这一篇其实是昨天的姊妹篇，详见天敌之间的较量（上）

今日，咱们换个标题，但继续走专业化路子！

 六问： 2018 在即，又可以涨租金了吗？

众所周知，安省不允许房东随便涨房租。每年的下半年初始，“安省住房部”会宣布次年的租金上涨幅度。

普及一下这个公式：如果您现在的房租是$2000/月，那么，从2018年1月起，您每月可以涨租的上限是$36，可以要求租客交付租金$2036/月。

从华人角度来看，今年的涨幅，其它不说，至少比较符合“吉利”这条标准：2018年，本来就是“要发”年，房东被允许涨租1.8%。

需要注意的是，如果您和租客签的是整年合同，那么，您需要在合同结束前90天，通知租客，您要涨租。

同时，因为这个1.8% 涨幅是2018年开始，您和租客的合同如果是2018年4月到期，那么，您可以提前通知，但只能从2018年4月，老合同结束才涨。

今年4月份政府出台地产新政，更改了出租房的涨幅涵盖范围。原来的政策是，只有1991年11月份前建造的房子，受每年租金涨幅限制，在此之后建造的房子，豁免。

政府原来这么规定旨在鼓励大量新建出租物业，房东们可以不必买旧房投资，并根据开销酌情涨租。

旧政策的弊端是，越来越多的人们都不会再买1991年前的老房子做出租投资，房东们可以随意涨租，导致租客们不得不去寻找更加老旧的物业。

新政规定：不论物业何时起建，一视同仁。

七问：租客要求修东西，房东可以拖延吗？

现在流行一个词，“比心” 。出租屋里的东西有所损毁，需要修复时，房东也许可以将心比心，想象一下，您自己租房子，有东西不好用，影响到您的正常生活，您会是一种什么样的心情？

多数房东并不是故意拖延，就是没时间。在租客看来，没时间就是拖延。你收租金的时候有时间，交钥匙有时间，续约去签字有时间，就是回答租客的修复要求没时间？

来看看“房东和租客委员会”在关于租客要求修理东西，房东拖延不办的有关规定吧。

如果房东在租客口头要求修理东西而不作为，或者有拒不修理的历史，租客可以将他们的修理要求写下来，包括日期，交给房东后自己备存一份。

如果房东在合理时间范围内仍然没有行动，租客可以给当地的房屋检验官打电话，预约时间，让检验人员到租客租住的地址检查。检验官员必须要登门检查，否则租客有权力向他们的上级汇报，要求登门检查问题。

检验官员做好问题检查并给出报告后，租客要谨慎保留备份。

租客将这份验房报告类的东西交给房东，要求修理。如果房东仍然拒绝，那么，租客可以联系当地政府的“行动小组”迫使房东修理。

如果房东仍然拒绝，租客可以联系社区里政府提供的法律援助机构，社区律师免费帮租客打官司。

这样的免费律师不仅在社区律师服务所，他们在小额法庭等法律场所都有提供服务。提醒您，这些律师并不因为免费而水平不高。很多时候，正相反，他们拥有相当过人的法律知识和打官司天分，他们大多是刚从法学院毕业的律师实习生，在没有拿到执业证书前为社区提供法律援助，增加经验。

有些租客越过法律援助机构，直接找到市议员，甚至向法庭或者“房东租客委员”直接申请减免租金，作为自己的修理要求没有及时得到回复的补偿。

星星之火，可以燎原。与其拖延，不如及时解决。还是那个词，比心。房东有诚意，租客会看到。

八问：租客说有东西不好用，或者什么地方出了问题，租客已经入住了一段时间，怎么判定是谁的责任？

这个需要具体问题具体分析。在出租合同里有一条写明，如果是租客使用不当，造成某样东西不好用，租客负责。如果是设备本身带来的问题，或者安装不当造成的损害，由房东负责。如果是自然老化，磨损，那么，修理费用$ 50 以下的部分，由租客负责；$50以上由房东负责。现在物价飞涨，这个$50已经变成$100。

