谈谈美国的房贷种类与利息,美国房产微信公众号文章

北卡罗来纳州夏洛特市一处新建联排屋销售招牌（照片：美联社）

美国国会近日通过了自里根总统以来规模最大的税改法案，新的税改法案将房屋贷款利息的抵税额从100万美元上限减少到75万美元，也就是说，贷款75万美元以下的部分，所缴纳的利息可以抵税，75万美元以上贷款的利息不可以抵税，这一变动对绝大部分希望购买房屋的潜在屋主来说应该没什么影响。据全国房地产经纪人协会的统计，2017年10月二手房的房价中间值为24.6万美元、平均价为28.7万美元；而据美国人口调查局的资料，2017年10月份新房房价中间值为312800美元，平均价格为400200美元，均大大低于75万美元水平。不过，对于想购买高价房的人来说，新的房贷利息抵税规定显然不太有利，因为超过75万美元贷款的利息无法再享受抵税的好处。

马萨诸塞州的一处待售独栋屋（照片：美联社）

美国的房屋贷款基本上分为两大类型：最普遍的是固定利率，其次是固定利率与浮动利率结合型。固定利率无论借贷时间多长，利率不会随着市场的变化而变化，因此称为“固定利率”，而浮动利率则会根据市场的变化而浮动。从年份上看，以30年期、15年期以及7年期、5年期最流行。下面就简单介绍这几个年份的房贷。

1，30年固定利率，大部分申请房贷者都会选择30年固定利率，由于年数长，虽然利率较高，但每月分摊的还贷本金较少，容易负担。但从长远看，由于年份长，利息交得多，因此总的还款数额比其他年份的要多。根据房地美（Freddie Mac，又译房贷美、联邦住房抵押贷款公司）每周公布的全美平均房贷利率报告，截至12月21日，30年固定利率平均为3.94%。根据专门提供银行各类利率信息的“银行利率”（bankrate）网站的数据，各个银行间的利率有不少差别，低的30年固定利率为3.74%，高的为4.375%，多数为3.875%。以3.875%为例，假如贷款50万美元的话，每个月的还贷额为2351美元，30年总还贷额约为84万美元，其中34万美元为利息，50万美元为本金。

2，15年固定利率，目前的利率为3.38%，低的为3.115%、高的为4%。由于借贷时间比30年少一半，因此利率也比30年低，但每月本金的还贷额会增加很多，不过总的还贷额比30年期的少很多。以借贷50万美金、利率3.25%为例，每月还贷额为3513美元，比30年期的2351美元多了1162美元，几乎多出一半。不过总的还贷额只有约63万美元，其中利息为13万美元，只有30年期34万美元利息的三分之一强，足足省了21万美元。因此，如果家庭经济条件许可，不少人会选择15年固定期的利率。

3，5/1、7/1年期浮动利率。这个利率的含义是在30年期间内，前5年、7年为固定利率，从固定期结束的那一天开始，实施浮动利率。这个利率的优点是由于固定期比较短，因此利率比较低，在固定期内每月还贷压力较小；缺点是固定期结束后利率会根据市场行情每年浮动，假如市场利率不断上升的话，房贷利率也会跟着上升，因此每月的还贷额会增加，当然，若市场利率下降的话，美元的还贷利息也会下降。目前5/1固定期的利率为3.39%，以此计算的话，贷款50万美元，在前5年内，每月还贷额为2215美元，比30年固定利率的每月2351美元的还贷额低136美元，但5年后的每月还贷额就是未知数，根据到时的市场利率行情而定。