文 / Henry Wei
找到房地产市场的风口并非只属于房地产业内资深专家，大部分风口其实普通投资者也可以一目了然；但抓住风口，却并非易事。
就拿维多利亚政府4年前公布了的《墨尔本2050年发展计划》来说，这个号称维州历史上最大的基础设施项目规划，取代了之前工党提出的《墨尔本2030年战略》。在计划中，政府圈定了7个Activity Centres(活动中心)作为发展中心。当时媒体和民众都对这个新计划表现出极大的关注热情，经过轰炸式的新闻报道，大家都知道，这就是一个大风口。
接着4年过去了，以Box Hill, Ringwood为首的7个Activity Centres都迎来了一轮稳定的高幅房价上涨。但即使在这样的机遇面前，并不是每一个人都有所行动：风口越是显而易见，人们反而会熟视无睹，欠缺行动。所以，如何在风口中把握机遇，是每个投资者都需要思考的问题。
地产估值的三种办法
不得不承认，短期投机在过去几年给众多房产投资人带来了巨大收益。但是我个人认为，目前澳洲房产交易成本居高不下，和不近人情（和以往相比）的税收制度下，长期持有才能够根本上抓住房地产行业的风口。有一些风口的形成是迅速的，但是大部分市场的机遇，是需要社会，经济等一系列的作用才能体现出来。
我们在评估一个房产的价值时，专业的方式一般有三种。第一种是比较该房产周边相似物业的历史成交价；第二种是计算重新建造同类型物业产生的成本；第三种是通过对比市场相似回报率的物业来反推该物业的价值。所以，当我们知道房地产的本质是长期持有时，房屋的需求度和现金流就成为非常重要的因素。
价值论下的各类产品
我们可以从物业的根本社会价值和对未来发展的影响去思考，所以，除了住宅物业，任何产生社会价值的物业都可能成为投资的选择。接下来我想给大家分析一下现在市场上几个主流地产投资的产品。
住宅地产
虽然贷款政策依然没有放松，政府提议的各种房产税收政策也悉数登场，但是我们却正在经历一个历史上最疯狂的住宅市场。整个2017年上半年，墨尔本和悉尼的平均拍卖清空率都超过了70%。虽然这两周拍卖清空率放缓，但是新房的销售数却再次攀升，即使在市场指标疲软的情况下，住宅市场的需求依然强烈。
而饱受诟病的海外买家其实购买澳洲物业维持在总流通量的10%以下，所以即使他们离开市场，我们也不需要太在意。稳定的二手房交易市场就是对市场刚需最好的证明。
住宅型地产给这个社会创造的社会价值毋庸置疑，决定住宅型地产提供的社会价值的本质依然是未来的人口走势，政府的移民政策，以及城市的未来规划。
工业房产
2016年整个工业房产市场的交易额已经超过了45亿澳币，而且这个数字依然在高速上涨。众多大型机构，比如balckstone和AMP都在提高工业房产在他们资产管理链中的比例。
工业房产的兴旺主要是由于澳洲政府在过去几年内大量投入对偏远地区的基础建设，尤其是道路的发展。这使得很多远郊的工业型物业的低租金优势得以发挥。在过去几年中，澳洲GDP虽然有回落，但澳洲本地产品的高需求以及澳币的贬值创造出了澳洲有史以来最繁荣的零售行业：工业物业以及仓库型物业的需求在不断提高。值得一提的是，由于工业房产的主要租客是大型企业，搬迁工厂、办公室以及仓库的成本是一笔惊人的数字。因此，澳洲的工业用地租客续约率和租客签约期在整个地产界都是最高的，大量的租约都可以在项目未完成前找到租客。工业房产给社会创造的价值要看未来澳洲的经济趋势，制造业的回暖与否，银行的利率以及澳币的走势。
旅游地产
虽然Airbnb的崛起改变了很多人旅游出差时对短期住房的需求，但是旅游型地产在澳洲的需求依然在迅速增长，很多旅游地产的真实价值还是被严重低估了。整个2016年，到访悉尼的客流量第一次超越了4千万。其中国内的访客从2015年2千5百万上升到2千6百万，海外的访客从相较于2015年的1千4百万上升到1千5百万。整个旅游地产的平均回报率可以达到7%，远高于住宅市场的评估回报率。
虽然旅游地产的交易价格在过去几年中表现疲软。但未来会越来越好：澳洲政府放宽了旅游签证要求的同时，对旅游业加大扶持力度。这些政策的正面效应会在未来的十年内会逐步得到体现。
相比全球旅游市场的繁荣，澳洲的旅游业远远没有达到同等发达国家的行业水平。澳洲的旅游地产可以提供的社会价值不仅仅是提供住所给出差和旅行的人，而是通过旅游地产开发挖掘澳洲本身的自然风光，转变旅游出行的思维模式。同时澳洲的深度旅游和主题型旅游物业也具备在未来爆发的潜力。政府的政策，货币价值的走势，澳洲的基本交通建设以及未来人们可以支配的自由时间，都是可以影响旅游型地产体现其社会价值的主导因素。
办公地产
墨尔本和悉尼在过去两年内巩固了他们作为全球办公室最热门投资地的全球地位。过去一年中，办公地产的销售额已经突破了160亿澳币。其中澳洲本地的销售额变化并不大，但是来自美国的资金投在该领域的数额已经较8年前翻了一倍，中国的资金也大幅上升达到了29亿澳币。
在过去几年内，澳洲办公室吸引来了谷歌，亚马逊，苹果以及阿里巴巴等众多大型技术公司，办公室空置率从10%逐渐下降到8%。另外，英国退欧以及川普的上台都潜在推动了澳洲本地的办公室市场。澳洲本土安全的投资环境以及货币的优势都在吸引更多的亚洲投资者：墨尔本和悉尼的办公室地产的平均回报率达到5.5%，远高于上海，香港和新加坡不到4%的回报率。未来可以影响到办公地产的因素主要是澳洲的经济，人口的增长，和政府的经济税务政策等。
高价值实现高价格
当你的租客愿意接受房租的上涨时，意味着周边地区住房需求的增长，你所提供的住所在租赁市场的供求关系中已经体现出更高的社会价值。
如果你持有某个幼儿园物业，当你发现该地区的民众开始抱怨幼儿园的入学名额千金难求时，你物业下的每一个入学名额提供的社会价值也随之变高了。
相反如果你投资了一个办公物业，由于种种原因导致很多公司陆续搬离，那么你的物业在商业领域能够提供的社会价值也随之下降，需要及时改变办公室的性质，想办法提高现金流才能阻止你物业的价格进一步下滑。
所以，价格只是价值的最常见的表现形式，而人们所说的房市泡沫，正是价格和价值的“脱轨”。因此，如果想更科学地投资，我们不妨从物业的根本社会价值和对未来的发展的影响去思考。如果某个物业未来能产生高的社会价值，那么，其投资的潜力就不言而喻。
作者：Henry Wei
APIC创始人及运营总监。毕业于Monash大学金融专业，在房地产销售、开发、融资及投资等方面具多年经验。
