为什么德国一半家庭租房而不是买房,澳洲移民家园微信公众号文章

比对其他国家，德国被公认为住房市场效能最好的国家之一，所推行的“社会福利住房体系”勾勒出的住房体系正是如此的“理想国”：全国一半的家庭租房而不是买房，房价长期保持稳定，供需持久平衡。

“退租保护”和“房租管制”制度
德国位于欧洲中部，是欧洲最大经济体，欧洲邻国最多的国家，也是欧盟中人口最多的国家，同时是全球国内生产总值第四大国。德国住房政策是如何解决众多需求的呢？
概括来说，德国通过市场机制解决大多数人的住房需求，供给需求决定价格，针对贫困群体予以资助。
在德国，住房政策被看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分。德国2001年颁布的《住房扶持法》第一句话就是“社会福利住房的扶持是承担社会责任的住房政策的重要组成部分”。根据《住房扶持法》，德国政府投入资金建设社会保障住房，并以低于市价的价格投入市场。

同时，《住房扶持法》与《租房补助金法》等法规一起，为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范等提供了法律框架。
在市场租房领域，德国实施有利于承租人的“退租保护”和“房租管制”制度。“退租保护”即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。“房租管制”即三年之内出租人不得提高当地房租水平的20%以上，各州政府每年根据数据分析制定当地租金水平。一般情况下，政府制定的租金价格低于由供需关系决定的市场均衡价格。
租房补助的资金来源于德国联邦政府，由各地的社会福利局进行具体行政操作。有需求的贫困人口可以提出申请，行政部门根据其收入、家庭人数，以及所在地的房屋租金价格水平，制定“租金补助”标准。

德国联邦统计局数据显示，至2015年12月31日，德国总人口8217.5684万，其中约46万户家庭获得住房补贴，占所有住户的1.1%。
7月27日，德国联邦统计局公布数据称，截至2016年底，德国住宅和非住宅建筑的住宅数量约为4170万。与2000年相比，住房库存增加了290万户，增长了7.5%。到2016年底，每1000名居民中有502户住房，与16年前相比，每1000名居民增加了35户住房（2000年：467户）。

德国人更愿意租房的真相
尽管德国总体平均住房水平较高，但是贫困群体的保障问题还是没有得到很好解决。比如，以社会福利为名义使用的公众资金，因为政策门槛设定的不合理，大多数资金落入非贫困群体手中。而政府对于租赁法规的直接干预，也损害了住房需求者的利益。因为德国社会福利住房建设类似于砸金蛋的幸运游戏。幸运的人可以获得自用住房建设补贴，或者低廉的社会福利住房租金，即使你是中高收入群体，同样可以获得。没有运气的贫困人群却或多或少为政府送出的金蛋承担部分成本——贫困人群不缴纳所得税，但随着消费税及物价的提升，实际上也变相承担了部分税负。

同时，贫困人群基本上没有资金去建设自有住房，加之德国社会福利住房的建设标准较高，使得获得补贴后的建设住房的租金也处于较高水平。
又因为德国有利于承租人的“退租保护”和“房租管制”，出租人在选择承租人的时候，也会尽量避开高风险人群（编注：多属于贫困群体）而选择条件相对好的群体，如选择大学毕业生。这样，德国住房政策的效果其实是收入越高的阶层获益越高。
另外一个问题是，德国大都市的社会福利住房租金和经济落后地区的租金相差不大，实质上是价值越高的社会福利住房获得的国家补贴也越高。如此，已经幸运地获得大都市住房的住户，尽管收入已经增加，也愿意继续保有租赁住房。特别是地理位置好的社会福利住房，情况更为严重。

综上，造成了德国只能租房的人群租不到房，可以买房的人群宁愿租房。
从数据上看，自2008年开始，德国的贫困人口比例约占20%。在德国，只有约50.4%的家庭居住在自有住房中（低于欧盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租赁住房，4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。
德国也意识到一系列的问题，并引入“错误分配费”，但从错配的福利房获益者处收取费用只能适度减少扭曲，减少获益者获益而不能结束获益。

推广租赁住房可满足“夹心层”需求
怎么办？住房分配权似乎是一个不错的方法。
德国地方政府根据区域风险群体的数量，与私人房主以及企业达成分配权交易——政府支付一定费用获得一定住房数目的分配权，并在一定程度上承担租户的违约责任。出售分配权的私人房主或企业，在重新出租房屋时先通知政府。如果政府数据库中有符合条件的人，政府行使分配权，没有，房主则自行出租。
此外，上述提到的“租房补助”正日渐成为德国住房政策的核心内容。租金补助考虑申请人的收入；申请人家庭符合申请标准的人数等，体现了根据不同家庭成员数目及当地住房水平的租金补助水平。

这个政策的优点还在于，对申请人的考核是动态有时效性的，每年都会考核，并不是申请到补助后就可以一直获得。租金补助期原则上定为12个月，如果能够预测到补助期内会有重大变化，审批的补助期会减少，甚至分割。比如家庭总收入提高超过15%，或者正在找工作的大学毕业生。同时，租金补助也保证了德国人看中的选择工作的自由流动性。
对应中国保障性住房，主要以实物补贴辅以货币补贴，房源主要包括经济适用房、限价房廉住房及新近发展起来的公共租赁房。不同房源针对不同人群，与德国福利住房政策相似，却也面临准入与监管的问题。特别是一些权力拥有者对住房福利的侵占，造成了公共资源的浪费和不合理分配，这也与德国的情形如出一辙。
而中国在“十二五”规划纲要中明确提出的，要构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，与德国的主张也颇为相似。
尽管就业规模持续扩大、就业结构不断优化、重点群体就业平稳，但中国就业不足始终压力巨大。从中国住建部试点的12个城市分布看，沿海5个城市，环上海3个城市，中部2个城市，西部和北方各一个代表城市，正是人口相对集中的城市。
中国人社部7月31日公布，1-6月，城镇新增就业735万人，同比增加18万人。今年二季度末全国城镇登记失业率3.95%，环比下降了0.02个百分点，同比下降0.1个百分点，处于近年来最低水平。二季度末，外出务工农村劳动力总量1.79亿人，比上年同期增加了364万人，增长2.1%。今年高校毕业生达到795万人，创历史新高。
流动人口聚集加上就业压力，可能产生复杂的不稳定因素。除了更好地避免寻租腐败，公共资源分配不公平等问题，业内有分析认为，中国力推公共租赁房建设，也可有效满足一定“夹心层”群体的住房需求。