在房价不断上升的氛围下，投资者常常会回顾投资收益，希望从投资的资产中获得更高的回报。

Kiri Barfoot是新西兰最知名、最成功的地产公司的总监。她在1991年加入Barfoot & Thompson，在地产管理和IT方面起决策性作用。Barfoot & Thompson占领了奥克兰主要的市场份额。

关于如何最大化租赁组合的投资回报，Kiri Barfoot结合多年的从业经验，给出了以下建议：

一、着眼预算，然后采取逆向工作法

运用逆向工作法，投资者需要从心底的需求来反推思考。投资者需要弄清楚，你的钱最应该花在哪里；并且明白你追求的回报可能不会立刻实现。

事实上，常常需要三到四年的时候才能收回成本。打个比方，你已投入了10,000新西兰元去升级你的住宅地产。你无法立即把每周的房租提升100新西兰元，以收回之前的支出。所以，你必须采取长期的规划。

二、第一印象很重要

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当你发布出租的信息，人们会开车过来看看外部情况。所以，注意下房子给人的外部观感。如果房子看起来破破烂烂的，人们不会想来看房。你可能就因此错失了一位好租客。从长远来看，在自己的房产上加大投资，将会为你吸引一个更高质量的租客，得到的回报也会更好。

三、知晓商业和住宅地产在职责和利益上的差异

商业地产租约从财务角度上来说，更占优势：租期更固定且时间更长。相较之下，住宅的租赁合同通常每次是6到12个月。

在必要情况下，一个承租商业地产的租客需要支付装修费用和一切支出。尽管商业地产的投资者可以从中获得更好的投资回报，但是也有不利的因素。投资商业地产，更难从银行获得贷款，还可能无法获得和住宅地产同样多的资本收益。此外，还有许多额外的职责和义务，包括满足最新抗震的建筑标准和提供大楼状况证明书(building warrant of fitness)。

四、如果是住宅，提高租金收益则是小菜一碟

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有很多方式可以提高住宅地产的投资回报。其中包括，打造一个全新的厨房和浴室，重新油漆，更换窗帘，增添一些提高生活质量的物品如洗碗机和热泵（heat pump）。最新的管理规定要求投资者从2019年中期开始要为房屋加装保温层。此外，一个正常运作的烟雾报警器也是必要的。

五、考虑允许养宠物

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投资者可能担心房屋会被动物破坏。但是允许租客养宠物，每周可以增加20新西兰元甚至更多的租金。你可以在出租合同上增加一条宠物条款，并增加抵押金(bond)。依据法律，你可以要求最多4周的押金来承担任何潜在的损失。当然，你可以要求租客提供此前房东的推荐信，以此来判断未来的租客是否是个负责人的宠物主人。

六、清楚你的权利

在住宅地产，业主一年可以提高两次租金。每次涨租金前，需要以书面通知的形式提前60天告知租客。但租金不能上涨到高于市场水平。如果租客还不错，大部分业主会想要公平对待他们。在一个固定的租期内，业主不能上涨租金，除非此前已写入合同里。

如何挑选合适的物业经理？

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不过，有些投资者并没有时间亲自打理。聘请物业经理也是一种管理租金收益的方式。物业经理会代表业主监管出租房的租赁。值得投资者注意的是，UNO地产管理公司的法人代表和董事总经理Monica Chen指出，这个行业没有相关法规或政府机构进行监管，所以任何人都可以创立物业管理公司。较低的进入门槛，意味着行业水平参差不齐。

关于如何在市场中筛选中合适的物业经理，Monica Chen为投资者提供以下建议：

第一条建议：不要贪图便宜。

尽你所能，找到最好的物业经理，以及一个能够提供合理建议的公司。在预购买阶段，进行所有的检查，包括冰毒检测。

第二条建议：不要在费用上斤斤计较。

如果仅凭收费的多少，来选择物业经理，可能不利于物业长期的收益表现。收费低的经理通常会给出较低的租金定价，或是没那么尽心去筛选潜在租客。一旦遇上了糟糕的租客，很可能酿成悲惨的故事。这个糟糕的后果可能对你的现金流产生很大的负面影响。

第三条建议：清楚如何通过保险保护自己。

你不仅需要购买房屋、家具保险，也要买房东保险( landlord insurance)。房东保险覆盖了身为房东的相关风险。一个好的物业经理可以根据你的情况，提供承担风险的建议。人们指望自己的房产不要出问题，但是问题总是会发生。所以最好是管理好风险。

第四条建议：一个好的经理会带来连锁效应，不仅找到好的租客，也合理定价房租。

他们应该定期调整租金，所以业主总是能以市场价收取房租。好的经理还会努力在一年52周中保证50周的入住率。这就是黄金标准。如果有高出的部分，就是额外的收益。