曼哈顿，全球金融中心纽约的金融区，华尔街和纽交所所在地，更是纽约市房价最高、前景永远看好的一块热土，早已被国际买家视为“存放资金的避风港”。同时，纽约房产继续看涨，促使曼哈顿核心地产类投资移民项目大热。

中国购房者近年来更是纷纷登陆曼哈顿岛。美国Real Capital Analytics数据显示，2015年至今，中国投资者已在纽约曼哈顿房地产上疯狂消费38亿美元，比2014年整年翻了三倍多。

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曼哈顿2012-2015年房地产交易数据显示，四年间共进行的12602单位房产交易中，90%是住宅类房产，以公寓（包括合作公寓，二手公寓和新公寓）为主。2016第二季度曼哈顿在市场的公寓量除了单间户型外相比2015第二季度和2016年第一季度都大大地增加了。虽说曼哈顿一年四季买卖市场没有太明显的旺季淡季，但是春暖花开天气好的时候买卖的人都会相对多一些。所以市场上的房源有所增加也非常正常。

2016第二季度曼哈顿公寓走势

增值方面来看2016年第二季度相比2015年第二季度中位价每平方英尺增值了7%，平均每平方英尺增值了11%。这个数字基本和2016年第一季度数字一致。不同户型增值也是不同的，纯增值比来看大户型三室以上的增值相对也是最高的。

2006-2016第二季度曼哈顿房市十年走势

从曼哈顿10年的房市表可以看出，基本上整个市场稳定增长，08/09年金融危机也没有大跌，抗跌性很强。2016年第二季度曼哈顿的房价中位数为115万美金，至第四季度已达122.75万美金，半年上涨6.3%。

2016年曼哈顿一房的月租金中位数

曼哈顿贵就贵在全纽约甚至全美国的精华都集中在了这个小小的岛上：联合国总部所在地、世界500强企业集中地、纽约时装周举办地、世界金融中心华尔街所在地、纽约时报等全球媒体大本营、两所世界知名学府等等，集金融、政治、时尚、媒体、教育为一体的地区。

在这样的大环境下，曼哈顿新开发土地的取得将愈难愈少，新建公寓价格很难下跌。如果需求增加，则单位尺价仍然会涨。所以2016年曼哈顿公寓价格在500万美金以下的，销售量将有大量的成长空间；100-300万美金的房产大受欢迎，且库存量特别紧缺；预算百万的更是一房难求，因性价比高，基本在上市两周内就被一扫而空。

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从发展历史看，现在曼哈顿豪华公寓早已突破上城的范围，从上城,中城开始到下城，在曼哈顿各处拔地而起：上东区和上西区是传统富人区，依靠中央公园，上东区住的常常是“老钱”家族，讲身份和做派，渐渐饱和后扩展到了相邻的上西区；中城更多是商业区和写字楼，近年也出现了全球瞩目的新地标区域如哈德逊城市广场等，注入更多城市发展活力，改变人们的生活方式；下城则是华人和新贵聚居的地方，随着人们不再拘泥于住宅区与办公区的划分、更加注重生活、工作的便捷，未来居住及租赁需求也将日益增多，一些新的住宅开发正在酝酿。

本文就以全球富豪热门置业的上东区和上西区、作为商业文化中心的中城区、以华尔街为首的金融区三大板块公寓，作具体分析。

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上东区和上西区是纯住宅区，交通网及配套不像其他地区密集，但充满了安逸感，树木幽幽若出其中，豪宅巍峨若出其里，很像上海的法租界。这里还有不少顶尖的私立学校，对国内的各位虎爸虎妈吸引力很大。

70年后建的公寓相对更受到市场认可，1-3房都是主流房型，上东区拥有更多的Studio，上西区则集中了更多的4房及以上的公寓；上西区2房及以下的公寓价格普遍比上东区更贵。

想在这两个片区购置一间1房的小户型公寓，面积在100㎡内的物业约200万美金以内即可拥有；而想要150㎡的4房及以上舒适房型、适合家庭居住，则至少需要500万美金；另外，5房及以上或40层以上的公寓、Penthouse顶层豪宅等均属于稀缺房源。

从地理位置上看，毗邻哈德逊河、中央公园且30层以上的超高层豪宅因其拥有优美的景观，往往有市无价，千万美金以上房产比比皆是，能拥有一套这里的房子，更是身份和财富的象征。

其中，邻接中央公园到东河区、东61街到东68街地带(上图所示)的居民不乏顶级富豪，如传媒巨擘梅铎、化妆品大亨彼富曼、洛克菲勒家族宗长/银行家大卫．洛克菲勒、投资家/航天业首富罗拔．巴斯、传媒巨头森那．韦雷史东等。

