【土澳思维】的朋友们，

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阅读前的友情提示：此文极度地烧脑，建议先喝一杯咖啡或茶。

文章受众读者群：海外中国人在澳购买投资性住宅房产

昨天，一位在中国的房地产大老板通过微信给我发了六个税务相关的问题，说这些都是中国客户们经常问到的，需要我的专业解答。好嘞，我今天就系统地来侃侃。

澳洲税法体系是世界上最复杂的税法体系之一，主要有两个原因：

第一，税法本身的复杂性。澳洲税法包括两本厚厚的条文法典，无数的税务案例、税法解释以及税法行政条例。对于不少条文的解释还存有很多的弹性。有时，还会出现税法法律定义与澳洲其它法律的定义相矛盾的情况。

第二，政府级别的复杂性。澳洲有三级政府：联邦、州或领地、地方。由于联邦宪法的约束以及历史的原因，每个级别的政府都有自己的征税权利。比如联邦政府有个人所得税、消费税等，州或领地政府有印花税、土地税等，地方政府有管理费等。

澳洲税法对澳洲税务居民（Australian Resident for Tax Purposes）的定义跟我们平常理解的澳洲国民和永居的定义是不太一样的。弄清楚这个对我们太关键了，因为在不考虑国与国之间税务双边协议的情况下：

1. 对于澳洲本地税务居民而言，其全球的资产和收入所得都是要报税的；

2. 作为一个澳洲的海外房产投资者，每年只用申报与澳洲相关的收入及抵扣，您海外的所有资产和收入是不用申报的。换句话说，您其实是靠着最小的税务成本，享受到了澳洲顶级的房产投资环境，还是应该知足的。

在澳洲有四大法律都提到了澳洲居民的概念：

1. 公民法：如果您拿到了澳洲的永居签证或入了澳洲的国籍，不管您在哪，您都是澳洲居民
   

2. 社保法：跟公民法相似，但还要求您住在澳洲境内，才是澳洲居民

3. 海外收购兼并法：如果您入了澳洲的国籍，不管您在哪，都是澳洲居民。但如果您还没有入澳洲的国籍（比如持有永久居民签证），必须在过去的12个月内，合法地待在澳洲境内200天或以上的，才可以算是澳洲居民（稍后会详细地讲讲）

但是税法的定义最为复杂，而且有很大的弹性。主要有四大测试，不分先后顺序：

1. 是否拿澳洲的政府养老金；

2. 在澳洲境内是否住满183天（持旅游工作签证的人士不算）；

3. 客观上的长久定居地在哪（在海外的时间长短、在海外的延续性和连贯性、在海外是否有房产、是否继续拿着澳洲的社会福利）；

4. 其它客观因素（您在澳洲的目的和意图、您的家庭、工作或生意与澳洲的关联、您的资产分布、您的社交圈）

同时，澳大利亚与中国的双边税务协议DTA（第45号）在1990年12月28日正式生效。这个协议的效力理论上盖过以上的四大测试：此协议先看纳税人在哪个国家有固定住所，如果两个国家都有固定住所，就要看纳税人的经济和个人关系跟哪个国家更为密切。

也就是说，您可以是澳洲的公民或永居，但常年在中国工作和生活，并且在中国也有固定产，那么我几乎可以判断您就是非澳洲税务居民了，每年只用申报与澳洲相关的收入及抵扣，您海外的所有资产和收入是不用申报的。

非澳洲的税务居民是没有18,200刀的免税额度的，从您赚的第1刀开始就要征税。澳洲的税率采用阶梯制，最高45%，目前对于高收入人群还有2%的临时预算附加税（到2016-17财年为止）：

0-18,000刀:32.5%

80,001-180,000刀：26,000，再加上8万刀以上收入的37%

180,001刀以上的：63,000，再加上18万刀以上收入的45%

好消息是，非澳洲税务居民不用付2%的国民医保附加税。另外说一句，澳洲的财年是从每年7月1日至6月30日。

这里我想特别强调一点，征税是基于可征税的收入（taxable income）：

可征税的收入=所得收入-允许扣除金额

前面我们说过，非澳洲税务居民只用申报与澳洲相关的收入及抵扣。如果您在澳洲只有房产投资，那么：

可征税的收入=租金收入-允许扣除的与投资房相关的开销

租金收入都好理解吧，需要指出的是，租金不可以过于偏离市场均值，如果过于的低，您的所允许抵扣金额会受到税法的限制。举个例子，如果您的投资房产的市场平均租金为每周700刀，但是，您在澳的小孩或亲戚住在里面，所以象征性地收取每周400刀的租金，由于租金过于偏离市场均值，那么这套投资房的最大抵扣金额是400刀，不可以积累负扣税的优惠。

