改变已经悄然开始。

无人汽车将很快出现在马路上，速度之快或超过你的想象。在其他国家，无人驾驶汽车已经被广泛地在公共马路上测试。

但是迄今，新西兰在这方面的运用还较为有限。去年Volvo宣布在Tauranga的公共马路上进行无人驾驶汽车测试的计划。

图片：无人驾驶汽车的出现，释放了通勤时间的更多用途。/Credit: Volvo

同时，今年1月，在基督城国际机场，一辆全面无人驾驶的电动穿梭巴士投入测试。该机场的公司事务经理Michael Singleton表示，希望未来能够在机场内外使用自动驾驶的汽车。他指出，在这之前，需要了解相关的配套基础设施和运作要求，去弄清楚人机交互，以及建立自动驾驶汽车的安全状态的分析报告。

图片：今年1月，一辆完全自动化驾驶的电动汽车在基督城机场试运行。/Credit:Fairfax NZ

正如前交通部官员Martin Matthews所说，“不管我们是否准备好了，无人驾驶汽车已经来了。所以我们要采取行动，做好准备。”

基础配套设施方面，交通部指出，考虑到自动驾驶的汽车依靠自身的感应器和电脑进行导航，道路设施不需要任何改变。然而，相关部门正在重新审视现有的法律，去明确在新西兰测试无人驾驶汽车的合法性。

各行各业的龙头公司无法再抱有观望的态度。各大公司需要密切关注他们所在行业的相关变化。一位物业顾问专家指出，无人汽车的出现将改变商业地产的设计逻辑、提供的配套设施、以及地理位置的考量。

尽管现在去预测无人汽车或是卡车对商业地产的影响还为时过早，但是 Colliers International的策略咨询总监Chris Farhi指出，这是值得考虑的。租客需要更灵活的空间设置，去满足不同的停车需求、电子充电桩、无人的上下客区域。同时，无人汽车还对交通产生显著的影响。所以企业可能需要重新思考下办公场所应该设置在哪里。无人汽车将大大地改变人们和货物移动的方式，最终将对商业地产产生影响。

变化一：租客对停车场的需求下降

现在所有大型汽车厂家都投入巨资研究无人开车的技术。科技巨头如Google, Apple, Tesla 和Uber 也加入此行列。

现在已经不用再质疑无人汽车的趋势性。Chris Farhi指出，我们要考虑的是，无人汽车何时会占领马路。所以，商业地产的租客和业主要做好一切准备，迎接无人汽车时代的到来。

随着无人汽车成为日常交通的一部分，停车需求也会将需要改变。“无人技术和科技业的专家预计，无人汽车将快速地改变目前汽车持有模式的变化。”Chris Farhi指出，人们不再需要自己买车。取而代之的是，他们能够在任何需要的时候，充分利用共享的无人汽车。

在他看来，未来停车场的模式可以会由个人固定的停车位转向更多共享的停车空间。这种改变还可以减少商业场所需要的停车空间。他已经看到，一些租客担心长期被大量的停车空间套牢。因为，部分空间未来可能不会用到。“从租赁的角度来说，租客希望在停车场这件事上，业主能够给予更多的灵活性，比如租客可以减少那些他们不需要的停车位。”

图片：无人汽车将压缩未来的停车场空间。/Credit:motoringresearch

停车需求下降，将释放出更多的地产空间，用于带来更多社会和经济效益的用途。

业主和开发商也将需要适应无人汽车带来的设计挑战。Farhi认为，投资者也应该谨慎选择，所投资的地产是未来性的，足以应对变化。大量地下停车场的层与层之间的高度较低，这以后会出现问题。因为很难把这些停车场转为其它用途。

变化二：酒店地产或受影响

在一段连续几天的公路旅行中，如果人们可以在车上睡觉，那住宿的必要性自然有所下降。当汽车当作移动的汽车旅馆，显然是比订一间房间更加经济划算，也更方便。奥迪负责品牌战略和数字业务的副主席Sven Schuwirth预言，汽车内饰最终能够实现在开车模式和睡觉模式的自如切换。这将是未来酒店业面临的挑战之一。

变化三：物流空间的再设计

无人汽车也会改变货物运输和接送的方式。Farhi 认为，理想情况下，无人驾驶的汽车未来能够完全自动地取货、送货。但是，最终要实现货物的全自动交易是富有挑战性的。

“让快递车开到27层的前台去送包裹是不现实的。未来设计办公大楼，需要预留一块流转的空间（exchange point），这样一来，包裹能够安全地被自动收集和派送。”

除了办公大楼，Chris Farhi指出，“物流公司和大型零售商可能需要重新设计他们内部和外部的货物设施，让供应链能够实现更大程度的自动化。”

变化四：办公地点或远离市中心

商业地产中介公司HFF的总监 Ben Sayles指出，无人驾驶汽车的出现，城市和郊区之间的障碍将被消除，两种区域的界限将变得更加模糊。

对于无人汽车是否会影响交通，目前的研究有两种互相矛盾的观点。

Chris Farhi指出，“一些人预计，交通拥堵会因此得到缓解，其他人则认为会加剧——尤其是过渡期的这几年，无人驾驶的汽车仍是少数。”Chris Farhi支持无人汽车会减少交通拥堵的判断。主要的依据在于，有了无人汽车，就不会再发生因司机分心引发的事故和延误。

无人汽车减少了人们的通勤时间、增加了交通的便利性，让城市扩张的可能性不可预估。无人汽车也将影响未来商业经营的位置选择。过去人们认为浪费在路上的那些时间，可以用来工作、睡觉、吃饭甚至是休闲。

对于货运和物流，位置的选择是至关重要的。因为它不仅影响了路上的时间，也关乎延误的风险。比如，当长途运输遇上了交通的高峰期，延误的几率大大加大。

Chris Farhi指出，无人驾驶汽车可能会让公司更加灵活地选择办公位置。公司可以搬到更远、租金更低的地方去办公，甚至可以重新规划他们的仓库网络。

由于无人汽车可以更快速的运输，Ben Sayles指出，工业建筑或许不再需要那么多的空间。取而代之的是，产品可以被储存靠近消费人群的小型仓库。