新西兰房价真跌还是假摔？,逸居新西兰微信公众号文章

“奥克兰中心区房价一个月下跌了4%！”“量价齐跌，奥克兰房价撑不住了！”“最新数据出来了，奥克兰、皇后镇哪些涨得猛的地区都开始掉头了！”近日，房价下滑的消息牵动着在新西兰的小伙伴们的心。

习惯了奥克兰房价上涨的节奏，突然间冒出个下跌的消息，还真是一时难以适应。想必大家现在最关心的问题就是，新西兰的房市到底怎么样了？未来市场会怎么走？闲话少说，今天，逸居就来抛砖引玉。

最近房地产市场究竟发生了什么？

新西兰房地产协会REINZ发布了全国11月销售数据，其中，奥克兰房价和销量与10月份相比双双下跌。

价格上，奥克兰11月份价格比2015年同期上涨$86,944（年增幅11%），而与今年10月相比，环比价格跌$16,056（2%），经季节调整后的房屋售价中位数环比下跌4%。销量上，奥克兰11月份环比上涨13％，但同比下降5%。

简单点说，让一些小伙伴们欢欣鼓舞的事儿有两个：奥克兰11月份房价比10月份下跌了4％，11月份房屋销量同比下跌了5%。

但对于奥克兰11月份房价同比上涨11%、销量环比上涨13％，很多人自动选择了“无视”。

另一个实在难以忽视的情况是：

新西兰全国房屋销售中位数达到了52万新西兰元，除了均价已经破百万的奥克兰和皇后镇所在的奥塔哥地区以外，新西兰全国其他地区的房价都在11月份整齐划一地创下了历史新高！

“

这是我们首次看到整个新西兰都成‘深蓝’了，这意味着全国范围内房地产强劲的增长。

”

REINZ发言人Bryan Thomson如此解释道。

“强弩之末”还是“上涨中继”？

很多小伙伴断言：“领头羊”奥克兰的房价都出现下跌了，新西兰全国上涨那只是“强弩之末”！也有小伙伴们觉得新西兰房地产这是板块轮动，奥克兰以外地区早就开始“补涨”了！

举个例子：

今年3月份来到新西兰汉密尔顿进行投资移民的Judy（化名）在买房上的心态很有代表性：刚来汉密尔顿3个月，了解到当地房价两年涨了50%，她便开始张罗着着急买房，甚至托人从国内捎来了N张银行卡准备取现。后来，听说新西兰收紧海外收入贷款、提高投资者首付比例等消息，她认为可以等一等再买，房价很可能会跌。近期奥克兰房价出现下调，更坚定了她新西兰房产泡沫将破灭的判断。然而，对于汉密尔顿房价均值从2016年6月的47.5万新西兰元5个月内涨到52.5万新西兰元，她从不提及。

孰对孰错，孰是孰非？实话实话，这么错综复杂的国际政治经济形势下，放眼全球也没几个人敢说某一个国的房市未来是要上涨还是下跌。但本着对自己负责的态度，看问题要全面。作为一个交投活跃的市场，新西兰的房产有看空的，就有看多的。大家的实际需求不一样，心态也难免被市场消息所左右，关键还是看自己。

环境生变，

闭着眼睛赚钱的时代已经过去

快迈入2017年了，有哪些重要的变量需要房地产投资者和买家们关注的呢？

首先，LVR（提高首付比例）本质上具有局限性，影响的可持续性有待观察。正如REINZ发言人Bryan Thomson所说，“奥克兰房价在经历了10月份的新高后11月出现了向下调整，不过，长期趋势仍然是稳定向上的，因为自从2013年10月施行限贷政策以来，奥克兰房产价格维持平均年涨幅13.2%的水平，已经上涨了$269,944。”而且，首付高了，资金会向均价较低的奥克兰以外地区流去，把整个水位提升——整个事情正在发生着。

银行贷款环境生变，资金供给端成本上升值得关注，银行贷款利率提升可能带来的影响可能大过LVR。ANZ银行CEO David Hisco介绍，目前当地的存款储蓄已经无法满足房屋贷款的需求量了，这就使得银行被迫从海外市场筹集资金，这一措施就使得资金的借贷成本上升。而且为了应对这一局面，银行已经不得不收紧贷款请求，提高贷款的标准。要知道，不论是投资者和自住业主，房贷那都是真金白银的支出。新西兰贷款利率已经大概率触底，想想2000-2008年新西兰贷款利率长期稳定在8%的水平，那房产下跌绝不是妄谈。

全球资金的流入放缓。新西兰近年来股市气势如虹，房市节节高升，很大程度上是得益于高利率、高经济增速吸引了大量的海外资金流入。但如今，美联储加息在即，中国外汇监管加强，全球资金流入新西兰已现颓势。这不单是关系到汇率变动的问题，更可能影响新西兰的房产走向。

逸居观点：

没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，关键是要做一个聪明的投资者，知道底线在哪。从数据上看，奥克兰中区西区跌幅较大，体现了“两头夹”的市场现象：一方面高端需求依然旺盛受到追捧，另一方面可负担房产的降价空间又不大。在目前的“买方市场”下，中价位房产可能会出现不少的“漏”可捡，至于底线在哪，其实只要看看奥克兰南区下跌的幅度就可以知道。