来源：苏宁财富资讯
作者：左俊义 苏宁金融研究院高级研究员
一二线热点城市房地产调控措施的加强使得资金外溢，投资客纷纷涌向三四线城市，导致部分三四线城市的房价忽如一夜春风来，在短时间内出现暴力拉升，比如徐州6月房价环比上涨6.27%、今年上半年涨幅高达30%。
然而，必须注意的是，三四线城市的当地购买力并不像一二线城市那么雄厚，积压的刚需蓄水池虽然在数月之内得到释放，但后劲可能不足。
这种情况下，大家不禁要问：各个城市未来的房价会怎么变化？哪些城市的房价比较有支撑？又有哪些城市需要绕道走呢？
先看影响房价走势的三个因素
房地产的供应流程基本是这样的：房地产企业通过招拍挂等方式获得土地，然后在土地上开发建筑楼盘，并根据各地预售条件的不同，在楼盘盖到一定程度（比如投资了25%）的时候拿预售许可证进行预售。预售后，房地产企业继续盖楼盘，直到楼盘建好、通过验收，然后交房（参见图1）。
如此，分析一个城市的房价，有三个角度：
一是观察最近的房价变化。因为房地产流动性差，所以房地产价格的变动具有趋势性。比如，拿楼盘和股票比，股票的流动性就比楼盘好很多，当天卖掉股票，钱立马会回来，但出售楼盘所花费的时间就长很多。流动性差意味着一旦房价下跌就容易产生观望情绪，因为购房者买涨不买跌，当观察到房价出现下跌后通常可以再等一等，因为房价不会迅速出现拐点。因此，观察近几个月的房价变动通常可以预测未来1-3个月的房价变化。
二是观察可售楼盘的数量，即近期拿到预售证的楼盘有多少。这里的可售楼盘相当于库存的概念，如果可售楼盘很充足，比如近一段时间突然有很多楼盘纷纷进入预售期，意味着市场上有很多的供给，这会对房价产生压力。可售量通常可以影响未来3-6个月的房价变化。
三是观察土地出让情况。最近招拍挂的土地数量相当于中长期的库存，这些土地经过6-9个月的建筑时间，就会变成可售楼盘，因此，一段时间内一个城市的拍卖土地数量暴增，意味着未来6个月以后的商品房供给也会大幅增加，房价就会面临下行的压力。所以，土地出让情况可以看成是影响未来6个月以上时间的房价的变量。
短期：哪些城市不宜购入房产？
了解了影响房价走势的因素，再来看看哪些城市短期不适合购入房产。
首先，需要弄明白短期哪些城市的房价可能较弱。为此，我们把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图中观察，发现量缩价跌的城市短期房价走势不乐观。
比如，根据各主要城市6月的销量环比和房价环比，各城市主要分布在三个象限中（参见图2）：
第一类城市量缩价跌，这类城市（合肥、珠海、青岛、北京等）分布在左下角的第三象限中，这类城市短期房价不乐观；
第二类城市量缩价升，这类城市（徐州、大连、成都等）分布在左上角的第二象限中，它们的房价需要警惕，因为房价的上涨没有获得成交量的支撑；
第三类城市量价齐升，这类城市（深圳、上海、南京等）分布在右上角的第一象限中，这类城市房价短期继续看涨。
因此，如果看未来1-3个月，买房需要规避的城市有合肥、珠海、青岛、北京等，在第四象限的厦门和苏州也要警惕；短期来看，基本面比较健康的城市有深圳、上海、南京等。
中期：哪些城市库存压力大？
下面，分析一下哪些城市未来3-6个月的库存压力大，以此来推断其房价走势。
通过计算各个城市6月末的可售住宅数量和今年上半年月平均销量的比值，可以得到每个城市住宅的可售月数（参见图3），即消化现在的可售住宅大概需要用掉多少个月的时间。一般来说，可售月数在6个月以下的城市房价上涨压力较大，可售月数在12月以上的城市房价下跌压力较大。
从图3可以看出，惠州、淮安、上海、安庆、芜湖、南京、杭州等城市可售月数在6个月以下，说明中期来看房价上涨的压力较强；金华、东莞、赣州、马鞍山等城市可售月数在12个月以上，中期来看房价面临下跌的压力。
长期：哪些城市房价看跌？
再来展望一下未来各城市6个月以上时间的房价走势。通过计算各个城市从2016年6月至今年6月拍卖住宅用地建筑面积的总和，再除以这些城市今年上半年的月平均住宅销售面积，能大体得到过去1年拍卖的住宅用地，在形成可售货源后大约可以销售多少个月份（参见图4）。
从图4可以看出，泉州、深圳、湘潭、韶关、台州、东莞、青岛、温州、长春等城市土地可售月数在6个月以下，说明长期来看房价继续上涨的动力较强；潍坊、无锡、南京、武汉、济南等城市土地可售月数在20个月以上，长期来看房价拐头向下的概率较大。
通过以上分析，就可以总结出未来短期、中期和长期内看好和不看好的城市。具体来说，房价看涨的城市一般是最近住宅销售量价齐升、住宅可售量不足半年、过去1年土地成交量较少的城市；房价看跌的城市一般是最近住宅销售量缩价跌、住宅可售量在1年以上、过去1年拍卖的土地可卖1年半以上的城市（参见表1）。
综上，您就可以知道哪些城市可以继续持有、哪些城市应该及时下车啦。最后，祝各位买到自己满意的住房。
编辑：陈霞 杨娜
