随着上周四多伦多房地产委员会 （TREB） 发布的最新数据 ，媒体上宣称大多伦多地区房地产泡沫破裂的标题屡见不鲜。

事实真的如此吗？房地产还有泡沫吗？

让我们回顾过去十年的房地产数据，来尝试解答关于多伦多和GTA地区的房地产业务的所有问题。

表面上看起来，过去几个月发布的一些数字似乎相当令人震惊。从4月的房价最高点$920,791开始，GTA房价猛跌到了$793,951，下降了13.8%。同样的，房屋成交数量也显著下降，2017年的6月是过去十年内6月成交量的历史最低。不但如此，新上市的房屋数量和市场上正在出售的房屋数量也是急剧上升。

这些数据是否表明，多伦多楼市已经转向，并自此走向衰退？

尽管某些单月数据的变化看起来是非常有戏剧性的，但它们并不是反映市场变化的最佳指标。每个月的数据都会受到大量变数的影响，例如季节，短期内对特定物业的需求波动，不同人们采用不同的购买模式，本地新闻，影响世界的大事件等等。

两个月的样本显然太少，不够准确论断一个趋势。因此，我们仔细研究了过去十年每个月Treb发布的数据，并制作了一些图表，希望可以帮助读者朋友们理清楚市场的表现。

首先是房价。正如您所看到的，即使是上涨的市场，一路也是有起有伏。事实上，2016年12月产生了最大的单月下跌之一（5.9%），这刚好是在多伦多房地产最热的三个月之前。

房价图最引人注目的地方就是尾端，2016年到2017年初的价格激增了。在此之前，价格涨幅其实是相当稳定的。不论如何，泡沫也好，市场火热也好，2016年的上半年（平均价格从631,092上涨至751,908，涨幅19.1%）和2017年上半年（平均价格从730,472上涨至920,791，涨幅26.1%）的市场确确实实是两个不同的动态。那么这是为什么呢？

价格上涨的一个明显原因是买家的负担能力更强了。过去八年的历史低利率增加了人们可以贷款的数额，也增加了能进场的人数。

经常被忽视的另一点是，这些数据仅仅反应了二手房市场，而不是整个房产市场的全貌。根据安省建筑和土地发展协会的数据，2017年5月新建成的House平均价格为$1,222,699，比四月上涨了约1万加币，比去年同期上涨了40%。数据来源是3,902套新房House成交，新房需求仍然很高，价格上涨。

可以看到，表中波峰和波谷几乎是连续不断的变化，这反应了地产市场的性质。夏天市场比较繁忙，冬天则比较安静，这是每年都有的常态。然而图表中还隐藏了一个真正重要的信息，那就是随着时间的推移，峰值和谷值都越来越低。最低点出现在2016年的12月，当时整个市场上只有4746套房产在出售。在这段时间内，需求仍然很高，有限的上市量则导致了激烈的竞争。

正如前文所说，进场的人数越来越多，房产交易时常常出现激烈的竞标大战（抢offer）又拉升了成交价，有些人就把这种现象称为房产泡沫。

这张图表显示了十年来新上市房源和房价的变化。自五月以来，新上市的房源持续增加，也就意味着更多的供应。但应该看到的是，这段时间内的大幅上涨是相对于早些时候的稀缺而言的。

平均几年来看，上市数量只是恢复到了正常水平。最近抢offer现象少了很多，供应量的增加肯定是一个主要的原因。不过，它们也没有完全消失，高需求地区的房屋竞争依然很大，有些房屋依然是超过叫价很多才成交。

乍一看这张表没什么特别之处，成交量夏季增加，冬季下降，这是多年来一直重复的模式。然而2017年有些不同寻常，它的波峰提前到达了。过去几年都是3月份销售量开始跳涨，5月6月到达顶峰，然后稍稍回落至12月进入冬季模式，如此循环。而在今年，成交量在4月达到了顶峰，然后一路紧缩，这是由于了买家心态上产生了变化，也是抢offer现象减少的另外一个原因。

两个月的数据并不能直接得到市场趋势逆转的结论，这更像是买家们在观望新政的结果。但无论如何，销售量减少确实有利于提升库存，2017年的4月库存是六年来的最低水平，现在也有了提升的空间。

人们谈论市场时，最常听到的词就是泡沫，那么究竟什么是泡沫？简而言之，就是房屋的价格超出了基本面。换句话说，就是每个家庭的平均收入，不足以负担该家庭的购房需求，这就是泡沫。

事实上，房屋的价格对很多人而言是可以承受的。Better Dwelling的最近一项调查表明，在大多地区有264,110户家庭可以负担起一百万加币的贷款。这些家庭中只要有7.3%购买了房屋，房价就能被支撑在现行水平。

对于房价超出收入水平的人群来说这不是一个令人愉快的事实，但事实就是多伦多的房价还是在当地人民的消费水平内的。

我们的结论是什么？

GTA地产市场正在经历变化，正在转向一个更加健康的市场。长期以来这都是卖方的市场，供应有限，需求高，导致价格快速上涨。而现在，增加的供应有助于提升库存，观望的态度也暂时减弱了一些需求。房价创历史新高之后经历了回落，但同比仍然是维持上涨（2017年6月同比年涨6.3%），需求还是较高。

接下来只有两种可能：第一，市场就此转向，短期的变化成为了趋势；第二就是整个市场开始反弹，就像温哥华一样，2016年初出台了打压房价的政策之后，在年底补涨。

所谓仁者见仁，智者见智。市场再好，也有人唱衰。市场再差，也有人看涨。但有一点是肯定的：市场的规律是给准备好的人服务的。从资金，到心态，从时间，到经验。没有谁可以一辈子靠运气赚钱。

如果你还没有自住的刚需房，现在是时候考虑启动你的上车盘。而你的第一桶金，和自己家庭未来更多的可能性，更可以靠投资来赢得。找到负责的专业地产顾问，寻求第一手资料，并实实在在了解市场动向，根据自己的情况，购置物业！