多伦多的房地产泡沫破裂了吗？来看看统计数据怎么说吧,加拿大房产投资微信公众号文章

随着上周四多伦多房地产委员会（TREB）发布的最新数据，媒体上宣称大多伦多地区房地产泡沫破裂的标题屡见不鲜。

事实真的如此吗？房地产还有泡沫吗？

让我们回顾过去十年的房地产数据，来尝试解答关于多伦多和GTA地区的房地产业务的所有问题。

表面上看起来，过去几个月发布的一些数字似乎相当令人震惊。从4月的房价最高点$920,791开始，GTA房价猛跌到了$793,951，下降了13.8%。同样的，房屋成交数量也显著下降，2017年的6月是过去十年内6月成交量的历史最低。不但如此，新上市的房屋数量和市场上正在出售的房屋数量也是急剧上升。

这些数据是否表明，多伦多楼市已经转向，并自此走向衰退？

尽管某些单月数据的变化看起来是非常有戏剧性的，但它们并不是反映市场变化的最佳指标。每个月的数据都会受到大量变数的影响，例如季节，短期内对特定物业的需求波动，不同人们采用不同的购买模式，本地新闻，影响世界的大事件等等。

两个月的样本显然太少，不够准确论断一个趋势。因此，我们仔细研究了过去十年每个月Treb发布的数据，并制作了一些图表，希望可以帮助读者朋友们理清楚市场的表现。

首先是房价。正如您所看到的，即使是上涨的市场，一路也是有起有伏。事实上，2016年12月产生了最大的单月下跌之一（5.9%），这刚好是在多伦多房地产最热的三个月之前。

房价图最引人注目的地方就是尾端，2016年到2017年初的价格激增了。在此之前，价格涨幅其实是相当稳定的。不论如何，泡沫也好，市场火热也好，2016年的上半年（平均价格从631,092上涨至751,908，涨幅19.1%）和2017年上半年（平均价格从730,472上涨至920,791，涨幅26.1%）的市场确确实实是两个不同的动态。那么这是为什么呢？

价格上涨的一个明显原因是买家的负担能力更强了。过去八年的历史低利率增加了人们可以贷款的数额，也增加了能进场的人数。

经常被忽视的另一点是，这些数据仅仅反应了二手房市场，而不是整个房产市场的全貌。根据安省建筑和土地发展协会的数据，2017年5月新建成的House平均价格为$1,222,699，比四月上涨了约1万加币，比去年同期上涨了40%。数据来源是3,902套新房House成交，新房需求仍然很高，价格上涨。

可以看到，表中波峰和波谷几乎是连续不断的变化，这反应了地产市场的性质。夏天市场比较繁忙，冬天则比较安静，这是每年都有的常态。然而图表中还隐藏了一个真正重要的信息，那就是随着时间的推移，峰值和谷值都越来越低。最低点出现在2016年的12月，当时整个市场上只有4746套房产在出售。在这段时间内，需求仍然很高，有限的上市量则导致了激烈的竞争。

正如前文所说，进场的人数越来越多，房产交易时常常出现激烈的竞标大战（抢offer）又拉升了成交价，有些人就把这种现象称为房产泡沫。

这张图表显示了十年来新上市房源和房价的变化。自五月以来，新上市的房源持续增加，也就意味着更多的供应。但应该看到的是，这段时间内的大幅上涨是相对于早些时候的稀缺而言的。

平均几年来看，上市数量只是恢复到了正常水平。最近抢offer现象少了很多，供应量的增加肯定是一个主要的原因。不过，它们也没有完全消失，高需求地区的房屋竞争依然很大，有些房屋依然是超过叫价很多才成交。

乍一看这张表没什么特别之处，成交量夏季增加，冬季下降，这是多年来一直重复的模式。然而2017年有些不同寻常，它的波峰提前到达了。过去几年都是3月份销售量开始跳涨，5月6月到达顶峰，然后稍稍回落至12月进入冬季模式，如此循环。而在今年，成交量在4月达到了顶峰，然后一路紧缩，这是由于了买家心态上产生了变化，也是抢offer现象减少的另外一个原因。