墨尔本房产-----悉尼房产
一：区域概述
i，墨尔本
墨尔本是澳大利亚第二大城市，是有「花园之州」美誉的维多利亚的首府，也是澳大利亚的工业重镇。墨尔本亦是全球生物科技的中心城市之一和全澳的科技中心，澳大利亚以及世界各国的大多数生命科学、电子、高科技、能源企业总部或是澳大利亚（澳纽）总部都位于墨尔本，有“澳大利亚硅谷”的美誉。
作为行政区划的墨尔本市，辖区为6平方公里，居住人口近3万人。广义的墨尔本包括墨尔本市和附近32个地方议会。面积8,831平方公里平方公里。人口为4,250,000(2012年)，人口密度为每平方公里481.2人。
墨尔本以浓厚的文化气息、绿化、时装、美食、娱乐及体育活动而著称。墨尔本的绿化覆盖率高达40%，维多利亚式的建筑物、有轨电车、歌剧院、画廊、博物馆以及绿树成荫的花园、街道构成了墨尔本市典雅的风格。墨尔本成功地融合了人文与自然，从1990至2013年，先后数十次被总部设于华盛顿的国际人口行动组织（Population ActionInternational) 评选为「世界上最适合人类居住的城市」。
ii，悉尼
悉尼是新南威尔士州首府，澳大利亚最大、最古老的城市和港口。
作为行政区划的悉尼市，辖区为6平方公里，居住人口不到2万人。广义的悉尼包括悉尼市和附近44个地方议会，面积12144.6平方公里。人口为4, 670, 000人（2012年），人口密度为每平方公里345.7人。
悉尼是澳大利亚第一大城市，也是商业、贸易、金融、旅游和文化中心。悉尼在澳大利亚国民经济中的地位举足轻重，其国内生产总值占全澳的30％左右。服务业是悉尼经济的主体，其中金融保险业占全澳行业产值的44％、房地产占41％、建筑业占34％。澳大利亚储备银行和澳大利亚证券交易所均在悉尼，澳53家银行有39家银行的总部设在悉尼，最大的百家公司中，有四分之三在悉尼设立了公司总部或分支机构。
二，房地产现状与未来发展概述
i，墨尔本
目前墨尔本平均房价在百万澳元的城区共有65个，预计到2030年这个数字将会增加到400个。长期跟踪监测数据显示，自1926年起，墨尔本住房平均价格每年上涨7.6%。
墨尔本地产一直持续着高信心的增长，即便是在08-09年世界经济危机中，墨尔本的拍卖清空率也保持在50%以上，常年拍卖清空率高于65%，录为澳洲最高记录。
墨尔本最大的优势在于高等教育方面。这里拥有多所世界名校，如墨尔本大学、莫纳什大学、皇家理工大学等，且校区或分校区多在墨尔本CBD。
墨尔本最昂贵的公寓城区是Malvern,没有水景这与悉尼形成强烈的对照。Malvern 中位价为98.5万，只差1.5万不到100万澳币。在合理预期范围内，墨尔本公寓中位价很快会达到100万。
墨尔本的平均房价已首次冲破了60万大关。今年第1季度房价增长2.8%，创下纪录，平均房价达到60.411万澳元。
相较于悉尼，墨尔本的平均房价只有悉尼的60%，但得益于强劲的人口增长（详见本段第三部分）、更优的城市规划，我们有足够的理由相信悉尼的今天就是墨尔本的明天，而这一天的到来将比任何的预期报告来的更快！
ii，悉尼
目前，悉尼共有279个城区，房屋中间价超过100万澳币。长期跟踪监测数据显示，自1930年起，悉尼住房平均价格每年上涨接近7%。
悉尼是世界第四大国际投资城市，近期不断有来自欧美和亚洲地区的投资资金涌入购置住宅、商业项目以及土地等。悉尼同时也拥有众多知名高校，如悉尼大学、麦考瑞大学、悉尼科技大学、新南威尔士大学、西悉尼大学。
目前，悉尼共有279个城区，房屋中间价超过100万澳币。
悉尼有3个城区公寓中位价超过1百万澳币，而墨尔本没有一个城区公寓中位价超过1百万澳币。
悉尼公寓最昂贵的城区是达令港，中位价为126万澳币。达令港位于海港前线在Rushchcutters和Double Bay之间，离CBD非常近。
在联邦政府拟议的东岸高速铁路计划下，乘客只需支付不到100元的车费就能从墨尔本到达悉尼，车程仅为3小时。关于这个接通墨尔本至布里斯本的铁路计划的项目成本预计在610亿至1080亿元之间。从墨市至布市全程1600公里，列车不间断行驶只需6小时--3小时从墨尔本至悉尼，3小时从悉尼至布里斯本，时速最高可达350公里。墨市和悉尼之间的航空交通论繁忙度位居全球第四。
墨尔本与悉尼之间越来越紧密的联系，不仅能带给两个城市更多的发展与机遇，更能带给世界一个更好的澳大利亚。
