和对的人共事

当MultiMarketing董事总经理Pauline Gao从中国移民到新西兰时，她遇到了一位把她引入房地产投资领域的良师。随后，她从律师、会计师和税务顾问等专业人士得到了各方面的投资建议，以确保在履行各项职责时能够最大化投资收益。浸泡在专业人士的洞察和见解中，Pauline以这样的方式加深对房产投资的人士，从住宅投资扩大到商业地产投资。

在商业地产投资的入门阶段，投资者应该得到律师和会计师的专业支持。Duncan King律师事务所总监Kristine King指出，从交易阶段到后续的物业管理，律师和会计师需要紧密合作，否则整个交易可能存在中止的风险。

“机会不时涌现，投资者常常太容易陷进去，而没有进行彻底的尽职调查。”Murchison集团总监Donald Reid指出，很有可能最终买了一个令人头疼的房产。比如空调有问题，电梯需要维修，一些地方没有符合规定，或者没有防震巩固措施。这样，银行将不会批贷给你。

宏观环境一直在发生变化。尽管LVR限贷令没有直接限制商业地产贷款，Kristine King指出，银行的态度是前所未有的保守。

事实上，银行鉴别商业地产领域的风险，思路完全不同于住宅地产。Kristine King具体分析道，如同考察普通的企业一样，银行会从租客的收入来源等维度审查商业地产物业。同时，还会把审查的重心放在租金是否足够承担利息。不同于住宅地产，商业地产的租客很少会拖欠租金，除非遇到经济衰退等市场因素。此外，银行还会看租期和租客的资质，来决定要不要通过该物业的贷款申请。

按照Kristine King的了解，银行贷款的额度通常只会是该物业市场价格或是购买价格的65%。现在市场最感兴趣的领域是非银行借贷的渠道，业主可以拿到75%以上的贷款。

Kristine King甚至看到P2P的市场数据显示，前述非银行的渠道融资比例高达100%。

Withers Tsang & Co注册会计事务所总监Stephen Tsang指出，包括海外个人投资者或公司在内的所有人，如果在新西兰从商业或住宅地产获得租金收入，必须申报个人所得税。所有类型的商业地产通常要缴纳消费税，尤其是每年收入高于60,000新西兰元。投资者务必咨询律师和会计师，因为针对商业地产的尽职调查和合理避税更为复杂。

关于税收的减免政策，通常会规定支出和所赚收入之间需要有一定的关系。商业地产的租约约合中，租客通常需要承担租期中的支出。不过，贷款利息支出是可以申报抵扣税收。因为有了贷款，才能获得物业，才有租金收入。

按照新西兰房地产（Property Council of New Zealand)的数据，商业地产的回报前景十分强劲。截至2017年3月这一年，整个商业地产的回报为10.4%。其中工业地产表现最佳，为13.7%；写字楼以10%紧随其后，零售物业为8.2%。

投资者Pauline Gao指出，商业地产与住宅地产最大的差异在于，租客承担一切的支出，小到一个需要维修的灯泡。

通常，商业物业的租客需要承担的运营费用包括物业费（Body Corporate）、地税和保险等费用。

Kristine King也赞同上述看法。所有投资商业地产的人都知道，只要有租约，他们不需要负担任何相关的支出。一些事宜可以在合同里写清楚，从租期到续租的权利，到租金何时上涨，以及以何种方式上涨。

如果你幸运地找到一位资历深厚的物业经理，那管理商业地产会比住宅地产简单得多。 Pauline Gao认为，物业经理专业地处理租客和业主的关系，确保双方都履行各自的职责。这会减轻业主不少负担。“我相信，所有的投资者都应该像运营一家企业一样，遵守这里面的游戏规则。”