以下由 Westpac New Zealand首席经济学家 Dominick Stephens撰写

今年10月份的《Home Truth》报告指出，住房市场情况正在变化。2017年绝大部分时间，市场急剧下跌。

新西兰北部市场（北部地区、奥克兰、怀卡托和丰盛湾）的房价在八月开始出现了回升的迹象。

在新西兰中部和南部，市场情况更为复杂，房价较今年早期增长更为缓慢。或因大选迫近，当时房屋销售耗时较长。

《Home Truth》当时预测在未来的几个月中，市场将会经历小幅涨势，但2018年情况仍将再次恶化。

根据我们所掌握的前两个多月的数据，之前的预测或已应验。经季节性因素调整以后，住房销售量大幅增长——10月3.4%，11月4.1%。这一上涨使经季节性调整的住房销售量回到5月份水平，尽管销售量始终比去年同期低9%。

值得注意的是，新西兰房地产协会改变了统计方法。该协会修改了历史数据，在数据库中加入了报告首发时未被纳入的销量。这将导致销量在一开始被低估，而后随时间的推移被调整至更高水平。例如，10月我们报道过住房销售量上涨了1.3%，但现在这一数字被调整为3.4%。可以推测出，11月住房销量涨幅甚至将大于4.1%。

此次销量的提升很可能是大选的产物。大选使部分市场活动延后，但这仍是定义市场的重要证据。我们之前还观察到，realestate.co.nz上待售房屋数量大幅增加。

一个很大的疑问是，究竟是投资者在政府监管变革逼近之际下急于脱身，还是仅是一个典型的市场回暖？

销量的提升证明了，答案是后者。平均销售时长从8月的38天减少到现在的34.6天也进一步证明了这个推断。

房价通胀在全国平均水平之上有所提高，但地区之间仍然存在差异。新西兰北部房价仍持续上涨。自七月市场出现最低点以来，奥克兰房价现已上涨3.6%。同时其他地区的价格涨幅更小。在新西兰中部和南部地区，房价有所上涨（吉斯本、霍克斯湾涨幅相当迅猛），但增幅远低于今年年初。

我们预计，目前市场回暖将持续几个月。促成好转的动力之一是固定房贷利率。房贷利率最近几周已经下滑，短期内将会进一步小幅下跌。

我们也将看到政府着急出台一些即将生效的监管变革。例如禁止海外买家、对投资者转售房产征收资本收益税的“明线规则”或延长到五年。新西兰央行近期松绑LVR的决定也将产生一定的短期影响。房产投资者将得以获得更大杠杆。更多的自住房买家将能够获得房屋价值80%以上的贷款。

但我们仍坚定地认为好景不会太长。

我们能想到的几乎每一个因素都与房地产市场相背而行。净移民数量急剧下滑。固定房贷利率明年可能上涨。外国买家将被限购。房产投资者的税务情况将恶化。市场情绪将受到打击，因为人们知道未来将有哪些不利的税务变革。其中包括，资本利益税可能使房价大幅下挫。

2018年房屋市场的疲软昭然若揭。

目前看到的唯一积极的市场动力是，新西兰央行未来会进一步松绑LVR。这也是我们不应对2018年房价走势过于悲观的原因。如果市场真的陷入困境，新西兰央行将通过松绑LVR来救市。因此，我们保守预测2018年房价下跌2%。但是，我们不会将松绑LVR作为预测2018年房价上涨的原因。