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就是尔湾Irvine！

今天小编就带大家用10句话了解尔湾。

尔湾（Irvine）位于美国加利福尼亚州南部的橘郡，隶属于大洛杉矶地区。它背山面海，西南紧邻浩瀚的太平洋，北部背靠广大的圣塔安娜山脉，这里阳光充沛,气候温和风景秀丽,著名的Long Beach海滨就在这里。

尔湾可以说是“一所学校引发的一个城市”，并且是“由一个私人公司建造出来的一个城市”。

19世纪60-70年代，詹姆斯·尔湾从西班牙和墨西哥人手里得到了建设尔湾农场的土地，整个农场拥有广阔的橘子林和胡桃、鳄梨、利马豆和绵羊等物产。到了20世纪50年代，洛杉矶开始向南部发展，为尔湾地区的发展提供了契机。

同时，加利福尼亚大学(即加州大学)也有在这里建设新校区的意向。于是，1959年尔湾公司（从尔湾农场发展起来的尔湾家族的家族企业）捐出了4.05平方公里的土地作为加州大学尔湾分校的校区，而加州政府也捐出了2.025平方公里的土地，尔湾开始作为一个“城市”进行发展。与一般的新城市开发由政府推动不同，尔湾就是由这个家族企业“尔湾公司”负责开发、发展和运营的。

尔湾平均家庭年收入为92663美元，水平较高，主要居民是中上阶层家庭。由于城市经济水平较高、Long Beach海滨的存在和高科技产业吸引大企业入驻及高素质人才的移民聚集，这里成为了南加州著名的高尚住宅区之一。

根据2010年人口普查结果，尔湾市共有212,375人，拉丁裔占一成，亚太裔占近四成，其中多为华裔、韩裔。随着近年来华人移居和置业尔湾的热度上涨，华裔人口进一步增长。

尔湾号称“第二硅谷”的美誉，高科技产业表现突出，涵盖了生物医学、制药、无线通讯、电脑、软件等多个领域，其提供的大量就业机会不断吸引着各行各业优秀人才，高素质新移民的加入极大地促进了尔湾的发展。尔湾有1.7万家企业，是众多知名公司/企业的总部所在地，其中包括全球著名半导体巨头美国博通Broadcom、西部数据公司，知名硬盘和存储设备公司Western Digital，爱力根公司，知名肉毒杆菌制造商Allergan，爱德华生命科学公司Edwards Lifesciences，医疗器械制造公司，著名的电子游戏开发商暴雪公司Blizzard Entertainment，还包括东芝北美总部，三星IT和打印机部门等。

尔湾最突出和最吸引华人的便是顶尖的教育资源，几乎所有的小学、中学和高中都是加州的蓝丝带学校，连续多年被评为美国最佳教育系统之一。

除了加州大学分校，尔湾的高中学校资源更是强大。尔湾联合学区里四所高中（大学高中(UniversityHigh)、尔湾高中(IrvineHigh)、木桥高中(WoodbridgeHigh)和北木高中(NorthwoodHigh)）的API成绩平均在八百七十分以上，每年都处于全美最佳1300公立高中的上游水平，超过90%的高中毕业生考入大学继续深造，其中，大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜第二位。今年还会开放第五所优质高中Portola High School。在最近的“大学同等水平课程”测验中，尔湾市高中生的通过率是73%，而全美高中生的平均通过率为35%。

尔湾曾连续五年蝉联全美最安全的城市，就业率高、犯罪率低，城市居民安全感指数处于很高水平，老人小孩和女性即使在晚上11点出门也完全不需要担心。

尔湾的城市治安主要归功于社区治安管理和安全标准监督。比如具备良好照明的停车场和宽阔的街道等城市基础设施建设，比如硬性规定停车场的电梯规定至少有一面是落地玻璃墙，以便警察能够从外面看到里面的情形，比如尔湾的警察在工作中根据社区居民情况使用6种语言，包括汉语，朝语，西班牙语，波斯语等，消除了沟通障碍，在防止和降低犯罪率方面效果显著。

尔湾市长贝丝·克鲁姆公布说尔湾市每1亿美元的城市预算中就有1/3是花在公共安全方面上的。

尔湾具有全美居民生活最高满意度，以绝佳的治安环境、杰出的城市开发计划、充满活力的科技和商业发展、世界级的街道、自行车和步道系统、以及无与伦比的公园、宽阔开放之休闲空间和完善之社区服务设施而闻名，是公认的环保先锋和都市规划领先者。