iii，未来发展
墨尔本对比于悉尼，最大的优势在于全澳最高的人口增长率。
根据澳洲统计局（AustralianBureau of Statistics）统计数据显示：墨尔本11年以来一直是整个国家人口增长最快的城市，目前，墨尔本人口超过435万，比2000年增长了超过90万人，增幅达27%，每周增长1500人，几乎是布里斯班，阿德莱德，黄金海岸，纽卡斯尔和坎培拉人口增长的总和。按照此增长速度预计，到2025年，墨尔本人口将超过500万，到2037年，墨尔本人口将超过悉尼，成为澳洲最大城市，到2049年，墨尔本人口将达到800万。
人口的迅速增长无疑将给城市的发展规划和基础设施的建设规划产生巨大的影响。对此纳普辛政府（Napthine Government）制定了《墨尔本规划》（Plan Melbourne），取代前工党政府的《墨尔本2030年战略》，该文件规划了墨尔本未来40年的发展前景，随着墨尔本的人口逐渐超过悉尼，墨尔本内城区将成为全澳最大的就业中心。而在市区内创建工作岗位是墨尔本规划的重心。这份战略报告预计，到2036年，墨尔本市将提供超过70万个就业岗位——相比现在的约45万个有大幅提升。
“创造一个生产力强，竞争力高的墨尔本的关键在于降低工作者通勤所要耗费的时间和成本,这就是为什么政府正在释放墨尔本CBD内部和周围的住宅及混合用途开发用地。”
预计到2050年，墨尔本需要加建104.6万处住所，创造120万个就业机会。一个新的大都市规划委员会将负责执行这个计划。预计60%的新屋都将是位于内城区的公寓房、排屋和单元房。
“墨尔本并不以击败悉尼为一个目标，不过基于澳大利亚统计局的统计数据，我们发现这是不可避免的趋势。”维州规划厅长盖伊（MatthewGuy）表示。
墨尔本成为澳大利亚最大城市的这一事实将在25年内实现，而这带来的机遇与挑战，特别是与城市息息相关的地产业，也将迎来更强劲的发展。
三，墨尔本—悉尼地产市场对比
i，当前涨幅对比
截止于2014年3月，墨尔本共有38个地区涨幅超过7.2%。而悉尼录得的数据为26个地区。
ii，近期地产需求
当前录得，
购房需求者占常住人口超过40%的区域悉尼共有35个。其中比例超过50%的高度活跃区有14个。
购房需求者占常住人口超过40%的区域墨尔本有高达121个。其中比例超过50%的高度活跃区有43个。
长期活跃的市场及旺盛的购房需求正是墨尔本常年高拍卖清空率的保证，也是未来地产发展的强力支持。
iii，中期地产需求
当前录得
60岁以上的人口超过20%的区域悉尼共有357个。人口统计部门认为当60岁以上的人口超过25%时，可视为高养老压力社区。如此的社区悉尼现有119个。
60岁以上的人口超过20%的区域墨尔本只有172个。高养老压力社区墨尔本现有44个。
由于较小的养老压力，墨尔本地产市场也由此获得更多的活力。
vi，中长期地产市场
当前录得
0-4岁人口超过5%的区域悉尼共有907个。
0-4岁人口超过5%的区域墨尔本只有643个。
根据根沃思（Genworth）抵押保险进行的该调查称，首次购房者的平均年龄由七十年代的25岁上升至2010年31岁。三十年内的地产市场，墨尔本地产潜力将远远大于悉尼。
v，公寓房使用比率
当前录得
公寓房占居住房比率超过50%的区域悉尼共有61个。其中已有38个区超过60%，16个区超过70%。
公寓房占居住房比率超过50%的区域墨尔本只有13个。其中仅有13个区超过60%，4个区超过70%。
随着人口的持续增长，墨尔本的公寓需求量将会被进一步极大的挖掘，公寓租赁市场也将随之进一步的扩大并稳健增长。
vi，居住需求
由上图可以较明显的观察出墨尔本和悉尼不同的城市类型对房地产业所造成的影响。
得益于良好的城市规划及基础设施建设，墨尔本购房者认为车库和户外空间是较为重要的购房因素；而悉尼购房者不得不将此两项视为重要的购房因素。
故，聪明的投资者不难从上文中客观、理性的分析中得出以下的几点：
即将成为澳大利亚最大城市的墨尔本仍有极大的市场等待开发与挖掘；日益庞大的住房需求也无时不刻的保证着墨尔本地产业的健康发展；而公寓房这一形态的住房市场也将迎来更多的需求并更好的为城市服务。
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