题外篇墨市公寓投资有风险需谨慎,吃喝玩乐墨尔本微信公众号文章

9月份澳洲房价停涨

澳洲房价在获得七年以来最强冬季增幅后，在9月份再次停涨。

墨尔本市政厅的一份研究估计在CBD 15层以上的高密型公寓楼中，55%的质量都很低劣，普遍在设计上存在缺陷：布局太狭促或是缺乏自然
由RP Data和CoreLogic整理得出的内陆州首府日常房价指数，在9月份的前26天内比8月份平均下跌了0.3%。

RP Data的研究总监劳力斯（Tim Lawless）表示，但趋势在月底出现提升，最终整体获得“相对平缓”的结果。

“春季第一个月的房地产市场条件依然活跃，首府城市的清盘率一直都在70%以上，中介们都持续报告房市活动强烈。”他说。

9月份的结果会把3个月的增幅拉低至大约2.5%，劳力斯说这个结果比8月前三个月4.2%的增幅“更健康”。

关于各个地区9月份房价的最终数据将在本周三公布。

墨市楼房转售价亏达五成投资学生公寓风险大增

因维州政府批准数千套新公寓的修建申请，还有联邦储备银行警告供过于求可能导致墨尔本方式跳水，部份公寓业主以会带来亏损的价格出售公寓。

储备银行上周表示，墨尔本内城区公寓的建设达到“特别高的水平”，在未来几年内或将“持续上升”。

据Charter Keck Cramer的分析师预测，墨尔本新城区今年将有1.02万套新公寓建成，明年新公寓也将和今年持平，而2016年则至少有1.35万套新公寓建成。

储备银行及其他市场观察员都在担心，如果目前持续强劲的需求走向疲软后，投资者手头上面向学生人群的所谓的微型公寓（面积低于30平方米）将难以重新售出。

不过，费尔法克斯对CBD、南岸区、达克兰和St Kilda Rd十栋公寓大楼进行分析，发现CBD外沿公寓转售价格大幅跳水，不过核心区域公寓转售价格依然坚挺。

南岸区和达克兰大部份标准房型的公寓楼花转售价格远低于购入的价格。

一位业主在2010年购买了位于Sturt St上13层Guild大楼的两卧室楼花，价格为577,200元，上个月售出后，损失9.72万元。

另一位在2007年购买了位于City Rd上中正房地产集团（CentralEquity）开发的SouthbankONE大楼一套公寓，2012年出售时，亏损262,562元，损失53%的原始购买价格。
过去四年内，SouthbankONE大楼所有12套转售的公寓中，只有一套让业主盈利。

相同的趋势在达克兰地区也出现了，不过CBD核心区域的摩天大楼转售行情较为良好。
Therry St上48层的Zen大楼一套买于2007年的公寓最近转手后，转售价格比原来的购买价高27%。而大部份公寓转售后获利都比较低。

南岸区目前有2,635套公寓挂牌出售，达克兰有2,238套。

墨尔本的公寓热潮对内城区房产租赁市场造成冲击，推高了空置率，使得房东们不得不下调租金、提供奖励以吸引租客。

Kavanagh St一个两卧室公寓的业主给房子租金的报价是每周590元，不过表示如果租客在10月6日之前签下租赁合约，将可以获得一部iPad Mini。

SQM Research总经理Louis Christopher表示，南岸区空置率达8.3%，是维州最高的。他提醒买家在购买房产前需要下点功夫。“投资者需要明白，他们购买楼花的时候，是开发商将利益最大化的时候。楼花通常意味着公寓价格高于市场价格。”

随着政府准备11月的州选举，维州规划厅厅长盖伊（Matthew Guy）办公桌上还积压了42份内城区大楼的规划申请书。申请书包括渔夫湾建设3,630套公寓的两个大项目，还有SpencerSt上Savoy Tavern位置修建一栋包括1,100套公寓的摩天大楼。

墨市公寓热潮超政府预测专家忧城区住房供过于求

墨尔本住宅公寓建设热潮将使得CBD、南岸区和达克兰（Docklands）等区域公寓过剩，远远超出维州政府预计的需求量。

据皇家墨尔本理工大学（RMIT）过去9个月进行的研究项目发现，墨尔本中心城区2011年到2021年间，修建或者即将修建约8.5万套公寓或新住宅。

而政府在5月公布的《维州的未来》研究结果显示，2011年到2021年间，墨尔本中心城区对新住房的需求为约4.3万套公寓或者住宅。

不过，维州规划厅厅长盖伊（Matthew Guy）继续批准在墨尔本及渔夫湾（FishermansBend）新兴城郊修建摩天大楼，上周也对墨尔本出现住宅供过于求的担忧表示不屑理睬。

上周日，盖伊的女发言人表示，“任何政府已经或者即将批准在墨尔本中心城区修建8.5万套公寓的消息都是彻底的假消息，而且具有误导性。”

皇家墨尔本理工大学是根据墨尔本市府开发活动检测数据而进行研究的。数据包括了CBD及周边区域，还有渔夫湾新兴城郊等区域一系列已经完工、正在建设以及已经规划但还未开工的项目。

自盖伊2010年12月上任以来，共批准在墨尔本中心城区修建约90栋建筑，最近告诉一群房地产律师，这将是“淘金热以来”最大的建筑热潮。

盖伊的前任厅长马登（Justin Madden）在四年任期里批准了约30栋建筑，是盖伊的三分之一左右。

澳洲联邦储备银行还有来自BIS Shrapnel和Moody'sAnalytics研究员上周都提出了公寓过剩的警告，而皇家墨尔本理工大学全球、城市和社会研究学院的研究则为他们的警告增加了佐证。

国际评级机构穆迪（Moody’s）也在7月发出“住房过剩”的警告。

皇家墨尔本理工大学规划专家Michael Buxton表示，墨尔本需要对已经批准的摩天大楼数量保持警惕。“从国际来看，我们的步伐也迈得太大了，很少城市会批准修建这么多的大楼。”

他谴责了盖伊秘密批准摩天大楼的速度，表示规模之大、速度之快是前所未见的。“对于城市规划来说，这是不负责任的做法。”

墨尔本公寓兴建热潮在一定程度上是受从2009年起来自东南亚的开发资金所驱动。

海外地产投资顾问公司Charter Keck Cramer去年发现，海外房地产开放式预计将参与墨尔本中心城区2015年前开发的近半房产，相比2008年前的10%的比例大幅攀升。该公司的报告发现，墨尔本中心城区公寓市场“不再是传统的为日益增长的人口提供基本住宿服务的房产次级市场角色”。相反地，公寓投资的国际化使得资金涌入墨尔本，就像涌入多伦多、伦敦、纽约、香港和迪拜等城市一样。

Charter Keck Cramer董事Robert Papaleo表示，摩尔的公寓成为国际市场的一部份，不过房价及房租将因严重的过剩而调整。

维州房产协会（Victorian Property Council）常务董事Jennifer Cunich表示，盖伊批准的规划申请并不一定会得到执行，而摩天大楼建设热潮也会为中心城区带来生机，因为随着人口的涌入，医疗卫生及教育等服务设施也会跟进。她还表示，如果中心城区租金会下降，那么是个好结果。