【土澳思维】的朋友们，
今天是1212淘宝亲亲节，早上我去悉尼市中心 Chemist Warehouse 买抗过敏药的时候发现了这个：
马云加油，【土澳思维】顶你。
今天，我们要说说 RP Data 刚刚发布的本年度最后一期澳洲房市和经济更新报告。报告共32页，分别从房市、房贷、供给、人口、家庭、通胀、消费者信心指数等众多角度来试图描述一个真实的澳洲房市，可谓是干货满满，高潮迭起，不可错过啊。
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报告总结
2017年将是公寓的过户之年，不论是对于纯海外买家（澳洲主流银行拒绝放贷），还是对于国内买家（固定和浮动的利率双双开始攀升），由于放贷政策进一步地收紧，过户失败的概率就有可能上升。
2017年对于公寓的第二大隐患就是楼花的估值风险。买家在签楼花合同的时候都希望可以成为时间的朋友，等到过户之日，其市场价值将超过当初签合同的价格。可是，我们的最新数据显示，在澳洲的部分城市，不少楼花过户时的估值却低于当初签合同的价格。
如果估值只是低了一点点，通常情况下，买家还是会咬咬牙地完成过户。但是当估值低于合同价很多的时候，买家毁约的可能性就会增加。一般说来，由于四大银行仍然拒绝给纯海外人士提供贷款（曾经大量的收入作假），他们的房产过户风险会相应地增加不少。
2017年的另一个风险来自租赁市场，目前我们的租金回报率处在历史的最低水平。工资增长的停滞不前以及房屋供应量的提高都会压抑租金的增长，这个趋势在未来的一两年应该得不到解决。房东们的潜在解决办法无非有两种：
宁烂勿缺，压低租金来吸引租客
宁缺勿烂，就算让房子空着也绝不降低租金
但这两种方法的后果都是相似的：租金收入的减少和房产持有成本的增加。再接着，如果房东实在是撑不住了，就会考虑将房产卖掉来缓解压力，但这又会进一步加大房市的供应。
但不管怎样，我们预测明年的平均房价将会继续较慢地上升。澳洲房市的大部分风险将来自公寓市场，而非独立屋市场。我们认为公寓明年的表现将不如独立屋。
房市数据控
至2016年10月31日，澳洲住宅地产总市值达到了6.7万亿澳币，相比之下，澳洲养老金的市值只有2.1万亿澳币，澳洲股市的市值只有1.7万亿和澳洲商业地产只有0.9万亿的市值。
澳洲首府城市综合房价上季度的增长率为2.7%，年增长率为7.5%（去年是10.1%）。在这个年增长率里，独立屋是7.7%，高于公寓的6.3%。澳洲首府城市综合房价5年年均增长为6.6%，10年年均增长为5.6%。
自2012年6月以来，澳洲澳洲首府城市综合房价上涨了42%：
澳洲首府城市综合房价
1998年10月至2016年10月
年增长率（紫线）和季度增长率（浅蓝柱）趋势图
悉尼的综合房价年增长率最高出现在2015年7月（18.4%），今年10月的年增长率为10.6%，比去年10月的低了一些（15.6%）。
猫本的综合房价年增长率最高出现在2015年9月（14.2%），今年10月的年增长率为9.1%，比去年10月的低了一些（12.8%）。
今年10月，布村的综合房价年增长率为3.8%，较去年的4.1%稍微低了一点。
首都堪培拉可谓后劲十足，今年10月的年增长率为7.5%，比去年10月的高了不少（4.5%）。
澳洲首府城市综合房价2016年10月年增长率
依据RP Data的算法，如果将租金和资产增值一起算的话，以下是2016年10月各首府城市综合回报率：
依据RP Data强大的历史数据，以下是每个城市从上次各自的房价低谷至2016年10月的总涨幅趋势：
如果把眼光再放远一点，以下便是每个城市自从2008年12月金融危机至2016年10月的总涨幅趋势（2008年3月至12月之间，全国性综合房价跌了6.1%）：
除了霍巴特比较怪异以外，其它首府城市的独立屋的中位价都会高于公寓的中位价。悉尼的差距最大，达到了23万澳币，然后是堪培拉（22.75万）、猫本（17万）和布村（11.9万）：
2016年10月独立屋（紫）与公寓（蓝）的中位价差距
我们的数据显示，从今天10月起的过去12个月里，全国房屋过户总数为451,461，比去年同期少了11.7%。首府城市的房屋过户总数为286,848，比去年同期少了15%。具体一点来分析，房屋过户总数悉尼下降了18.2%，猫本下降了21.4%，堪培拉下降了6.2%，而布村仅仅增加了0.2%。我们预计未来一两年，随着楼花陆续地过户，这个趋势会上升：
1991年10月至2016年10月的每月过户数据趋势图
卖家折扣（科普一下：初始定价与最终售价的差额比例，这个比例越低越好）受到供不应求（尤其是独立屋）的影响，相比起一年以前，纷纷有所下降。悉尼下降了0.4%，猫本下降了1.1%，布村下降了0.3%和堪培拉下降了0.4%。全国的平均值为5.7%，相比起一年以前，下降了0.3%：
2006年9月至2016年9月的每月卖家折扣数据趋势图