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曼哈顿中城区的高大建筑较多，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。这里还是曼哈顿的商业文化中心，拥有时代广场，名牌货物集散地的第五大道，也是联合国、中央火车站等所在地区。中城轨交线密集，还有连接西纽约的林肯隧道、连接长岛市的Queens Midtown Tunnel也都在中城，出行交通十分便捷。另外，乔治敦大学、密歇根大学、联合国大学、福德汉姆大学、纽约州立大学等知名学府云集，依傍这些优渥的高等教育资源，国际留学生扎堆中城，带来源源不断的市场租赁需求。可以说，中城区是整个曼哈顿最繁华、最热闹的地区。但也因为用地更多地被作为商业开发，住宅用地相对曼哈顿其他地区要少很多。

作为传统成熟地段，上东、上西已趋饱和。而拥有众多城市地标、更为繁华的中城，则具备更多的开发可能。目前在建的大型全新城市综合体哈德逊城市广场，正是由横跨七个街区的工业区破旧立新。由于占地达10.5公顷，加上美国最大私人房地产开发公司瑞联集团的大手笔打造，这个项目的开发，事实上将会影响到整个中城的城市布局、业态规划、人流导向，已成为整个中城发展的灵魂所在。而紧邻的63层超高层公寓MiMA，也是由瑞联集团建造，建工集团注资全权运营，以全景豪宅重新定义精英人群的生活方式，也成为一个新的标志性生活领地。中城的变化日新月异。

中城区的住宅多数集中在哈德逊河与伊斯特河沿岸区域。其中，伊斯特河沿岸以联合国广场为中心向外发展，公寓多数建于50-80年代；而哈德逊河沿岸近年来主打高层河景豪宅，主流房龄不到20年(还有部分靠近中城中部的老宅都在百年房龄)。

Studio、1房依旧是最为抢手的房源，租售期普遍少于30天，一般80万美金可以买到65㎡左右的房源、120万美金则是75㎡左右；2、3房是中城区的主流房型，其中居住品质更高的河景公寓需要300万以上美金；中城区住宅目前面临一个标志性的发展阶段，历来也拥有较为丰厚的城市配套资源，众多开发商的进驻不约而同证明了这个地区蕴含的黄金机遇。此外，宽敞的视野和绝佳的站位让Penthouse顶层豪宅成为稀缺珍品，售价可达250-3500万美金，价差的区别主要在于房型面积以及景观的优劣。

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以华尔街为首的金融区位于曼哈顿下城，其大致的边界，北至钱伯斯大街(Chambers Street)和布鲁克林大桥(Brooklyn Bridge)，西至西城高速(West Side Highway)。热门旅游景点包括炮台公园(BatteryPark)、9·11国家纪念与博物馆、以及最近揭幕的世贸中心一号楼观景台等，热附近常年人流拥挤。

美国摩根财阀、洛克菲勒石油大王和杜邦财团等开设的银行、保险、航运、铁路等公司的经理处集中于此。著名的纽约证券交易所也在这里，至今仍是几个主要交易所的总部：如纳斯达克、美国证券交易所、纽约期货交易所等。周边金融机构、银行大楼云集，许多蜿蜒狭窄的街道笼罩在高楼大厦的阴影之下，是整个纽约生命力的发源地，全球移民都在此追逐“美国梦”，凝聚成整个纽约最多元、包容的新世界。

过去，这个片区展现了两副面孔：上下班高峰时期，金融区满眼尽是行色匆匆的上班族；但一旦过了上下班时间，金融区就会变得十分安静。而今天随着观念和生活方式的改变，这里开始成为美国年轻一代城市精英和白领的生活选择，区域内的住宅需求量显著上升、房产开发及建设日趋火热。

科科伦地产公司(Corcoran)的代理人塔拉·金-布朗(Tara King-Brown)说，这一带的公寓当时以每平方英尺不到1000美元（约合每平方米6.9万元人民币）的价格就能买下来了。但如今这些公寓的价格已经上涨到了每平方英尺1400美元（约合每平方米9.6万元人民币），她说，这个价格还在向2000美元靠拢。

金融区房价走势

金融区整体房价比曼哈顿上城和中城偏低，以豪华公寓楼为主，许多是曾经的办公楼或银行大楼。因此这些建筑将会配备高尺度的天花板，健身房和屋顶平台之类的设施。这里3房及以下的二手公寓大多不超过450万美金。而目前在售的2016年新建项目房价大多在120万美金起步，以2-3房为主。

租赁需求十分旺盛，2016年月租金中位数达到4078美元，新建公寓的租金则可达到5000美金甚至更高。

 
金融区租金走势

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