投资房可以申报些什么开销呢？以下是税务局的租赁计划申报表：

大家看，可以申报的投资房开销还是挺多的，有租房广告费D、物业管理费E、贷款相关费用F、清洁费G、地方政府管理费H、除草费J、保险费K、贷款利息L、土地税M、中介费P、虫害管理费O、水电费U、差旅费T等等。以上这些费用，都是需要花钱出去的，我们一般称这些开销为现金流开销。

怎么样，还是很丰富的吧。这里我想强调3点：

1. 一定要保留好开销的发票。发票不需要以纸张的形式保存，电子PDF的扫描版就可以了，千万别忘记备份哦（依法保留至少5年）；

2. 投资房过户前的开销是不可以用于当年的税务抵扣的，而是要等到卖房的时候才能抵扣增值税，如律师费、除堪培拉地区的印花税（首都堪培拉地区无永久产权，只有99年的租用权，这里的印花税可以当年抵扣）等等；

3. 投资房过户后（过户前的“考察”费用一律不可以抵扣）的差旅费（往返中澳的机票、酒店和伙食费）有可能进行抵扣。
   

   
   

以上的第三点，我经常会被国内的买家们问道。你懂的，来澳的费用如果可以用来抵税那就太棒了。我们来举几个例子，您就可以看出规律了。假设您住在北京，在悉尼有一套投资房：

1. 您计划过去8天，其中花1天时间检查您的投资房和跟当地中介交流，剩下的7天就尽情地享受邦迪海滩的阳光和调时差。您的飞机票是1,500刀，住宿每天150刀，看房当天的出租车费用是50刀。由于您这次出行的主要目的是旅游，看房只是顺带目的。因此，1,,500刀的飞机票全部不可以抵扣（注意不可以用1,500刀乘以1/8），住宿费的一天150刀可以抵扣，最后当天看房的50刀出租车费也可以抵扣；
   

2. 您计划过去3天，其中花1天时间检查您的投资房和跟当地中介交流，剩下的2天自由活动和调时差。您的飞机票是1,500刀，住宿每天150刀，看房当天的出租车费用是50刀。由于您这次出行的主要目的是视察投资房，而且办完事后，您也以较快的速度返回（不需要立刻返回）。因此，1,500刀的飞机票全部可以抵扣，三天的住宿费450刀可以抵扣，最后当天看房的50刀出租车费也可以抵扣；

3. 您计划过去4天，其中花1天时间检查您的投资房和跟当地中介交流，2天自由活动和调时差，1天享受邦迪海滩的阳光。您的飞机票是1,500刀，住宿每天150刀，看房当天的出租车费用是50刀。由于您这次出行的目的既是视察投资房（1天），又是旅游（1天），两个目的所花费的时间相对平均。因此，1,500刀的飞机票可以抵扣一半（750刀），4天的住宿费600刀可以抵扣一半（300刀），最后当天看房的50刀出租车费也可以抵扣。

4. 我的国内客户经常跟我较真，问我如果是1天时间检查您的投资房和跟当地中介交流，2天自由活动和调时差，2天享受邦迪海滩的阳光呢？或者，如果是1天时间检查您的投资房和跟当地中介交流，2天自由活动和调时差，3天享受邦迪海滩的阳光呢？我认为2天的享受阳光还算是税务的灰色地带了。但3天以上的享受阳光？机票费的抵扣就别想了。

5. 最后，如果您在澳洲的投资房很多，分布越广，你在澳允许抵扣的逗留时间就可以酌情地加长。
   

投资房旅行费用的申报一贯以来都是税务局重点缉查的对象，所以如果需要申报此项抵扣，就必须保存好详细的行程日记和开销发票来证明您出行的真正意图。

出行的目的越倾向投资房，越容易抵扣。如果旅游是您出行的压倒性目的，那么往返路程的全部费用肯定是不可以抵扣的。只有看房当天的住宿费和交通费还是可以抵扣。

还有一种叫非现金流的开销，比如折旧。折旧用的是由澳洲注册估算师出具的一份报告里的数字而已，实际上并没有现金支出。房产折旧其实有两个大项：第一，房屋结构折旧R（也叫 Div 43）；第二，房屋资产折旧I （也叫 Div 40）。

读者们千万不要小看非现金流开销，最近澳洲主流银行封杀纯海外买家，拒绝放贷。不少中国买家被迫全款买房。因此，从税务抵扣的角度上来讲，就没有了贷款利息的抵扣，但是谢天谢地，您还有折旧这个后盾。

