有人说“房子可以租，但生活不能”。

这句话我体会到一种人生决不能将就的坚持，同时也含有淡淡的苦涩，对拥有一间属于自己的家的期盼。无意识中，房子给了我们一种感觉：安定与满足。

在澳大利亚，完完全全拥有一套属于自己的家，意味着我们真正开始一段全新的生活，开始融入澳洲的人文与社会，更意味着是一个稳定生活的保证。

所以很多打算定居澳洲的朋友们不想再将就下去，想要拥有一块自己的土地，并建上自己梦想中的家。

俗话说：好的开始是成功的一半，自建房的满意与否，其实主要取决于2方面因素： builder和你。一般建房前审批全部通过，拿到了council的approval，建房合同以及要求你都跟你选择的builder谈清楚了，并顺利开工，那么恭喜你，已经成功一半了。

所以房博士会聊一聊一些建房过程中的注意的事项 。同时，房博士想通过分享一位曾经留学珀斯，现已定居在西澳的妹子自建房经历，来解说澳洲的房子前期建房流程，和到底从哪儿开始？

注意事项篇：

大Builder 和 小Builder的区别：

一句话解释就是：小builder就是只能赢在他里面附加的东西多，比如要加实木门他们就非常便宜，就是市场价。

大builder主要是在这些装修上赚钱，建房子，因为他量大，所以材料便宜一点，可是赚不了很多，后续加的东西就猛赚钱。

小builder比较快，一两个月就开始迅速开建，大的可能要半年才开建，他们手续比较繁杂。

关于建房公司Promotion(促销)的问题：

在你选择builder的时候，你会发现他们每家都会有很多活动促销和优惠。但你记住！一般他们不会一下子拿出来，除了网上已经有的，所以你要尽量去跟他们谈。

一般他们的优惠分为下面几种：

很多建房公司给的东西，你不想要，你可以不要。一般都可以帮你把价格折掉。

所以总的来说，建房公司的促销方案，你一定要仔细看，看你是不是必要。像车道做一个没有多少钱，而且谁都可以做。

在面对Sales（销售）时，就把每个东西都和他讲一遍，问问有没有优惠，没准，他就会忽然说这个我可以给你优惠之类的。如果你不问，他当然不会主动给你。

咱们西澳房屋结构一般为双砖结构（Double Brick Wall），而东海岸是框架结构（Veneer Wall）。

简单地说，我们西澳普遍都是双砖结构，外墙受力，内墙起到间隔的作用。

优点在于耐用、隔音、冬暖夏凉、墙面可以挂重物品如电视等。相应的价格也相对较贵。而东海岸特别是墨尔本地区，则普遍采用主体为 Load Bearing木质框架结构。价格便宜、容易更改、建造简单迅速、可以节省出更多面积。

下图为墨尔本所在的东部地区常见的木质框架结构。先建设框架，再进行砖工和上瓦

在这幅图中可以看出屋顶架子，在国内称之为“上梁”，是要请客的。它的外墙是不受力的，不是承重墙。砖墙起到装饰和保温的作用。操作流程大多数为先起砖，后盖瓦片。

很多朋友在造房子的时候忽视防水的问题，这是十分严重的错误。防水做不好，不光受潮的问题，还会影响很多建筑结构。

常见的防水措施例如，在窗台下面一层防水材料，和包窗边条。这些防水要求非常讲究。

还有就是屋顶防水问题。会有一种叫“Valley” 的屋顶瓦谷。下图为东部框架结构的valley示意图

关于这个问题，很多朋友在建筑公司选材料的时候，因为英文听不懂，或者没在意而忽略了。例如，有位朋友在建造过程中突然发现他的glasswool insulation(玻璃棉保温材料)是R2.5，想加厚换成R3.5的时候很是花费了金钱和时间。R2.5这个标准是glasswool隔热层中最薄的一层极。

当然你选择哪儿一级这得看具体的情况而定。还有reflection roof foil sarking，这个东西中文直译为反光顶锡纸衬，主要起到反辐射，隔热保温的作用。专业的建筑公司都会解释隔热层的类别以及隔热层的材料级别。

下图为屋顶局部结构图。这幅图中则使用的是R2.0 Polystryrene Insulation(聚苯乙烯绝缘).

整个前期过程包括从地块的选择到房屋外部结构的完成。以下是西澳妹子宠儿自建房时的照片和简单过程介绍。感谢她的照片，让我们可以有一个更直观的感受。

1. 看房选择地块

2. 签合同，找过户律师看合同

3. 付定金

4. 图纸找builder报价

5. builder 负责交材料给council 审核floor plan

6. 签订购房合同

7. 开支票，土地过户

8. 收到土壤报告

9. 收到footing报价

10. Pre-start，选择房子的材料和各种用材。

11. 土地开工

12. 开挖地基

13. 铺设水管

14. 铺设钢筋

15. 浇灌混凝土

    混凝土得一次性完工，不能分批隔天进行。一般等水泥地干需要28天。

16. 砖块到位

    照片中，里面红色的砖块是内墙砖，外面淡黄色的砖块是外墙砖（双砖结构）。

17.黄沙，水泥，还有窗框到位

18.砌墙，装框

19.双砖结构成型

20.施工完成的内墙

下图为浴室的内墙

卧室的内墙

房屋格局基本了然

21.砖瓦结构的房屋基本成型

22 架设屋顶

通常情况下，屋顶结构固定，瓦片铺设完成，排水槽等安装到位之后，房屋整体的结构已经完成了，后面紧接着就是内部的安装建设。

这些就是今天房博士想和大家聊聊的西澳自建房前期过程和注意事项。

总之，建房没有传说中的那么难。建造过程中，请保持与builder的沟通，也可以经常到项目场地阶段性Inspection。

澳洲建筑商通常都比较慢，所以也希望大家在催促他们的同时，保持良好的心态。

当然，如果你资金比较富裕，不想亲力亲为这些稍显复杂的建房过程，可以委托相关的房产中介监管。或者直接选择一家稳妥的开发商的house and land package，他们会有专业的项目管理团队帮助客户监管。

以上是房博士的个人观点，仅供参考。