虽然卖家折扣的数据有所提高，但平均房产在市场上的停留时间却有所上升。全国的平均值为39天（比去年多了3天）。但是从每个首府城市来看，悉尼为32天（多了5天），猫本为31天（少了1天），布村为57天（多了14天），堪培拉为35天（少了9天）:
2006年9月至2016年9月首府城市综合上市停留时间数据趋势图
在过去的12月里，首府城市的房租下降了0.6%，其中独立屋下降了0.8%，但公寓上涨了0.7%。跟过去的12月相比，悉尼的房租没有变化，猫本升了2.5%，布村降了1.1%，堪培拉升了4.1%：
1998年10月至2016年10月首府城市综合房租数据趋势图
相对应的，租金回报率也在历史的最低值3.2%（去年是3.5%），其中其中独立屋是3.1%（去年是3.4%），而公寓是4.1%（去年是4.3%）。悉尼为3.0%，猫本为2.9%，堪培拉为4.3%，布村为4.2%：
1996年10月至2016年10月首府城市综合租金回报率数据趋势图
房贷数据控
今年9月房屋贷款总额为323亿澳币。自住性房贷为199亿，投资性房贷为124亿。下图可以说明，投资性房贷有反弹的趋势：
1986年9月至2016年9月自住性房贷（紫）和投资性房贷（蓝）趋势图
在自住房的199亿里，18亿是建房贷款（蓝），10亿是新房贷款（绿），69亿是转贷（橙），102亿是二手房贷款（紫），以下是趋势图（1986年9月至2016年9月）：
首次置业的数量也在减少，2016年9月为7,334个，仅占所有自住房交易的13.1%。这个数比前一个月降低了0.5%，比去年同期降低了7.5%，以下是首次置业的数量趋势图（1991年9月至2016年9月）：
2016年9月自住性房贷平均大小为36.76万澳币。这个数比前一个月提高了1.3%，但比去年同期降低了2.2%。以下是自住性房贷平均大小的趋势图（1991年9月至2016年9月）：
在这些自住房的贷款里，9月选择了固定利率的比例仅为11.2%。换句话说，有88.8%的客户选择了浮动利率。以下是自住房固定利率比例的百分比趋势图（1991年9月至2016年9月）：
同时今年6月的数据显示，最大贷款额度的比例（LVR）也有所下降。下图是最大贷款额度比例趋势图（2008年6月至2016年6月），LVR在60%-80%（绿）的占了52.9%。受到银行放贷政策的收紧性影响，LVR在80%或以上的（蓝+紫）呈现下降的趋势：
供给数据控
全澳楼房的审批通过率仍然在较高的水平，9月的数据为18,945：
1986年9月至2016年9月全国独立屋（紫）和楼花（绿）审批通过数量
但是开始施工的数量开始下降，尤其是楼花，比上季度下降了25.2%：
1986年9月至2016年9月全国独立屋（紫）和楼花（绿）开始施工数量
从完工的数量来看，9月季度独立屋的数量上升了15.9%，楼花的数量上升了37.4%：
1986年9月至2016年9月全国独立屋（紫）和楼花（绿）完工数量
从正在施工的数据来看，全国楼花的数量剧增：
1986年9月至2016年9月全国独立屋（紫）和楼花（绿）正在施工数量
人口数据控
最新2016年3月的数据显示，新州（橙）和维州（绿）仍然是海外移民的首选，分别达到了年增长70,780人和62,785人：
1984年3月至2016年3月
但是从国内人口移动的趋势来看，维州（蓝）和昆州（天蓝）占绝对优势，分别是14,529人和10,118人。新州则损失了10,321人：
1984年3月至2016年3月
家庭数据控
目前，央行的标准利率是1.5%。前几周不少银行开始提高固定和浮动利率。
2016年6月的最新数据说明，家庭债务对可支配收入的比例是186%，比一年前高了5.2%。在这其中，房贷债务对可支配收入的比例是131.5%（占70.7%），比去年高了3.7%。都是历史最高值：
1990年6月至2016年6月家庭债务（紫）和房贷债务（绿）对可支配收入的比例趋势图
但是我们也不用太担心。因为家庭资产对可支配收入的比例是873.7%，比一年前高了16.2%。在这其中，房产对可支配收入的比例是476.7%，比去年高了7.7%：
1990年6月至2016年6月家庭资产（紫）和房产（绿）对可支配收入的比例趋势图
以下这幅图充分地说明了“干得好不如买的早”的道理，因为工资是越涨越慢了：
2000年9月至2016年6月工资增长趋势图
其它数据控
澳洲9月的通胀率上升至1.3%，但无论如何，通胀率始终处在央行2%-3%的目标区间之下：
11月的西太消费者信心指数处在101.3（土澳科普：指数在100以上的，就算是乐观大于悲观了），所以勉强地过关了：
土澳总结
我们认为，澳洲的房市由于超低的利率（就算近期利率涨了）和较大的刚需，整体上一定会向上爬，但爬的速度会渐渐地放慢。楼花可以投，但请务必做好研究。
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