举个被我极简化的例子：

房价： $800,000 （新财年第一天过户，7月1日）

贷款70%：$560,000

利息：4.5% （每年$25,200）

租金回报：4%（每年$32,000）

前三年平均折旧值：$12,000

其它开销（物业费等）：$10,000

如果有贷款的利息开销，您这一年是赔的，不需要交税：

32,000-25,200-12,000-10,000= ($15,200)

如果没有贷款的利息开销，您这一年是有收益的，但由于有折旧，您应交税的额度减少了很多（如果没有折旧的抵扣，应交税额为7,150刀）：

32,000-12,000-10,000=$10,000

交税：10,000*32.5%=$3,250

刚才，我们提到了折旧，但这到底是一个什么东东呢？

对于纯海外买家而言，如果您没有澳洲收入可供抵扣，那么赔的钱是可以攒起来的。

房产折旧其实有两个大项：第一，房屋结构折旧（也叫 Div 43）；第二，房屋资产折旧 （也叫 Div 40）。

不知道大家注意到没有，银行利息可是实打实的钞票哦，因为每个月的利息开销都是要交给银行的。可折旧用的是由澳洲注册估算师出具的一份报告里的数字而已，每个月实际上并没有现金支出。换句话说，房产折旧就是非现金开销。这一点，您得有一个清楚的认识。

我们先来说说 Div 43 房屋结构折旧。住宅房屋必须是1979年8月22日以后开始建造的房子才可以享受房屋结构折旧。一般来讲，现在的新房每年可以折旧2.5%，总共40年:

从1997年7月1日以后，所有的 Div 43 房屋结构折旧抵扣的总和会影响您今后卖房时的增值税CGT计算（稍后有详细的增值税介绍）。这是它跟 Div 40 房屋资产折旧的最大区别。

我们来打个比方，您的投资房5年后卖掉，这五年 Div 43 房屋结构折旧抵扣的总和是3万刀，假设房子是50万买的，100万买的，那么我们简单地可以说您的房产增值为50万，但是不要忘了，我们还要把3万刀的 Div 43 房屋结构折旧抵扣的总和反加回去，所以，最终的房产增值为53万刀。

然后，我们来说说 Div 40 房屋资产折旧。一般来说，我作为澳洲税务代理是不可以出具房屋折旧报告的，所以建议客户找澳洲持牌折旧师做一个正规的折旧报告。折旧师会把您投资房里的如空调、洗碗机、热水器、窗帘、烤炉、地毯等等一系列资产通通算一遍，然后给出每年可以折旧多少的数目。

下图就是一个例子，大家可以看到，算得还是很细的。当然了，每个房子里面东西的种类和价格都不一样，报告也就不会一模一样了。

Div 40 房屋资产折旧总和在您卖房的时候，通常不会有增值税的调整，因为您卖房的时候，里面的所有资产是通过折余价值 （written down value）与房产价值一起卖的（合同上只有一个价码）。在住宅买卖合同里，很少会有把资产价值与房产价值分开的。

我们继续来打个比方，上面说到您的房产增值为53万刀，过去五年您的Div 40 房屋资产折旧总和约为2万刀，这比钱在卖房时是不用反加回去的，所以，最终的房产增值仍为53万刀。

通常情况下，澳洲税务居民的可征税的收入（taxable income）如果低于18,200刀（18岁以下的非工资收入必须低于416刀），就不用报税。BUT，作为非税务居民，可征税的收入（taxable income）从第1刀就开始了，也就是说，只要您的投资房净赚1刀，就必须报税。

然后无数人又问：如果投资房回报是赔钱的，是不是就不用申报了？

根据澳洲税法，如果个人当年的可征税的收入（taxable income）是负值，就必须进行申报。

其实，就算没有这个法律条款，从您自身的利益出发，通过申报所产生的损失是可以无限攒起来的，以后卖房时还可以抵消增值。而且有些开销的抵扣（如物业费等）如果超过２年不申报，就永远跟它们说拜拜了。

所以，海外买家需要申请澳洲的税号TFN。

最后，再说说“负扣税”。负扣税不是一个税种，它是一个抵税的方式而已。

负扣税不仅仅限于投资房，其它资产投资（比如股票、期货）也有。现在只有少数发达国家还有（澳洲、新西兰），美国于1986年废除，澳洲从1936年以来都有（除了1985年7月至1987年9月）。

