悉尼西北部地价疯涨频现一不小心土疙瘩就变金蛋了……,澳洲购房网微信公众号文章

大家都知道澳洲政府有一个2036年的大悉尼计划，但大部分人都认为2036年离我们还很远，殊不知，正是悉尼政府对2036计划的长远规划催化了近几年悉尼各个地区房价的上升速度。

我们先来了解下悉尼2036计划：

《悉尼都市战略规划与发展2036》的官方报告中，为应对澳洲悉尼人口的大增长，明确提出了相应的发展策略：

1．悉尼的发展以一个“GLOBAL CITY”（CBD和North Sydney）国际化大都市和三个“REGIONAL CITIES”区域中心城市(分别为Parramatta,Penrith and Liverpool) 组成的都市经济和地理空间长期发展新格局。

2．增加现有地区的住房密度。以下区域：Epping，North Ryde，Macquarie Park，Wentworth Point，Homebush，Randwick，Mascot 以及South Maroubra全都是未来重点规划对象。

3．最大的就业增长区域定位西北区（99000个就业增长）和西南区（80000个就业增长），然后才是传统的悉尼CBD（58000个）。预测2036年，整个西悉尼的就业增长会占到未来总体的56%。

4. 一条全新的铁路线通往目前悉尼的第一大商业园区，Norwest。

5．至2036年悉尼人口预测至少达到5百60万，需增加就业机会450000个。

按照预估，未来20年内，悉尼必须要挤出近50%的房屋才能容纳额外的170万人口。

一系列重大的举措至2019年之前基本完工，表明澳洲政府目前已经将重心放在了悉尼的西北部。从Zetland的重建，Rhodes的复兴，到奥林匹克公园的新商业园区，以及联通Kellyville的新铁路线等等。在过去数年，每一个房价大增的地区背后都少不了政府的长远规划和资金注入。再大的土地，再好的环境，如果没有人注资与开发，那永远也就只是一块荒地！而随着计划的开展，悉尼周边尤其是西北部已经频频出现地价疯涨现象。

土疙瘩变金蛋的真实案例

在澳洲，别墅生活也才真正的代表了澳洲的生活方式，拥有一套具有永久产权的别墅几乎是每个人的梦想，可以有自己的花园，还可以有泳池，自己的网球场，可以在别墅里开Party，后院烧烤。但是，悉尼的土地资源终究是有限的，当“大悉尼计划”正式实施后，海量的资金投向原本被视为乡野甚至是“荒地”的西北部山区时，一切变得不同了。

8年前，30岁的VashRao在Hills Shire和Blacktown的交界处买了一块地，建了一套属于自己的房产。在那时这里被视为乡野，有田野和牛羊。但随着不少悉尼人开始进入西北山区寻找“田园生活”，很快，豪宅成为了西北地区一大风景线，沿途的独立屋几乎都是三到四居室。

五年前，在Rouse Hill附近，90%的房屋都是独立屋，而现在仅为60%；五年前，独立屋中位价是70万澳元，现在则是115万。

Kellyville近几年来变化巨大

市场变化始于2008年，恰逢Rouse Hill购物中心正式营业。与此同时，开发商也有了在此修建复合式公寓的计划。

“当Rouse Hill第一栋公寓修好时，我不知道为什么会有人愿意住进去。”Vash说。然而他把握住了这个难得的机会，一不小心就变成了“房叔”——如今Vash已经拥有了7套投资房，分别位于悉尼西北区和西区，其中包括Kellyville的公寓和Rouse Hill的两套带地独立屋。

几年过去了，中高密度房产越来越多，而两层独立屋越来越稀缺。这样的情况也同样发生在Blacktown和HillsShire的边界，也就是靠近火车站的地点。

作为相对新兴区域，The Ponds五年前几乎都是独立屋，但到2016年由于人口增长了3倍，独立屋占比下滑至2/3。

悉尼西北山区的豪宅独立屋越来越抢手

不远处的Castle Hill 就有不少独立屋业主将自己的土地和房产组团出售给开发商，如今这里的联排别墅和公寓楼曾经都是独立屋。

买家中介 Jacque Parker认为，再过几年，CastleHill的独立屋占比将在75%左右，“这里会更像Parramatta, Chatswood，Hornsby。”

Bella Vista和Norwest区域也很类似，“区域内主要房产现在都是住宅或商用的高层建筑。”

在悉尼，特别是新开发的区域，这些中型密度住宅区在不断增加，迫使不少有孩子的家庭仍然会选择公寓住宅。

Hills Shire议会市长Yvonne Keane已经注意到这个问题了。“数据显示，家庭是Hills Shire最主要人口组成部分，在未来也是如此。所以我们目前面临巨大压力，因为在有限的面积内只能批准一居室。”

Hills Shire议会预测，未来20年，Hills Shire将有3.79万户业主，至少62%住户是家庭。

房产中介Sanjeev Kumar表示，开发商更喜欢修建小户型联排别墅或公寓住宅，因为其价格更平易近人。

今年五月，NSW房产买家经理Simone Luxford为一个年轻家庭在Kellyville买了一套联排别墅，她明显感觉到一个趋势：年轻家庭离传统的独立屋越来越远。

“他们还没有足够的预算来购买豪宅，但是他们也可以用目前的预算买到价值不错的房产。”

这样的现象不仅发生在西北区，整个悉尼的买家都面临花更多的钱买更小的房产。

2012年-2016年悉尼中位价土地面积

2012年-2016年悉尼土地中位价

2012年-2016年悉尼土地每平方米均价变化

澳大利亚城市发展学会研究显示，2016年公寓大楼平均价格比五年前高出了17.115万澳元，而面积小了100平米。

在现有的区域内，特别是那些山地区域，要再增加房屋密度是件很难得事，因为可供建造新房的土地已经越来越少。

Kellyville未来房市分析

西北铁路规划确定了8个新增站点，按西北向依次为：Cherrybrook, Castle Hill, Showground, Norwest, Bella Vista, Kellyville, Rouse Hill以及Cudgegong Rd。据悉，西北铁路线车站专区将会获得大笔的建设资金。在不远的将来，会有更多的人把Kellyville称作“家”——多达4400栋新房将被建设。该区的物业类型多为地大、建筑面积宽敞的独立屋，周边绿化很好，环境幽静。主要购物消费以Northwest Business Park及本地商铺为主，区内也拥有不少名校。

西北铁路的修建一定会改变当地的物业格局，尤其是交通网络的升级。过往的研究数据表明，就远郊城区而言，有通勤车站的区域比没有的要更有吸引力，而且周边的物业增值也更快。澳洲物业监察（APM）的数据显示，该区过去一年的独立屋价格出现飙升，涨幅接近18%，市场物业数量明显增多，而且交易滞留期也开始下降。