文/薛梅
美国是世界强国，“美国梦”流行全世界，大量的富裕阶层和中产阶层以移民美国为梦想和骄傲，美国的EB-5也因此风靡中国。但与此同时面对的一个现实难题就是，市场上移民公司、项目无数，如何才能选出一个适合自己的项目？特别是在不停有项目爆出问题的时候，我们敏感的神经如何才能得到纾解？我们还敢放心移民美国吗？
选择一个好的EB-5项目，其实是有一些办法的。
之二：看几个关键要素
1.相关方，即谁参与了项目，他们以何种方式参与
地产项目首先要看开发商，开发商的经验和能力至关重要。虽然地产行业的常规做法是项目都由独立项目公司运营管理，分隔了与开发商母公司之间的商业风险，但开发商是否具备丰富的地产开发经验，是否具备处理不同特殊状况的能力仍然非常关键。
然后看投资方。在美国，商业地产的高级贷款方来源多样，通常来讲，商业银行、保险这样的机构承受的风险等级较低，利息也较低，项目的资金成本小，更加稳妥一些。而以私募基金、地产基金为代表的投资方承受的风险等级则较高，当然要求的利息也更高，因此项目的资金成本更大，风险相对就要更高。对于EB-5投资来说，这些高级贷款虽然会将EB-5的还款顺位降低，但同时也对项目有监管作用，对开发商和项目公司有强有力的约束。
当然，EB-5项目还有他的特殊性，就是看区域中心，也就是EB-5资金的管理方。EB-5资金投到有限合伙公司以后，这些资金都是由区域中心作为一般合伙人（GP）来管理的，因此对于传统上的区域中心而言，总体来说，做过的项目越多，经验就会越丰富，对资金的监管相对越有保障。近两年来还有一些新型的区域中心正在快速发展，他们本来就在美国商业地产领域拥有丰富经验，实力雄厚，通常会直接参与项目投资或管理，因此他们对于项目的把控能力又不可同日而语。
2.资金，什么样的资金、数量多少，以怎样的条件进入项目
首先看项目总体量。总体来说，项目越大，难度越高，同等条件下，风险自然会更高。因为项目复杂程度高，涉及的环节多，不确定性就会大。当然，如果同一个项目是一组楼群，是五栋公寓楼，一栋一栋融资，一栋一栋建设，则另当别论。
然后看资金比例。如果项目资金充裕，很多投资机构抢着进入，当然是最好的项目。投资人当然最想选这样的EB-5项目。但往往这样的项目通常很少会寻求EB-5融资，开发商自有资金也想做这样的项目啊。这时候，就要看开发商的实际现金出资了，实际现金出资越多，说明开发商越看好未来项目前景，项目的财务成本也越低，对项目自然越利好。所以，总体来说，自有资金比例高，EB-5资金比例低，同等条件下，风险就更低。
最后看资金条件。当然，一般的商业地产项目这是必须的，不同类别的投资人（银行的高级贷款，基金的过桥贷款，基金的股权融资等）之间可以“合纵”，共同制衡开发商。但是在这一点上，EB-5投资项目有先天劣势，因为投资人众多，单一金额太少，因此投资人只能依靠EB-5有限合伙公司的一般投资人，即区域中心来负责资金沟通，那自然是区域中心的项目经验越丰富、专业水准越高越好。
侨外移民需要提醒您的是，仅投资50万美元、低门槛高性价比移民美国的EB-5投资移民现行政策将在今年9月30日到期，侨外目前在售、经过“六道严选标准”的EB-5巨制：“纽约观澜公寓项目”、“新泽西中央大厦项目”和“时代广场百老汇体验中心项目”，将为投资人抢跑“9.30”的最后一程提供助力，建议有意向移民美国的投资人，须抓紧把握最后几个月的政策红利期。
主题：美国纽约皇后观澜公寓项目解析会
时间：7月29日（周六）13:30-17:00
地点：北京市朝阳区东大桥路尚都国际中心A座32层
往期回顾
问答 | EB5投资者什么时候负有向美国国税局报税及纳税的义务？
点击下方“阅读原文”查看更多精彩内容☺