对于非税务居民来说，如果您的房产投资的折旧成本以及银行利息加起来超过了投资房当年的租金，您的损失是无法减少其它澳洲收入的（我假设您是没有其它澳洲收入的，而且海外收入也不需要申报）。但是这些损失就像上面几段话说的，可以每年通过报税的方式，无限期地攒起来。等您把房子卖掉后，可以抵消增值。

以上几段我们主要在探讨所得税（注意，增值税也是所得税的一部分），现在我们把眼光放大一点，看看中国买家还需要知道澳洲的一些什么税种？

海外买家申请费

就算最后买房合同没有成交，这笔钱可是不退的哦。费用还不便宜呢。100万或以下的要交5千刀，100万以上200万以下的，要交10,100刀，以此类推：

印花税 Stamp Duty

印花税是州税，不是联邦税种。因此每个州都不同。印花税的高低跟房子的用途或买家的身份有关。在新州、维州和昆州买投资房的中国买家还需要支付额外的印花附加税。以下表格给您一个大概税率表的参照，稍后还会有更加详细的讲解：

点击图片看大图

如果您买的是所谓的 house and land package，只有土地部分才有印花税，房子是没有的，可以省不少税哦。

通常情况下，澳洲房产的产权转让或变更会产生印花税。也就是说您的投资房如果再转给（包括赠予）家人或朋友，您的家人或朋友（不是您）需要依据转让时的房产市值交纳印花税。如果您的房价涨了，您就需要（不是您的家人或朋友）考虑缴纳增值税了（包括赠予）。

对了，还有一点您万万不可以忘记：依据澳洲海外投资法案，海外人士大多数情况下只可以买新房。您的二手投资房是不可以转手给海外朋友或家人的（死亡或遗嘱除外）。

夫妻之间（也包括事实配偶 de facto partner）的产权转让或变更每个州通常会有一些印花税全免的优惠，但这些政策大多都不适用于海外买家，因为除了维州以外，其它州和领地都要求房产是自住房才行。

很多人问我，如果投资房今后送给自己的小孩，或以1刀的价格转卖给自己的小孩。那小孩是不是就不用交印花税，而您自己就不用交增值税呢？同志们，理想是美好的，现实是残酷的。税务局可不是吃素的，就算投资房的转让是赠予或低于市场均值的交易，纳税金额依旧按照市场均值来计算。

土地税 Land Tax

土地税只针对土地、不包括地上建筑物的价值，跟美国的房产税有着本质性的区别。土地税也是州税，所以每个州也都不同（北领地没有土地税）：

点击图片看大图

我们来举个例子：在新南威尔士州用信托的形式来买投资房，虽然提升了资产保护的级别，但是新州的大多数信托（除非是合规的固定信托或养老金信托）是没有54万9千的土地税减免额度的。

还有，每年的土地税是可以抵扣的。

跟印花税相似，中国买家也要交额外的土地附加税。

印花附加税 + 土地附加税

这两个是专门针对海外买家买住宅房的。里面对海外人士的定义与联邦税法上的稍微有一点不同。建议读者们花一些时间好好看看以下这个表格，内附有对永居200天买房的终极权威解释：

点击图片看大图

消费税 GST

卖住宅房产是不可能产生消费税的。但是，商业楼宇的买卖除了增值税外，还需考虑消费税。只有在继续经营 going concern 的情况下才可以免消费税。比如说，连着商业出租合同一起卖或者连着楼宇里面的商业公司一起卖。

遗产税 Estate Tax + Gift Tax + Generation-Skipping Transfer Tax

澳洲没有，零。澳洲是1979年废除的，新西兰是1992年废除的。

增值税 CGT

在澳洲，增值税 CGT 并不是一个独立的税种，它是收入所得税 Income Tax 的一个分支。只有在卖房的时候，才可能产生增值税（卖家支付，买家不需要担心）。所以，如果您永远不卖房，就永远不会有增值税的产生。

卖房所产生的增值数额会一齐并入您当年的个人所得里（以交换卖房的合同时间为准），再依据纳税阶梯来交税。对了，增值税更您的房产有无银行贷款一点关系都没有。

简单地说：

增值的数额 = 卖房的价格 - 买房的价格 - 卖房的法律费用 - 买房的法律费用 - 买房的印花税（除堪培拉地区）+ Div 43 房屋结构折旧抵扣的总和（需要反加回来，Div 40 房屋资产折旧总和不需要反加回来）

通常情况下，如果海外人士在2012年5月8日以后购买的投资房，然后卖房之前的所有时间里都保持着海外人士的身份（如果以公司的名义买投资房，无论怎样，都不会有增值税五折的优惠），那么卖房所产生的资产增值就不享有五折优惠。但是，我们来看看以下两个例子：

