款利息和市政费物业费，可以赚57万澳币，然后25年Caulfield物业的升值，用最保守的方式计算，可以增值到220万澳币，物业本身涨了155万澳币。您前面自己投入30%的首付，195,000澳币，用25年的时间赚到了155万+57万=212万澳币。这就是房地产投资的魅力。
而且这只是最保守的估计，因为Caulfield是学区，增值非常快，根据来自专业的房地产网站Propertyvalue的数据，Unit均价达到728,000刀，一年Unit增值了19%。
而且我们给出的25年包租是一个三方共赢的计划，开发商＋买家＋承租方三方合作，达到双赢的效果。
由于Caulfield靠近Monach University，本身又是Local富人区，所以买房租房的需求都非常旺盛。有一些像Quest或Punthill这样的大型连锁酒店就已经盯上这个区域，他们想利用那里去做短租民宿式酒店。
前面给大家介绍过Airbnb了，大家也都了解Airbnb的利润。这些大型连锁酒店也是类似做Airbnb的，只不过是通过他们的官网等更强有力渠道。
但那边这种高品质适合做Airbnb的楼盘屈指可数，这时候我们公司就把开发商和承租商联系起来了，才应运而生了这样一个25年房价5%租金回报的高回报包租计划：该计划，采取5+5+5+5+5的形式，每5年房子的所有者可以选择继续给承租商租，或是拿回来自己住。这种形式既灵活又人性化，受到广大买房者的一致好评。
要点五
投资组合
我常常和身边的朋友说，一个有经验的房地产投资者一定要懂的投资组合的概念。House，Townhouse和 Apartment各有利弊，
需要互补
才能达到利益的最大化。
House的资本增值最好，Apartment的现金流很棒，Townhouse比较能够平衡增值和现金流。
首先，投资一定要
善于利用银行杠杆
如果你花60万买一个house，不贷款，用于出租，那你10年时间房价涨了60万，租金赚了21万6，平均每年收益是13.6%。
如果你利用银行杠杆贷款80%，自己还是投入60万买了3个100万的House，每个月你要还贷3500刀，压力不小啊，10年的现金流是负42万，但是3个房子涨到600万，每年的收益是53%，但是这10年真就变成房奴了，日子过得很艰苦。
但是如果你懂得利用投资组合，还是投入60万并贷款80%，买了2个100万的House和2个50万的Apartment，那你每个月的负担只有666刀，10年现金流负8万，同时平均每年的收益达到51%。这才是一个懂得投资的房地产投资者的选择。
其实
还有很多房地产投资的知识想和大家分享，但是由于篇幅有限，只能介绍到这里了，有感兴趣我们公司项目或者对房地产投资知识感兴趣的朋友可以加我微信与我交流探讨。
辅诚房地产投资顾问 Mike Mei
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