1. 新经济产业支撑城市可持续发展

高速增长的高科技产业和创意产业在美国社会中升级各行各业生产力的过程中影响日益增加，更是成为美国各个城市持续发展的主要助推力。美国多个城市为吸引聚集高科技产业和创意产业而出台了各项鼓励政策后，收获效果甚佳；在今年初发布的2017全球前30大活力城市中，美国有八座城市上榜，而这八座城市均为此类产业集中区域——硅谷、奥斯汀、波士顿、纽约、西雅图、旧金山、北卡罗利、洛杉矶.

城市活力度从社会经济、商业地产、长期发展潜力三个维度进行评分，可发现所有上榜的美国城市均是高科技产业和创意产业近年来快速聚集的城市地区。而商业地产在这些城市高度成熟，收益稳定，与高科技及创意产业相辅相成的发展，未来增值空间明显。 

图：美国主要城市地产投资/开发价值排名

2. 新经济产业聚集的城市抗经济周期风险能力更强 

美国近年来最为出名的高科技产业聚集城市包括四“硅”：“硅谷”旧金山和湾区、“硅滩”洛杉矶和纽波特、“硅山”奥斯汀、“硅巷”纽约曼哈顿以及多元化地区经济发展的成功典型——西雅图。

新经济产业聚集的城市发展趋势共性：居民人口年轻化、流动性强，收入和消费水平都较高，受教育程度较高，医疗教育等生活配套设施齐备，基础设施建设完善，环境宜居。 

现金极度充裕的新经济产业在遇到经济下行周期中可确保企业独立正常运营，受冲击影响较小。

3、美国学生公寓

在国际学生选择留学地点时，大学的排名是至关重要的考虑因素。在QS的全球大学排名前一百的榜单中，美国的大学占了三分之一的位置——美国对于优秀留学生的吸引力无可比拟，国际留学生在美国就读期间的租房需求具有巨大可挖掘潜力。

2016年秋季，全美共有2050万在校大学生，该数字相比2000年的数据增加了520万，增长幅度34%，平均每年保持超过2%的增长 

预计2025年，全美在读学生将达到2330万，未来9年美国大学在校生人数增幅近15%

图：美国大学生人数（2000-2025）（单位：百万）

美国学生公寓进入了更新换代的时期，市场化资本可弥补此处的欠缺，从为满足学生人群住宿的需求。私募基金、运营商等是学生公寓市场的主要传统投资人，所占份额超过市场总额的60%。

2016年，是史上美国学生公寓市场交易最为活跃的一年：总计174单交易发生，产生103.5亿美元的交易额。国际资本对美国学生公寓前景充满信心 。新加坡主权基金GIC、国有投资集团淡马锡、加拿大养老基金CPPIB都已经在美国开展学生公寓项目。

1. 美国2017 Q1整体经济环境

GDP数据低于预期增长值0.7%，相比之下固定投资（住宅建设，商业建筑以及设备商业投资）增长1.6%。美国就业率增长，平均每月增加17.5万个岗位，4月最高值为21.1万个，失业率为4.4%。5月最新统计为失业率4.3%，为16年最低值。

美国出租型公寓B/C类资产需求量保持稳定增长。A类高端公寓新增量较多，空置率上升至5.2%。全国的平均空置率达到16年新低为3.9%，预测2017年整体为4.1%。

社区零售商业表现非常好。超市的扩张，包括餐厅，服务业态继续使零售的空置率下降。2017年全国的零售新增量只有5000万平方英尺。

2. 美国零售市场表现分析

有大量的百货关店，但是还是有很多零售商选择大量开店，比如说Dollar General， T-mobile, TLTA。2016年全国的空置率已经下降了55个基准点至5.5%，2017年空置率预计为5.1%。租金会连续5年继续上涨，今年涨幅约为2.8%。 

虽然关店的步伐在继续，多元化销售渠道会表现良好。空置率：7.3%，与2016年Q3和Q4维持不变。东北部区域的空置率最低为6.2%。德州中南部区域的空置率为6.9%。东南区域为7%。

随着购物中心的改革以及多元化销售渠道去满足消费者的消费需求，零售商对于实体店铺的需求量依旧会增加，电商与实体店相辅相成。 

贷款成本增加使投资者重新考量物业价值，贷款机构密切关注零售资产，尤其是目前表现一般的以及受电商冲击很大的购物中心。

投资者对于零售板块依然乐观，经济整体大环境的强势，会促进2017年整体零售的销售额。即使电商冲击，百货关店，但是可替换的业态、品牌很多。因此整体的零售板块的cap rate依然会呈下降趋势。 

零售整体的价格超过了经济衰退之前的高峰期。但是一些二三线城市的cap rate明显高于一线城市，健康的就业环境以及工资上涨会吸引更多的零售商开店，增加NOI，二线城市或会吸引更多资本。

贷款成本增加使投资者重新考量物业价值，贷款机构密切关注零售资产，尤其是目前表现一般的以及受电商冲击很大的购物中心。

本文由资深经纪 美国美邦地产 提供，内容及图片转载自美国麟凯集团。

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