在判断责任时，除了显而易见的问题，多数时候是，租客不愿意承担责任，不愿意出基本的$100。

这就需要找一个懂技术的人员上门做责任鉴定，判断损坏的东西到底是原始带来的，还是租客使用不当造成的。这项检验费用，通常是$120，还是在华人报纸上找的修理师傅。租客未必会认可。

政府的检验人员最有发言权，当然不免费，也更贵。

很多时候，修理费用也就不到$100，找政府的人来，且不说耗费的时间和租客之间的紧张气氛，就只是那费用，买个新的都行了。况且，即使租客错，您赢了官司，输了人情。租客即使赔付了修理费垫底的¥100，作为房东，你以后的麻烦只能更多。

做房东不容易，应该精打细算。但多数租客是好人，都想安静的住房。咱们作为房东，毕竟属于地主老财那伙的，让他$100 ，换来长治久安，何乐不为？

九问：热水炉租赁费，房东、租客谁负责？

原来一直由租客来付的热水炉租赁费，近年来逐渐产生歧义，甚至，基本可以断定，应该由房东来交付。

道理很简单，作为房东，给租客提供空调机，暖气炉，炉灶，照明灯具等生活必需品，相信房东们都没有啥异议。而作为生活中每天必不可少的热水炉，无论您是买，租，意义和上述这些必须品一样，费用房东出。

租客使用暖气，付煤气费；使用空调，付电费；使用热水，付电费和煤气费，然而拥有这些设备本身所产生的费用，自然由房东来负责。

这个热水炉是个灰色地带。从道理上来讲，房东出费。现实中，可以打个擦边球。

如果你的热水炉和煤气账单在一个单子上，而不是分两份账单，那么，你可以要求租客承担热水炉费用，在一张账单上，不用特意打电话更换名字。

如果是分开的，比如 Reliance 热水炉公司的租赁合同，那么，账单三个月来一次，并且完全和煤气账单分开，而热水炉的名字必须是业主，公司不承认租客，很难更换名字，至少Reliance 是这样。这就比较尴尬。房东需要在每次收到账单后，告知租客这笔费用，且要求租客付款。

这就等于，房东每三个月给租客提个醒，让他想起你的违规要求。并且，一旦房子出租，总和租客见面也是一件让人感到比较头疼的事儿。

所以，如果热水炉账单单立，房东最好自己负责。

十问：如何驱逐犯错的租客？

首先，作为房东，在采取任何措施前，最好同租客好好谈谈。尤其是，租客按时交租，并没有给你本人造成多大困扰的情况下。

面谈，电子邮件，发信，都可以。我个人的建议是，没有采取任何法律行动前，您和租客的关系还是鱼水情，所以，最好邮件或面谈，开始驱逐，那就水火不容，这个时候，作为房东，要用邮件。注意，不是电子邮件，是寄信。

如果租客有所收敛，那么你可以稍安勿躁，静观其变。如果继续收到邻里投诉，就有必要变脸。

当然，如果该租客本来已经很令你讨厌，并且平时有拖延租金，甚至有贩卖大麻，形迹可疑等现象，从接到投诉的开始就要行动驱逐。

这个驱逐通知应该用什么表格呢？

N5:Notice to End your Tenancy for Interfering with Others, Damage or Overcrowding

N5 表格包管的范围是：影响别人正常生活；损坏物业；或者居住人数多，导致过于拥挤。

N5表格上有一条需要填写驱逐原因。租客，租客的客人或者合租者，其中任何一方，如果影响了别人的正常生活，都可以驱逐。

如果租客非法贩卖大麻，房东有证据，或者吸食大麻引起邻里投诉，立刻驱逐，不能姑息。

本文得到帝国地产ReMax地产公司自身经纪Alice Chen 的专业意见指导，非常感谢！