买房贷款别只盯着利率,加拿大地产周刊微信公众号文章

2017年临近尾声了，有一个群体的客户却还很忙碌，那就是希望不受明年开始的贷款压力测试影响，希望在年内完成购房的置业人士。今年加拿大央行两次上调利率，有专家预测，明年央行或将继续上调利率，加上新压力测试即将在明年实施，很多计划买房的人希望在年底前申请到贷款。关于压力测试，笔者在之前的文章中有详细介绍，本期文章，主要想从地产经纪角度来说一下买房时需要注意的贷款问题。

对于需要贷款买房的朋友，在购房前如果能够预批一下贷款、切实了解自己的购买能力，是非常有帮助的。这样可以更有针对性的看房，节省了时间，也可以防止一时冲动购买超过自己承受能力的房子。现在各大银行和贷款机构推出各种各样的贷款利率和政策，客户选择很多，但是笔者在多年的地产经纪生涯中，发现很多朋友对一点似乎特别关注：那就是贷款利率。很多客户似乎只比较贷款利率的多少，却忽视了除了利率意外的贷款条件。其实贷款合同中还有好多因素能够影响最终的贷款成本，比如提前解除合同需要支付的罚金有多少。

也许大家认为自己贷款后，基本都不会中途终止，但据加拿大按揭专业人士协会（CanadianAssociation of Accredited Mortgage Professionals）的一项统计数据显示，加拿大约有9%的借款人会在按揭合同到期前解除合同。解除合同的原因很多，有时中途需要卖房，在有些贷款机构看来，就是违约了。通常解除合同都有罚款，但罚款多少则根据放贷机构和贷款种类而有所不同。

一般来说，金融机构收取罚金的目的是弥补提前结束合同带来的损失，因为提前解除贷款合同意味着金融机构无法继续获得利息报酬。根据贷款类型不同，罚款条款也不同。开放式（Open）贷款一般没有罚款限制，但借款者要为此缴纳更高的利息。封闭式（Closed）贷款可以让借款者获得者更好的利率，但也要缴付更多的罚款，而这些罚款可能高达3个月的利息。如果是封闭式固定利率贷款，那么罚款可能是3个月利息和利息差额（Interest Rate Differential，IRD）中较高的一个。

所以，在签署贷款合同前，搞清楚如何计算利息是很重要的，这需要大家仔细与贷款专业人士交流，最好能多问一些问题。此外，很多人以为解除合同罚金不会有多少，但实际上罚金可能超乎你的想象。，每个银行的合同条款不同，一定要仔细阅读，尤其应该提前搞清楚是计算罚金时使用的是挂牌利率还是实际利率。

所谓挂牌利率一般是贷款机构公开发布的利率，但由于竞争激烈，在客户贷款时往往执行的利率要比挂牌利率低，一般称之为折扣利率。虽然客户拿到的是折扣利率，但是在计算违约罚金的时候有时仍会按照挂牌利率执行，金额可能非常惊人。之前英文媒体曾经报道过这么一件事，有位西人买房时到某银行申请了一份五年期固定利率按揭贷款，3年后由于经济状况变化不得不将房子转手卖出，贷款银行竟要收取高达1.3万元的罚金。原因就是使用的是当时银行的挂牌利率3.79%, 而不是实际的折扣利率1.55%。