例一：小明2014年1月在广西桂林通过地产投资中介购买了一套悉尼的投资房，80万。2015年1月，小明正式移民澳洲，来到了墨尔本工作。2016年6月，小明把悉尼这个投资房给卖了，我们假设卖房赚了50万。那么，2014年1月至2015年1月这段时间是没有五折的优惠的，但是在2015年1月至2016年6月这段时间里，小明可以享受增值税五折的优惠。小明拥有这套房产总共30个月，有18个月是澳洲税务居民，所以部分打折后的增值总额是（没打折时是50万增值总额）：

50 - 50 * (18/30) * 50% = 35万

例二：小红2008年1月在广西桂林通过地产投资中介购买了一套悉尼的投资房，70万，2016年1月卖掉，我们假设房子涨到了150万，而且这些年来她一直都是海外人士。通过澳洲专业估价师的报告，这个房子在2012年5月8日的市值为110万。这天之前的涨幅是可以享受五折优惠的，因此部分打折后的增值总额是（没打折时是80万增值总额）：

(110 - 70) * 50% + (150-110) * 100% = 20 + 40 = 60万

所以，海外买家可不可以享受部分五折优惠还要看房子的购买时间和买家的身份变化。

200万房产的海外人士资本增值预扣款

大家懂的，不少海外投资者是不喜欢交税的，所以在卖完房后，立刻把钱转出澳洲，大大加大了税务局缉查和追缴的难度。

因此，早在2013年5月，政府就觉得需要有一套机制控制税收的流失。最后在2016年2月份，国会终于通过了一个叫海外人士资本增值预扣款，英文是 Foreign resident capital gains withholding payments。

注意哦，是预扣款，而不是预扣税。而且，这个政策不仅仅只针对海外人士，其实还针对本地人士。

海外（海内）人士资本增值预扣款到底是什么？

1. 买家从卖家手里买房产、房产期权、租用权或采矿权等
   

2. 签合同的日期（不是过户的日期）在2016年7月1日或以后

3. 交易的市场价（恶意降低价格是无效的）大于或等于两百万澳币

4. 卖家直到过户那一天都没有给买家
   

   
   

   4.1 【卖家是本地人士】澳洲税务局的完税结算证书 clearance certificate 或

   4.2 【卖家是海外人士】澳洲税务局的预付款百分比变更通知 variation request
   

只有在以上4点全部满足的情况下，买家才有法律义务在过户的时候，扣除10%的合同价，并把这笔钱转交给税务局。

这个扣除的钱不等于卖家当年需要交纳的税额。

因此，卖家有义务在卖房的财政年度进行税务申报，以此来决定最终缴税额。如果最终缴税额少于这被扣的10%，澳洲税务局会把多余的钱返还给卖家。

这里，有4个细节需要大家注意：

1. 一个房产不论有多少个卖家拥有，两百万澳币的市场价值不可以按照产权比例分散给每个卖家。换句话说，只要这个房子的市场价值大于或等于两百万澳币，每个卖家必须提供完税结算证书或预付款百分比变更通知；

2. 一个房产不论有多少个买家，如果满足以上4点条件，每个买家都有法律义务按照产权比例来扣除这个10%的预付款；

3. 对于澳洲本地卖家而言，通常在向税务局申请后的几天内就可以收到完税结算证书。如果税务局觉得纳税人的税务历史比较复杂，就会有人工审核，最长需要28天；

4. 对于海外买家而言，通常需要28天才能拿到预付款百分比变更通知。变更通知一般在卖家有资产损失的情况下才可以批准。换句话说，通常情况下，海外卖家卖房后，都会少拿到10%的房价。因此，当年必须报税才有可能退回一部分或全部预扣款。

好了，希望我的文章没有把您弄晕。今天我带着读者们了解了：

1. 税务居民定义的重要性
   

2. 所得税的申报机制（盈利或赔钱）

3. 哪些开销可以作为投资房的抵扣（还细说了一下机票的抵扣原理）

4. 在澳买投资房时可能遇到的税种

5. 澳洲永居签证200天买房避免印花附加税的细则（在表格里）

6. 将投资房赠予家人或朋友时需考虑的印花税和增值税

7. 细讲了增值税的原理（包括移民澳洲对增值税5折优惠的影响）

8. 讲解了针对于市值200万或以上房产的海外人士资本增值预扣款的机制
   

还是那句话，澳洲的税务系统相对复杂，如果您还意犹未尽，欢迎加我的个人微信号【DollarsRUs】。