年末全美房市深度解析,美国德州阳光地产微信公众号文章

1. 住宅

1）租金

根据房地产信息平台Zillow 9月的数据，美国租金指数(所有住宅类型)自2015年7月达到6.6%的年增长高峰后，一度陷入长达18个月的瓶颈，增速下降至今年4月的0.6%。好在随后租赁市场逐步回暖，最终在9月时回升至2.1%、中位租金$1435水平。

全美中位租金趋势(2011-2017)

全国范围内的公寓新建量增多是租赁市场疲软的主要原因。随着时间的推移，当新供应量被市场消化，租金增长才会重新回升。

今年第二季度的中位租金相当于一个全美平均收入者(年薪$59,039)月薪的29.2%，稍低于2015年同期水平(29.6%)，但对租客来讲仍是一笔不小的开销。像纽约、旧金山这样的国际大都市，一般三口之家的租金能够占其总收入的40%，实在高得在让人乍舌。

全美租金最贵城市Top 10

虽然今年全美租金增速趋缓，但许多地区的租赁市场仍然炙手可热，分别是河滨市、西雅图(房价)(别墅)(公寓)(别墅)(公寓)(购房)(置业)、明尼阿波利斯、波特兰、和洛杉矶。

预计未来一年，以上地区的租赁市场将会持续向好，西雅图与河滨市有望达到6%和6.2%增速，均超过今年同期水平；而亚特兰大与丹佛则会稳坐租金前五宝座。

2）地产增值

今年9月，全美中位房价上涨6.9%至$202,700，继2012年8月后已连续增长第62个月(见下图)。

全美房价走势

在35个大型都会区中，西雅图与圣何塞的房屋升值最为明显，分别达到12.4% 和10.3%，拉斯维加斯(+10.2%)、夏洛特(+9%)和奥兰多(+8.9%)则紧随其后。

西雅图房价走势

供应量紧张与需求增加是拉高住宅价格的两大重要因素。与去年相比，全美住宅库存缩水12%，圣何塞、圣地亚哥、西雅图这样的大型都会区，供应量下降更是明显。

除了人口上涨与移民数量的增加，贷款利率较低也是推动住宅需求的一大外因。目前，美国30年定期贷款利率仅为3.67%，对于一栋总价$50万、首付60%的房屋来讲，其月供远低于租金所占投资者收入的比例。

2. 商业地产: 多单元住宅

注: 商业地产中的“多单元住宅”(Mutilfamily) 一般指四单元以上的出租公寓楼。

由于公寓竣工量增多，今年的多单元住宅租金增幅放缓，交易量不如去年火爆，特别是高层公寓项目。但对于大型都会区来讲，虽然增加的供应量使入住率稍有下滑，但市场需求依然强劲，吸收率稳中有升，整体投资环境良好。

1）租金

全美范围内的租金增速下降始于去年下半年，预计将延续到今年年底。究其原因，主要有如下两点:

供需不匹配: 常见于旧金山、波士顿等高租金市场。这些都会区往往有着雄厚的经济实力、完善的基础建设、以及别具吸引力的生活方式，但由于租金超过了大部分住户所能承受的极限，最终导致了租金增速锐减。此外，大多数新建项目着眼于一、二级市场的高端租赁群体，而真正的需求大户又集中在中低端客群，这种供需错位导致了全国范围的租金增速下滑。
新建量增多: 即便是像达拉斯、休斯顿、西雅图这种就业市场十分红火的城市，短时间公寓供应量过多也会阻碍租金增速。只有当市场将新单元吸收过后，租金涨幅才会回复至原有水平。

主要城市公寓租金增幅变化

从上表中我们可以看到，虽然全美租金增幅稍有下降，但西雅图、波特兰、奥斯汀、旧金山、圣何塞等城市，今年的租金增幅都有不同程度的上升。租金增长反应了人口的增加，预示着地产升值的潜力，是投资者需要关注的数据。

2) 现金流收益(Cap Rate)

今年多单元住宅的Cap Rate 趋于平稳，二级市场略有上升。

需要注意的是，投资者在购买地产时，切勿单一追求高Cap Rate 项目，忘记与其正相关的风险因素。一个成功的房地产投资，不仅要有稳定的现金流回报，更要依靠地产强大的升值潜力提升其整体的投资回报率(ROI)。

注: NOI (净运营收入)＝年租金总收入－除贷款外的所有开销(如: 水电费、税费、保险等)

上图公式中，影响Cap Rate 数值的有NOI(净运营收入) 和地产市值(Market Value)两个相互作用的变量。在一个经济繁荣、人口增长、且风险较低的市场中，如果只是短期持有(一年以内)地产，净运营收入的变化百分比可能会大于地产价值变化的百分比，因为租金会迅速随需求上涨而增加，且库存无法及时跟进(房地产的建设滞后性)。然而，如果是长期持有，地产升值就会大于租金变化，因此不会出现很高的Cap Rate。

3) 投资前景

多单元住宅的需求将会持续近十年。作为主要的租房群体，美国的千禧一代(Millennials) 将会在2024年达到7000万。年轻员工群体的增加、失业率的持续走低(目前为4.1%，5%以下则为全民就业) 、以及高于去年同期2.8%的工资涨幅，都让租房群体越发庞大(见下图)。