奥克兰房价五大疑云经济学家送上“定心丸”,逸居新西兰微信公众号文章

奥克兰市议会首席经济学家David Norman最近在公开场合发表了对当前奥克兰房地产市场的看法。从供应和需求，以及政府调控手段等多个维度，解释了目前奥克兰房价到底经历了什么变化，在未来几年又将如何演变？

《逸居新西兰》根据现场的演讲以及后期发布的报告，做出简要的整理和摘要：

没有一个单一的因素会造成房价扁平化。利率水平、LVR限贷令，以及海外资本的流入受到控制都发挥了一定作用。
新政府计划禁止海外买家购房，收紧移民政策和实施Kiwibuild项目，对未来两三年房价的影响是十分有限的。
这些因素的出现意味着价格会进一步走低。但由于存在着至少43000个住房缺口，没有理由指望房价会大幅下跌。

并不是很大。考虑季节性因素后，奥克兰房价的峰值出现在2016年末。所谓的季节性因素包括房价总是在3月急剧上升，并且总是在1月急剧下降。综合考虑以上因素后，自2016年10月以来，房价下降了大约3.2%。

这并不是“暴跌”，但无疑是一次市场调整。我们还会见到更多的跌幅吗？有可能。但要记住的是，最近几个经济不稳定时期房价下挫的程度。

亚洲金融危机的余波给奥克兰带来了6.6%的跌幅。全球金融危机则诱发了8.6%的跌幅。每一次经济危机之后，房价都会走低一段时间。今天的人们很希望类似的场景发生在奥克兰。

现在的利率高于一年前，这是奥克兰房价增速放缓的主要原因吗？

简洁明了的回答是，很大程度并不是。

2016年8月房贷利率以5.59%触底之后，新西兰储备银行对首套房贷利率仅上调了0.25%。这个浮动利率的加权平均值，面向所有新客户，通常是首次购房者。

我们还知道：

大多数人把他们的大部分贷款固定在一个较低的利率水平上。

大多数人只会购买首付至少20%的房产。20%是房贷利率能够更低的重要临界点。

这意味着所有买家（首次购房者，投资者以及换房的人们）的加权平均率是更低的——2017年1月大约在4.85%的水平。不幸的是，由于储备银行已经停止公布他们的数据，我们无法展示过去九个月内的变化。

但是，从上述图标的曲线可以看出，即使首套房贷利率趋稳，有效借贷利率仍持续下滑。最糟糕的是，目前有效借贷利率水平可能会和2016年7月持平，接近历史最低点。

由于官方现金利率短期内不大可能提高，同时海外银行的批发借款利率再次下降，利率上涨对房地产市场疲软起到的主导作用较小。

奥克兰近期的房产销售量急剧下降。

从绝对值上讲，所有买家（包含首次置业者，投资者以及换房的人群等）的购买量少于往期。近期报道认为，由于投资者从银行的贷款额度减少，前的银行借款量变少，LVR限贷令使得市场更有利于其它类型的买家。数据显示，这并不是必然的情况。

综合储备银行的贷款数据以及CoreLogic的销售份额数据来看，LVR限贷令把小额投资者挡在门外，吸引资金规模更大、首付更多的投资者。

实际上，即使银行发放给投资者的贷款额度有所下降，但是投资者在奥克兰的购房量几乎是破纪录的（大约占所有销售量的41%到44%）。

投资者依然保持活跃，但现在主要是那些首付充足的投资者在购房。出于宏观审慎的原因，新西兰储备银行向投资者施行LVR限贷令也存在副作用，即把低首付能力的投资人挤出去，为高首付能力的投资人让路。

所以，即便LVR限贷令挤出了一些潜在买家，高首付能力的投资者仍然保持相当活跃的状态。

不少房地产从业人士认为，在过去的十二个月内，海外买家对奥克兰楼市的影响有了很大的转变，特别是中国买家们。这样的说法有可信性吗？

我们怀疑，对于中国来说，新西兰只是海外投资规划中的一小部分。这也就是说，考虑到中国经济的规模，即使很小份额也足以在新西兰的市场上产生很大的影响。

中国的资本管制在2016年末愈发严格。尤其是，用于海外置业的外汇兑换渠道正收到更多监管。

在经历了数十年的强势上涨后，中国外汇储备在2014年中至2016年末缩水了大约十亿美元。这些资金主要流向了海外投资领域（包括新西兰房地产）。

自从2016年末监管收紧后，彻底扭转了中国外汇储备减少的情况。能够用来投资海外房产的中国流出资金越来越少。不论是在新西兰或其他国家，都是这种情况。这再次意味着新西兰市场的买家减少。

新政府提出三个可能影响房价的提议：禁止海外买家购买现有房产，减少移民，以及未来10年内建造100,000座房屋的Kiwibuild计划。

尽管有人认为，外国买家限购令或印花税并不会对房价有任何影响，作为一位经济学家不得不辩驳：至少从某些层面上说，这样的机制作用打击部分海外买家购房的积极性。但是由于海外资金已经如脱缰野马，这个限购令的影响终会消失，特别是针对中国市场来说。

经过了三年的强劲增长，移民增速已经开始放缓。某种程度上说，通过实施某个政策，以将移民人口控制在基础设施可负担范围的机会已经溜走了。新政的确可以保证移民人口控制在一定水平。但是移民人口对房地产和基础设施的压力已经形成了。

至于Kiwibuild的有效性，有三个因素可决定该计划能否将房价快速拉低。首先，Kiwibuild希望平均每年在奥克兰建造5000个住宅，大部分是已经规划的开发项目。这意味着，国家起到的主要角色将是出资购买，以及使开发商的贷款银行相信建造的房子有人买。Kiwibuild的主要目标是加速开发，而不是把那些本来就会出现在市场上的新房“占为己有”，成为所谓的Kiwibuild机制下的“增量”。

其次，Kiwibuild需要一定时间来加速。政府希望，在这个项目真正全方面运转起来，还需要三年时间。这意味着，在最初几年，Kiwibuild对市场增量的作用是很小的。

再者，由于住房缺口大，Kiwibuild所带来的新增住房仅是锦上添花，无法彻底解决住房短缺的问题。

那么，目前未满足的需求到底有多大呢？

新西兰储备银行和MBIE最近报告联合发布的报告显示，，即奥克兰房产缺口超过40000，并且每天都在增加。