从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人，邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。

“我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。

根据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》(下称“报告”)，中国连续四年成为美国海外购房群体中的第一大买家，成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。

中国已连续四年成为美国房产的第一大海外买家。图为纽约中央公园一角

随着中国外汇流向和全球投资机会的变化，中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子，折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事，也是市场发出的讯号。

2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔(化名)在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。

贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。

像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。

上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷;墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷;英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。

有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。

“从加拿大去美国买房的很多也是华裔，觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”美国持牌经纪人吴光慧这样告诉记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。

吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为“可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷)，也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。

美国咨询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对于当地银行的房屋贷款较为了解。她表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请，“就大西雅图地区而言，可以为中国人贷款的银行不超过5家，其中包括中国工商银行美国分行。”

在吴光慧的印象里，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些，“美国的有些银行最近针对外国买家的贷款路径时松时紧，有的只开放按揭给高端客户，也就是你需要购买理财产品才放开贷款。”

而大部分中国人都像贾乔一样，连最初的贷款预批信都无法获得。不过，一个明显的趋势是，希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说，原来的中国买房客主要用全现金支付，现在越来越多的人会利用贷款买房了。

吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说，自然是最欢迎全额现金支付。

在美国的外国购房者主要分为两类，一类是持有美国绿卡的外国人，另一类则是非美国居民的外国人。值得一提的数据是，非美国居民的全款买房比例高达72%，明显大于持有美国绿卡的外国购房者(35%);而非美国居民从美国银行申请贷款的比例(21%)则明显小于持美国绿卡的外国购房者(57%)。

在近一两年来“宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

由于贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。

根据一名业内人士的说法，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元;还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。

除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算，美国目前住房投资回报率在4%～8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。

对美国房价的上涨，报告专门利用各国的货币来做了一番衡量。用通货膨胀严重的委内瑞拉货币来算，2017年3月份的美国房价同比增长了60%;用贬值较多的英镑来算，也有20%的增长;而用人民币来算，3月房价则增长了10%;以加拿大货币计算，则增长了4%。

根据美国圣路易斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of St. Louis)的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随后逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。

吴光慧表示，虽然美国政府鼓励当地人买房，但由于消费习惯不同，美国当地仍然是租房者比买房者多。

对贾乔这样获得了美国绿卡，但目前还主要在中国生活和工作的人来说，在美国买房主要目的是为了投资。当然，长时间来看，也并不排除自住的可能。

关于在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。

和越来越多人申请移民美国对应的，是越来越多的人赴美买房。但有一个有趣的现象是，虽然2017年中国人在美国的买房数量明显增长，但购置房产的价格中位数却从去年的54.2万美元降至53万美元;房价均值则从去年的93.7万美元下降到了78.2万美元，也低于2015年83.2万美元的房价均值。

看起来，近期一系列外汇政策虽没能减弱中国人赴美买房的热情，却在一定程度上影响了购房的单价。

佛罗里达近期也成为房产投资的偏好地。图为奥兰多

吴光慧则分析说，除了政策的原因，这也说明了中国人开始购买一些投资类的房子。以前是刚需，多在华人居多的加州、纽约等地买房，价位多是在50万～100万美元。随着中国人慢慢看到了美国一些房价低洼地区的投资机会，比如得克萨斯州和佛罗里达州，这些地方的独立屋一般20万～30万美元就能买到。

随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的“土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是后者的2.2倍。

来源：第一财经、北美华人家园

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