《24/7华尔街》曾在2013年审查了100个美国最大的城市，考虑了各种因素，包括该地区的经济，就业市场，犯罪水平，人口福利等之后，将尔湾评选为全美国经营最好的大城市。

尔湾由著名建筑师WilliamPereira规划设计。其发展起源的特殊性，使它和一般的城市都是由一定的实现存在的城市面貌一步步改建而来的不同，尔湾是一个一开始就经过了规划设计才开始全面建设的城市，因此尔湾能实现一个更完整、更科学的城市规划设计。

自1971年12月28日建市以来，William Pereira引入了生活小区的概念（villages），以社区为理念和单位建设整个城市，构筑起这座城市宜居、成熟、便捷、安全、规划完善的整体面貌。

由于强大的教育和学习资源，美丽的景色和宜人的气候，加上较好的城市安全指数和宜居指数，较高的就业率和科技产业机会，以及较多的华人已经聚集于此吸引后来人，近年来尔湾已经成为了华人在南加州首选的居住城市之一，越来越多的华人涌入了尔湾置业市场，无论是移居、子女留学居住还是投资，尔湾都具备相应的条件，作为新兴的热门城市，尔湾的市场也还有上涨空间，因此现在还是一个比较好的入市机会。

就房产市场而言，尔湾目前仍处于卖方市场，当前房价中位数可达76.96万美元，公寓中位价约60万美元，独立屋可达84.5万美元左右，平均租金为3092美元。在过去的一年里，尔湾房价上涨了3.2%。

就尔湾这个城市而言，当前房价中位数为76.9万美金， 3房、4房的房型差异正是决定是否易于出租的分水岭，一般4房200平米左右的别墅更受到市场欢迎，100万美金是可以从容进入尔湾的价格门槛，可以选择到均好性较强的别墅物业。

今天小编就继续带领大家一起去快速了解尔湾楼市、轻松掌握尔湾购房技巧。

正如前文所说，尔湾是“因为一个学校而诞生的一个城市”， 尔湾的城市扩张有一条从南到北的轨迹方向，老牌社区居于南部，大部分建于1970-1979年，位于University High学区和Woodbridge High学区，占据了城中心位置经典地段和资源，打造出尔湾著名的老牌富人区龟岩山（Turtle Rock）和明星社区木桥社区（Woodbridge）；新生代社区则在近两年全面开发，配备有最新的强大基础设施和配套资源，物业形态多元且具有很高水准的建筑品质，需要强调的一点是，就学校的资源而言，尔湾全市都覆盖了满分公立学校，可以无忧选择。

龟岩山（Turtle Rock）社区始建于1967年，以山间一座形似海龟的石块而得名，是尔湾第一个依山而建的社区，也是尔湾最著名具影响力的老牌富人社区之一，居住者以富商名流和城市精英为主。整个小区在连绵起伏的山谷和丘陵之上，处于整个城市的最高处，很多居民在自己家中就可以俯瞰尔湾城市全景，景观享受和城市占位可以说是最佳点。

小区内散步和远足步道比比皆是，其中一些小路甚至可以沿着University Drive到达Mason Regional Park（梅森地区公园）内的野生动植物自然栖息地。且它与Bommer峡谷735英亩的自然保护区隔空相望，西南侧被世界一流的草莓农场Strawberry Farms18洞多层果岭高尔夫球场环伺，自然资源和景观可以说是得天独厚。

龟岩山周边版块拥有极其优越的学校和教育资源，不但加州大学分校就在这一区域，这里拥有Turtle Rock Elementary、Bonita Canyon Elementary、University High三所学校，全部都曾多次获得加州杰出学校奖，其中University High还是全美蓝带学校、连年在全美最佳公立高中排名中名列前茅。另外，私人大学康考迪亚大学（Concordia University）也在这一区域。 

龟岩山山顶豪宅是全市最贵地区，200万美金以上4房的别墅房产居住面积可以达到300平米以上，占地近千平米甚至以上，大尺度空间确保豪宅的生活质感。

木桥社区（Woodbridge）位于尔湾中部，在南加州都享有盛名，所在学区即是满分的Woodbridge High School，社区内房屋均在2公里内即可抵达学校。作为尔湾的第二代社区，不仅环境舒适、生活配套成熟，小区的规划也具备高度品质，是成交保持活跃的二手房版块。

