首先你要了解，什么是房地产开发。

它包含了一系列从买地到开发设施的过程，因此，可以说房地产开发不仅是建房，更是创造一个大众所需要的，渴望的环境。

那么怎么样才能创造这个环境，成为一个成功开发商？

你需要有野心，也要有耐心，因为开发过程会很长。同时也需要具备更多的专业知识。

作为一个房地产开发商，你同时也是一个投资者，你运用你的资产，专业，才能，赋予一块地更高的价值与更好的用途。

所以你要专门针对房地产方面进行学习，市场、经济、金融、城市规划、建筑过程以及房地产项目市场等等一系列指示需要你去掌握。

首先，澳大利亚的土地所有权比较清晰，主要是政府名下，公司名下以及私人名下，而新州有管理土地的部门，释放建地的工作就是由这个部门来调配的。因此，土地的所有权等问题开发商必须考虑在内。

其次，土地的位置对于购买成本和项目售价会产生影响，而这些因素又与开发利润息息相关。买地时，首先要考虑是否靠近车站、高速路、学校、商铺和一些基础设施等。

另外还需要特别注意的是土地功能分区，也就是zoning，主要分为商用地(Commercial)、住宅用地 (Residential)、工业用地 (Industrial)、农业用地 (Agricultural)。住宅区有时还会对高中低密度来区分。

在某些区域，市政厅可能会在高度、容积等方面对开发做更多的限制。而且，开发商还需注意在预备购买的地块上是否有建筑物，建筑物是否为文物，可否拆除，有无需要保护限制开发的重要植物等等。

DA是Development Approval的缩写，也称开发申请。

作为开发商，盖房子，在一块空地上创造更多价值是你的首要任务。而价值创造的第一步就是要获得开发的审批。

负责批准DA的是当地市政府，也就是Local Council。一旦DA获批，那么地块的价格便不可同日而语，一块空地就会拥有非常具体的计算成本和盈利的基数，就能够清楚的知道批准建造多少套住宅。

批文是一个开发项目最最最至关重要的一步，Council多批一层楼就是多一层楼的利润。所以在买地的时候，尽量咨询有经验的设计师或者城市规划师可以降低这方面的风险。获取批文时间短则几个月，长则一两年，各个市政府所需的时间不一，需要谨慎。

接下来的工作便是申请CC（Construction Certificate），如果申请DA是立项，那么CC便是具体架构了，简单来说就是对施工图审查，特别是外观，一旦确定下来就不能更改了。所以做概念设计时需要做一些功课，当设计不符合市场，或是不满足客户要求时，批文申请非常可能被拒，所以必要时最好提前向市政厅咨询。施工设计尽量将概念设计细节化，用于招标和作为施工的基础图纸。

等到相关批文全部齐全后，房产便可以进行销售了，此举被称为卖楼花（off the plan）。

预售通常由房产中介负责，收取部分佣金（2%-5%不等）。一般会有一个Master Agent统一管理销售方面的问题，这个Master Agent麾下会有很多第三方中介, 第三方中介数量越多，收取的佣金便会越高。通过第三方售出的房产需要同时向Master Agent支付部分管理费。

佣金一般分两次支付给销售公司，客户签订购房合同并支付首付后，佣金的50%将支付给销售公司，等项目完工交房后支付另50%。

客户支付的首付款（通常为10%)不会直接到开发商账号，而是进入律师的信托账号。在房屋交割时，买家才开始交付剩余款项，因此澳大利亚的开发商回笼资金不是在预售阶段而是在交房之后。而且银行在贷款之前通常要求一定数量的预售额。

一旦达到预售额，贷款获批，便可以开始动工了。

在澳大利亚做开发商，建筑是非常重要的环节。

建造过程中，承建商普遍会在规定的时间段内完成部分建造工作，并向开发商申请付款。但是澳洲银行不会一次性拨一笔款，而是hi先审核承建商的申请是否合理，若合理，这笔款项会直接付给承建商。

历经千辛万苦，你的房子终于盖好了，但在交割之前，所有的房屋必须经过市政的验收，验收合格后，才能够入住，这个过程便是得到Occupation Certification。 

市政主要负责验收结构部分和质量方面的问题，包括防火，供电，供水等。

持有OC后，开发商才能让住户进入新房中进行检查。

顺利交割是开发商功成身退的最后一步，但也是获得预期利润的最重要的一步。

一旦无法交割或者无法按时交割，都有可能导致销售合同解除而影响到开发商的利润。所以开发商或者销售中介应该帮助买家进行按时交割，比如提前通知买家申请贷款或准备交割资料等。