值此暑期之际，许多家庭开始着手买房啦。一提起买房，是不是很多人立刻兴奋地连厨房、花园都设计好了？对于许多华人来说，房子是一生中最大的投资，也是父母最想留给孩子的财富。但我们在兴奋之余，必需好好科普一下如何置产？如何保护？如何最优化？
1. 找一个靠谱的房产经纪
不管是第几次买房，找一个靠谱的房产经纪可以让你事半功倍。首先，他们的手中可能有着相对比较多的房源，意味着挑选的机会比较多。其次，专业的房产经纪通常会帮你分析房子的实际情况、你的注意点、你的实际需要，并且会尽力帮你拿到尽可能好的价格，
2. 房产税将会是一笔大支出
在美国，房产税将会是一笔长期的大支出，每个城市的地产税都不尽相同。1.8%和2%看上去只有0.2%的差别，但如果一栋价值100万的房子，就意味着，每年你要多付2000美金的地税，长期以往也是一笔不小的开销。所以选择房子地段前先了解清楚这地区的税收至关重要。
3. 找一位专业敬业的贷款经纪人
买房前了解清楚贷款要求、当前贷款选项和利息、自己的贷款能力和长期的还贷能力。
贷款人员表示：许多人在购房时高估了自己的还贷能力和信用记录，常常会出状况：购房者付了定金才来银行办理贷款，却发现自己预估的贷款数额比银行批准的贷款数额低很多，给自己造成了更大的经济压力。一旦买房者无法通过贷款预批，不但不能买到心仪的房子，还可能会因此失去大笔房屋定金。
所以，买房前，大家首先需要先咨询有经验的贷款人士了解清楚自己的贷款能力和计算自己每月还款能力(包括贷款、保险、地税、还有自己的各种开销等等)。
4. 善用“1031条款”
很多人都知道，在美国卖房子如果产生利润，需要交纳“资本利得税”或增值税，联邦税和州稅加起来可高达33.8%，各州不尽相同。但是，如果你善用好“1031条款”，就有可能帮你省下当年的大笔增值税，并用于购入更心仪的同类型房产，而避免了当年缴纳大笔增值税。
5. 赠与税和遗产税
如果说之前的各种费用和税收只是小钱的话，赠与税和遗产税就真的有可能会让你狠狠掉一层皮。
有很多父母都想要在年老时把房子过户给子女，有的人选择生前在房契上加上孩子的名字，有的人则选择过世后作为遗产留给孩子。这两种方法面临的税收也不相同。
如果在生前把孩子的名字加入到房契中就有可能缴纳赠与税，2017年，联邦赠与税的免税额度为赠予人可赠予任何人$14,000，夫妻两人合共可赠予任何人$28,000。一旦超过这个额度就会从终生赠与税免税额度里扣减或缴纳赠与税。2017年，赠与税为40%。
除了赠与税，生前赠予房产还会让孩子碰到增值税的问题，通常联邦增值税为15%-20%。一旦生前把房子赠予孩子，那么法律意义上的房屋成本是父母买房时的成本价格。假设父母多年前花了30万买入房产并生前过户送给了小孩。
但如果把房子作为过世后的遗产继承，孩子在继承后卖掉有可能增值税就免掉了，当然又跑出了另一个税务问题: 遗产税的问题。众所周知，美国是一个万万税的国家，遗产税对于部份高资产家庭也是一个头疼的大问题。而对于应该是生前赠予还是过世继承利弊因人而异。在美国对于不同纳税身份的人群，在面对赠予税和遗产税的免税额度上也有不同。
城市君觉得不管是赠与税、增值税还是遗产税，相信这对于任何一个家庭来说，都是一笔不小的钱。
其实不少老美早就已经学会用人寿保险或各种信托来为自己的资产合法合理地避祸避税了。寿险在许多老美心中不仅仅是一种人身保障，还是常用的避税和资产分流配置的必要工具。
对于一些买入不少房产或高资产个人和家庭，考虑到将来下一代极有可能面对的增值税或遗产税这一大难题 ，父母往往会在资产配置上引入人寿保险用于将来的不时之需，解决紧急现金流问题。总的来说，美国信益评级高的大公司，人寿保险理赔速度相当快，在小孩面临现金困境时下了一场及时雨！
但另一方面在财产保护中信托也是一个必不可少的法律工具。
首先，生前信托可以帮你的子女规避法庭遗产认证的冗长繁琐过程和避免不必要的认证费用。举个例子，你百年后如果想将价值100万的房子留给孩子，但没有成立生前信托，那就必须走一道“法院遗嘱认证”的程序，通常需要九个月至一年半甚至更长的时间。费用是财产总额的3%-10%。如果涉及其它法律诉讼有可能费用更高时间更长。也就是说，你的子女起码必须先交纳3万到10万去完成整个法庭认证过程后，得到法庭的确认才能合法地继承您的财产。
如果未雨绸谋，已做好了生前信托。当成立人不幸离世，生前信托将会成为一份不可撤销信托文件，信托文件会按成立人的生前意愿进行财产分配。
本文由资深经纪 Alvin 汪 提供，内容及图片转载自旧金山湾区房地产。
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