木桥社区位于尔湾心脏地带， Culver、Jeffrey、Irvine Center Dr和405高速四面围绕这个小区，交通极其优越。因为地处尔湾的中心位置，木桥社区距离尔湾所有的购物中心都很近，3英里内坐拥高端商业中心如Irvine Spectrum、美食广场Diamond Jamboree、老大华等，享受最繁华、核心的商业配套。

整个小区最著名的就是地标性的南北两个人工湖Alton和Barranca，两湖湖深1－2米，小区也因此分为南湖区和北湖区两个部分， 而木桥社区的名字也正是得名于南北湖上的两座步行木桥。以南北湖为核心景观，木桥社区配套了极其完善的生活娱乐和休闲设施：

双湖都下设沙滩俱乐部（Beach Club），整个小区共有22个游泳池，16个水疗池，13个浅水池、多达24个网球场，组织了读书俱乐部、园艺俱乐部等各种兴趣团体，还不定期举办瑜伽班，烹饪课，幼犬训练班等活动，为小区居民提供了相互之间交流的机会，小区居民将这种和谐的气氛称之为“Woodbridge way of life”。

最后，一条双向四车道的环路Yale Loop在小区中环绕而过，将小区内的住宅，街道和各种休闲娱乐购物串在了一起，使丰富的配套和绝佳的景观连成了一个有序、便利的整体。

学校教育资源上，木桥社区内一共有4所10分小学Stone Creek, Eastshore, Meadow Park, Springbrook、两所初中Lakeside和South Lake及著名的Woodbridge High，学校和教育资源可以说是十分强大，而投资类买家也因此可以享受到更好的租赁收益。 

该社区内4房主力房价在120万美金以上，居住面积约230平米，房龄主要分布在1970-1980年代，但是即便建筑年代较久远，房屋屋况维持甚好。

如果说南部和中部是尔湾的“基因”和“过去、现在”，那么北部就可以说是尔湾的“升级”和“现在、未来”。作为城市的新扩张地带，北部是尔湾的一个未来发展方向，也得以规划和施建最新的全套配套，市场上更是全新的关注点和追逐点，除了Northwood高中学区外、尔湾今年将全新开放的Portola高中也在这个区域内。可以说，买尔湾北部，买第三代新生社区，就是买未来，更享受新房物业。

这个板块内集中了多家开发商和建商，而这些新生代社区也在去年和今年进入了一个集中开盘期，各社区内均规划有公寓、联排及别墅，拥有丰富的休闲、购物配套、美丽的公园环境等，延续了“好学区+成熟配套”的DNA，由于这些优质的新盘在阶段内集中开盘，造就了以高性价比入市的好时机，令这些社区一经开盘就受到华人追捧。

小编今天就继续为大家介绍尔湾的新生代社区。

尔湾北部新生代社区的一个最大亮点，就是它可以就近纵享全球最大的城市公园—橙县大公园的惊艳配套。它是21世纪全球最大的城市公园系统和尔湾最受瞩目的开发项目之一，其占地面积是纽约中央公园的两倍，为北到洛杉矶南到圣地亚哥的一千万南加州居民提供了休闲和娱乐场地，成为橙县和尔湾的标志之一和人气目的地。橙县大公园的总体规划由享有盛誉的纽约景观规划师Ken Smith负责，整个设计历经三年时间并赢得了十几个加州及全美的设计规划大奖。 

橙县大公园（Orange CountyGreat Park）总体规划图

橙县大公园的主体主要包括几个部分：占地175英亩的大型体育公园（SportsPark）；占地188英亩的高尔夫球场和俱乐部；占地40英亩遍植多种花木、可供散步野餐观察野生动物的广阔林地（Bosque）；占地178英亩的景色随四季不断变换的野生动物走廊（Wildlife Corridor）；占地36英亩的Upper Bee步道和开放空间；社交休闲以及文化中心（Cultural Terrace）；集观赏性和教育性于一身的植物园（Botanical Garden）；用于纪念前空军基地的CulturalHeritage。公园内还有大片草地以及体现橙县农业传统的柑橘林和牛油果树林。

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