在澳华人必须知道!到底什么是负扣税? 对你有什么影响!澳洲知识贴!

2017年07月24日 愤怒菜鸟



各位,慢点刷,信息比较多!你用2分钟读!我们花一天时间整理




澳洲有理有据的生活号




愤怒菜鸟



投资房退税是


一门很实用的学问,

 

房屋相关的大部分费用

 



都是可以用于退税的!

 

 



房屋支出是指与房屋


相关的支出


包括利息贷款保险


其他银行费用等。

 

 

什么是负扣税 



在一个财政年度中,


维持投资房产的现金支出例如:



银行贷款利息

水费

和非现金支出

电费

市政费



这些费用如果超过投资收益


(比如房租)就产生负向应税收入!


我们称之为负扣税






负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入。例如,工资收入,资本利得等。



以此降低应税收入,达到最终减少缴税的结果。

 



 

如果纳税人除物业投资收入


外没有其他收入来源,


其他来源收入少于负扣税。







那么在现行政策下,没有冲抵的负扣税可以累积并延续到之后的财政年度,直到与足够的正向应税收入进行对冲

 


 



到底什么是负扣税?

房屋相关的收入和支出包括



收入:


1)房租

2)租客预定租房的费用

3)租客为物业损坏所支付的赔偿金

4)政府为安装太阳能系统的津贴

5)保险赔偿金,例如业主保险


支出:


1)招租广告费

2)物业管理费

3)地税

4)贷款利息

5)清洁费用

6)市政费

7)水费

8)屋内设施折旧

9)建筑结构折旧

10)保险费





到底什么是负扣税?

案例分析



罗先生税收年度


税收工资共计$90,000


他在悉尼的Eastwood投资了


一套价值$700,000的房产。







收支情况如下:



收入:



房屋租金 $650/周


$650x52=$33,800/年



支出:



支出

费用

物业管理费  

$3800/年

银行利息

$28,000/年

市政费

$1500/年

水费

$1000/年

物业管理中介费

$1000/年

屋内设施折旧

$8000/年

支出总计

$43,300/年

 




净投资收益为


$33,800 - $43,300= -$9,500


-$9,500 (负扣税)

 

应税收入= $80,500*

应交税款=$17,709**


*$90,000 - $9,500

**[($80,500-$37,000)*0.325+$3,572]


  

另外


非现金支出

折旧=$8,000/年



现金支出

物业费+还贷利息+市政费+水费+中介费=$35,300

 



所以净现金收益实际为:

$33,800-$35,300=-$1,500*



*思是,罗先生为维护这个投资物业的实际花费是$1,500。






如果罗先生没有这个投资物业,


他的$90,000应税收入所需缴的


税款为$20,932 **



** [($90,000-$87,000)*0.37+$19,822]





比有投资物业多交税$3,223**



**($20,932-$17,709)

 




合理节税$3,223减去投资物业


实际成本$1,500得到最终的税务利益$1,723


***如需深入了解!请联系会计师!



编辑:澳鸟君

宗旨:有理有据写澳洲一切事件



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