写字楼

在商业地产的投资时钟，购买写字楼在价格昂贵的那一端。然而，如果用于出租，找对了物业，则有机会获得强劲的收益。Colliers报告指出，去年奥克兰CBD写字楼收益表现相对稳定。

写字楼的级别决定着租金收益的情况。通常意义上的写字楼即为满足商务、政务等办公需求的专用物业。其中，优质（Premium）写字楼处于该类物业的顶尖阵营，不仅代表着市场发展趋势，亦引领着产品标准。

Colliers报告指出，优质写字楼对本地和海外买家依然有强劲的吸引力，尤其是租期条件好、较低资本支出的物业。潜在买家现在很难买到总部办公室，转而求向一些预售的项目。截至2017年6月，新西兰共有56个写字楼售出，总价值15亿新西兰元，其中大部分位于奥克兰。

Statistics NZ发布了截至2017年7月建筑许可的数据，显示新西兰范围内获得建筑许可的新建写字楼总价值同比一年前增长了7%，为8.94亿新西兰元。奥克兰地区在建筑许可的数量和价值都出现增长。惠灵顿则增长有限，坎特伯雷地区则更少。

工业物业分为轻工业和重工业两种。轻工业物业通常包括后面带仓库或工作间的展示厅。重工业物业位于远离城市的地方，类型包括仓库和大型分销中心。

Bayleys研究负责人Ian Little表示，国际投资者应该留意工业市场。“租户租赁的高需求使得工业产业成为高度追捧的投资资产。事实证明，2016年在新西兰最大市场奥克兰，工业物业在整个商业地产销售交易中占据56%的比例。”

Ian Little指出，工业开发项目不断加快脚步赶上租户和自用者的需求。全国范围内，空置率仍然很低。过去四年，奥克兰有超过100万平方米的新建工业项目拿到许可。但是工业物业的空置率依然处于3%以下的历史低位。在Hamilton，空置率为2.8%。惠灵顿空置率则达到2008年上一波市场高峰后的最低水平。

一直以来，工业地产被视为市场表现稳定，但不太突出；能够提供不错的收入收益率，但是资本增速低于零售或写字楼。这一传统看法现在被打破了。按照MSCI发布的数据，过去五年中，工业地产每年整体回报（收入+资本增长）平均为12.4%，远远领先零售物业的10.9%和写字楼的10.6%。

零售物业可以是独栋建筑，也可以是街区的商铺。现在也有些建筑底层是零售，写字楼在上层。

零售物业的主要用途是销售产品或是提供服务。餐馆、健身房和购物中心等都是典型的零售租客。

地理位置对于零售物业的收益表现至关重要。依附其上的商店周围需要有便利的交通。因此，零售物业的每平方米的价格会高于其他物业类型。

当然，当零售物业地理位置优越，投资者和租客都可以从中获利不少。优质零售物业的收益回报范围在6%到7.5%之间。

此外，零售物业的收益表现还取决于消费者信心和整体的经济表现。

不过，现在大型零售业者很难进入奥克兰CBD市场。 Commercial Bay零售空间的出现预计将缓解下大型零售物业短缺的市场压力。Precinct\'s年度报告指出，Commercial Bay已经将近一半（46%）提前出租出去。

Ian Little特别谈到基督城。基督城重建工程已经完成了一半以上，新的零售和接待服务已经开通。基督城中心城区的新零售区拥有超过10亿美元的新建筑。

其中有新建的购物中心和The Crossing（四个街区中的三个街区现已开放）。“公众的热情很高，租户也有兴趣续租。”

商业物业本身会有资本增值，但是收益率是投资商业地产的关键指标。JLL商业地产销售经纪William Zhang指出，影响收益率的因素主要有以下几个因素：

可靠的租客决定了此物业的租金收入的稳定性

建筑质量

地理位置（及其区域规划）

租金预计的增长情况

在购买一处商业物业时，需要详细了解周围物业的情况，并作出对比。一些物业带有短期租约，租金却高于市面上的长期租约。在出售时，租金的价格会影响到物业的售价。

租金每年相差5000新西兰元，但在房价上却相差了将近10万新西兰元。虽然租金更低，租期更长，却能以更低的房价购得拥有同样水平回报率的物业。

当投资者被高租金冲昏头时，务必冷静思考背后的投入。一些业主为了不让房价贬值，想办法在物业附带的租赁合同上“制造”一个高于市场价格的租金。JLL商业地产销售经纪William Wang 提醒，他们为了达成一个高租金，可能会和租客协商每年一个月或是几个月的免租期。合同上的账面租金扣除免租的部分，才是这个物业真正的租金水平。

总体而言， 租期越短,租金越高，风险越高。相反，租期长，租金低，风险越低。租期长，减少空置率，收入稳定，所以风险低。