在美剧《摩登家庭》里，“一家之主”Phil Dunphy的职业就是房地产经纪人。他带客户看房、竞争最佳房产中介的故事笑料不断，成为了喜剧经典。那么，置业美国为什么需要房地产经纪人呢？房地产经纪人管理制度到底是什么呢？今天我们就一起来看一看。

房产经纪人，很重要

在美国，参与房地产交易的一个重要专业人士就是房地产经纪人。经纪人不仅可以帮助买家找到一套合适的房产，还可以在交易过程中的每一步引导买家做出正确的选择。

一个有经验的经纪人可以提供给买家关于房产和社区的关键的、外界不能轻易得到的信息，且经纪人对市场和房产交易的知识以及谈判技巧都会是促成交易的巨大帮助。同时，经纪人对买家提供的这些服务并不收取买家一分钱，因为他们的佣金是由卖家支付的。因此，建议新移民在美国搜寻房产时可以找一位可靠的有经验的房产经纪人协助。

经纪人和卖家签订的排他协定会注明当卖家售出房产时，经纪人会得到的佣金。如果买家有经纪人代表他，那么卖家支付的佣金会在买家经纪人和卖家经纪人之间平分，所以找一个买家经纪人对买家来说是没有花费的，而且该经纪人对客户有信托责任，在交易中还能代表买家维护买家的利益。

需提醒的是，在美国，房产经纪人是带牌照的专职人士，有相关明确的规定他们必须遵守。经纪人在每一个州执业都要拿到该州的牌照，且需要定期上课来持续执有牌照。

经纪人管理制度，很复杂

• 房地产经纪人分层管理制度
  

在美国房地产经纪人分为销售员(salesperson)和房地产经纪人(broker)两个层次。销售员在房地产经纪人的指导下，以机构的名义协助开展房地产交易中的居间、代理及代书等具体房地产经纪业务，并不得发起设立房地产经纪机构。房地产经纪人的主要职责是管理销售员和房地产经纪机构，是经营者、管理者或者是负一定责任的人，可以发起设立自己的房地产经纪机构，也可以加入别的房地产经纪人设立的房地产经纪机构并以该机构名义开展房地产经纪业务。美国法律规定所有房地产经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管，以确保一个房地产经纪人在一个房地产经纪机构执业。

• 房地产经纪人执业牌照管理制度

在美国房地产经纪人执业牌照管理制度主要包括房地产经纪人牌照取得、牌照注册和处罚管理等内容。

（1）房地产经纪人考试制度

在美国房地产经纪人牌照要通过考试获取，因此房地产经纪人考试制度是执业牌照管理的核心所在。美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系、土地利用控制与规则、房地产估价与市场分析、理财、经纪人法律、法定信息披露、合同、产权转移、房地产实务、房地产应用数学以及相关领域的专业知识。

（2）房地产经纪人注册制度

考试机构发牌照后，房地产经纪人还不能执业，必须在一个房地产经纪机构工作，填写一张申请表，经房地产经纪机构报到发牌照部门进行注册后才能执业。以后还要定期(一般为2-4年)到发牌照部门进行续期注册，续期注册要参加继续教育，有的州还要重新进行考试，其考试内容主要涉及一些新的法律、法规和规定，较考得牌照时要简单得多。政府要定期向社会公布房地产经纪人牌照的注册情况。

（3）处罚管理

美国对失职或在执业中出现问题的房地产经纪人主要采取以下措施：罚款、暂停牌照、吊销执照。大约有15-25种现象与行为要暂停或吊销牌照，主要有：一是房地产经纪人与非房地产经纪人分佣金；二是将购房保证金放到自己个人帐户；三是房地产经纪人作虚假广告；等。上述几种行为是比较容易界定的，但很多行为存有争议，因此在美国房地产经纪人只要犯了错，无论大小都要被记录在案，次数多了牌照也会被吊销。美国还确立了检讨制度（review），每隔一定时期由所有同行对一些业务行为进行回顾和评判，如果大家都认为有异议的，可以对其进行处罚。

• 房地产经纪机构管理制度

（1）房地产经纪机构的设立。

持有房地产经纪人牌照是发起房地产经纪机构的一种前置条件，或者说获得了房地产经纪人牌照才得到发起设立房地产经纪机构的资格。因此在美国发起设立房地产经纪机构只要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记申请，登记部门通过政府间计算机管理系统确认其牌照的真实性后，便可获准登记，不需要任何注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人承担，因此房地产经纪人以机构名义签订的任何一份合同都须经机构的所有者或其授权的人进行确认。

（2）房地产经纪机构的佣金分配。

美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的6%。房地产经纪人完成经纪业务后，由房地产经纪机构收取佣金。房地产经纪人可以得到佣金的90%-50%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定，一般来讲在机构内资历越深成交业绩越突出的经纪人其分得的佣金比例就越高，而且在机构内都自己有独立的办公室。根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构负责人之间不能交谈其与经纪人的分成比例及收取客户多少佣金，防止形成垄断。

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