引言  全球楼市泡沫蔓延，澳大利亚或是距离泡沫破灭最近的国家之一。花旗集团发布报告称，澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。

澳大利亚在建住宅

更让人担心的是澳大利亚政府最近大幅放松外国购房者的限购政策，允许外国人在澳买“二手房”，或将吸引不少中国购房者。一旦楼市泡沫破灭，在澳买房的中国人将成“接盘侠”。某知名财经博客近日撰文深度分析澳洲楼市泡沫，以下为全文：

今年九月澳大利亚新建房屋许可数量环比下降9.3%。此后，受澳大利亚央行的乐观言论影响，市场预期高度乐观，预计今年十月澳大利亚新建房屋许可数量将出现反弹，环比上升2%。

但是，最新出炉的经济数据显示，经济数据大幅低于市场预期，今年十月新建房屋许可数量环比大降12.6%，比去年同期水平更是大跌24.9%（不做季节性调整，该指标同比降幅高达28%），创下2008年金融危机以来最大降幅。

具有讽刺意味的是，十月正是澳大利亚财政部放开外国购房者限购政策的时间。

整体来看，今年澳大利亚房市非常疲软，可能预示澳大利亚的房地产泡沫即将破灭。

图注：澳大利亚新建房屋许可同比涨跌幅

今年十月的数据是过去两年中澳大利亚人均新建房屋许可的最低值，似乎来自中国的房地产信贷资金已经完全枯竭。

同时，澳大利亚房屋按揭贷款的违约率也正在缓慢上升。最新研究报告显示，居民住宅交易中，贷款违约率已经冲破历史平均水平1%。除了按揭贷款违约，澳大利亚长达四年的房地产牛市，也即将面临其他因素的冲击。

目前，火热的住宅建造市场已经引起澳大利亚央行的高度关注，特别是墨尔本等中心城市。上上周五，汇丰银行首席经济学家Bloxham在研究报告中预测，澳大利亚墨尔本和布里斯班的住宅供应量过剩，这将导致房价在2017年开始下跌。其中，墨尔本的平均房价明年将下跌2%至6%，布里斯班房价下跌4%。

但是，分析师并不十分悲观，而是认为即使墨尔本和布里斯班等中心城市的房价小幅回调，也不会对澳大利亚全国房地产市场和经济产生较大冲击。

澳大利亚财政部部长Morrison也较为乐观，表示政府将会调整境外资金投资限制，允许外国购房者购买前一个外国购房者没有入住的房子。

但是，也有机构提醒投资者注意澳大利亚房地产市场的泡沫风险。此前，花旗集团发布了一项最新指数，该指标显示澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。过去几年中，澳大利亚经济曾经历过许多可能导致经济崩盘的危机，包括大宗商品价格大幅上涨后崩盘，矿产业投资过剩后无人问津，债券收益率创下历史新低，以及低利率点燃的房地产建造行业。

目前，澳大利亚房地产行业再次进入泡沫期。但是，尽管利率维持在历史低位，财政政策很可能开始收紧，这将刺破澳大利亚的房地产泡沫。房价涨得越高，泡沫破裂后对经济发展的负面影响就越大。

图注：图二/泡沫指标图三/泡沫指标各个成分当前的位置

其实，澳大利亚房地产出现泡沫已经不是什么新闻了，以租金收益率来看，房地产估值已经接近历史最高点。

图注：澳大利亚房价与租金比

图注：澳大利亚房价估值中位数

澳大利亚居民负债率也跻身世界前列：

图注：家庭负债与收入比

境外贷款也是直线上升：

图注：澳大利亚境外净负债

一般人没有意识到的是，长期房地产泡沫已经扭曲了澳大利亚的政治经济结构。过去二十年以来，澳大利亚房地产市场出现长期牛市，每次房地产即将崩盘时，都会自我调整或政府出手接盘。

2003年，由于澳大利亚央行宣布加息，房地产泡沫第一次面临崩盘的风险。但是，由于政府拿出大量现金补贴首次购房者，这种需求侧财政刺激的方式挽救了澳大利亚房地产市场。此后，中国经济快速增长带动大宗商品价格快速攀升，澳大利亚居民的收入也水涨船高，掩盖了房价过高的问题。

2008年，澳大利亚几个大型银行接近破产，海外债务融资基本冻结，房地产市场第二次面临崩盘风险。当时，澳大利亚商业银行无法偿付巨额海外债务。当时，政府决定出手援助，承诺偿付所有境外负债，并直接买入房贷按揭证券化资产，并推出一系列财政刺激政策，包括取消外国人购房限制和加倍补贴首次购房者。几乎所有这些政策都冲击了澳大利亚金融行业的根基，但是这些政策一直延续至今。全世界没有几个国家的政府会如此无私支持房地产市场。

2011年，中国大宗商品热潮衰退，加息周期重启，澳大利亚房地产市场再次出现危机，但是政府再次出手接盘。这一次，澳大利亚央行宣布，由于错误判断大宗商品牛市的持久性，决定降息至历史最低水平。此后，大量中国资金涌入挽救了当地购房者，当时澳大利亚监管部门对此睁一只眼闭一只眼。

尽管部分人士支持政府救市，帮助澳大利亚奇迹般地实现了连续25年经济增长，这些救市政策也给澳大利亚经济发展带来了长期负面影响。

如今，澳大利亚经济结构的竞争力较弱，长期资本流入导致澳元汇率高企，土地价格上升导致商品原材料价格飞涨。因此，澳大利亚制造业占比已经下降至经济总量的5.8%，同时汽车制造企业也计划在未来十二个月内退出澳大利亚市场，其中半数将转移至美国、英国和卢森堡。商品贸易行业也受到较大冲击，目前澳大利亚出口业产值仅为经济总量的20%。

同时，澳大利亚经济生产力在过去十五年内基本停止增长，主要由于大量资本流入生产力较低的资产。目前，澳大利亚贸易经常项目逆差为GDP的4%，财政赤字约为GDP的3%。

此外，房地产泡沫对澳大利亚政治结构的冲击更大。每当危机出现，政府也开始火上浇油。目前澳大利亚财政赤字正在快速上升，可能导致主权信用评级下调。

同时，政府也放松移民管制，试图引导境外资金流入制成澳大利亚房价，东部主要城市的人口预计将在未来四十年内翻番。这些政策导致澳大利亚本地居民怨声沸腾，无力负担高房价。如今，一半的首次购房者依靠父母提供资金支持，成交量仅占总量的12%。

过去六年中，五位总理走马上任，但是都未能解决房价上涨导致生活水平下降的问题。上一次大选中，房地产税成为主要议题。最终保守党赢下大选，开始征收房地产税。由于房屋资产出现负收益，投资者只能依靠投机获取资本收益。每年，约有130万澳大利亚人平均支付9000澳元房地产税。

资料来源：凤凰网

腾讯澳洲房产综合编译报道

微信ID | housetencent_AU

欢 迎 订 阅