温哥华房价北美最高 房价是收入11倍 政府大涨开发费 购房成本加不停

2018年08月07日 加拿大地产周刊


温哥华一直在最适宜居住城市榜单上榜上有名;此外,随着房价不断上涨,温哥华也经常上榜全球最不可负担城市。近日一份新的研究显示,温哥华已经成为全北美最贵的地产市场,房价是收入中位数的11倍,比例远高于美国最贵的城市圣荷西和洛杉矶。虽然政府一直在推出措施打击房市,但收入不增加,即

使房价增长放缓,居民还是无法负担。另外温哥华的房屋开发费用相当之高,近日温哥华市府又提议增加征收开发费,这会继续增加买家负担。


房价是收入11倍

温哥华房价北美最难负担


温哥华的房价一直都居高不下,令当地居民叫苦不迭。近日西蒙菲莎大学城市项目主任甄瑞谦(Andy Yan)进行的一项研究显示,如果以城市房价中位数和收入的比例来衡量可负担性,温哥华是全北美可负担性最差的。



Andy Yan根据2016年人口普查数据,对加拿大和美国人口超过50万的主要大城市房价中位数和家庭收入中位数进行比较。如果仅从房价中位数来看,最贵的城市是美国加州的圣荷西和洛杉矶,温哥华以80万220元的房价排名第三。虽然房价排名第三,但是温哥华的收入中位数却相当低,只以7万2662元的收入在51个城市中排名第50。所以综合来看,温哥华的房价和家庭收入比例为11,是全北美最高的,换句话说,温哥华的房价是全北美最难负担的。


Andy Yan表示,房价负担能力最差的第1名和第2名房价和收入比分别为11和9,差距最大。其它房市火爆的北美城市,房价收入比例基本都在8-9之间。


洛杉矶和圣荷西虽然房价高,但由于居民收入高,所以房价和收入比例分别为8.3和8.8。多伦多是加拿大第二大难以负担的城市。多伦多的房价为76万7648元,家庭收入中位数为7万8373元,二者比例为8.3,综合排名第4。


其他加拿大城市的家庭收入也远高于温哥华。卡尔加里和埃德蒙顿的家庭收入超过9万元,渥太华的家庭收入也接近8万元。温哥华的负担能力指数是全国平均水平的两倍,全国房价和家庭收入比只有4.9。


在北美25大城市中,卡尔加里的房价担负力指数是最低的,只为4.5,即房价仅为家庭收入的4.5倍。Andy Yan认为,这是因为卡尔加里收入相对较高,房价相对较低,同时也说明至少到2016年,阿尔伯塔省的经济和全国其它地区相比表现突出。



Andy认为,如果用温哥华2018年的数据参与评估,结果可能还是相同的。按照温哥华目前的房价和就业情况看,温哥华仍是北美最难负担城市。要解决住房负担能力恶化,政府不仅要加大房屋供应以满足市场需求,同时还要解决城市交通、托儿成本等问题。


不可负担问题由来已久

50万只能买1卧房


近年来,温哥华不可负担问题越来越严重。今年年初,美国市场研究公司Demographia和来自新西兰的Performance Urban Planning发布了《2018国际房屋可负担性调查》。根据去年第三季度数据,分析了全球9个国家、共293个城市的住房负担能力。


住房负担能力也是用“中位数倍数”来计算,即房价中位数和家庭税前年收入中位数的比例,如果中位数倍数超过5.1,则表明该城市的住房属严重难以负担之列。全球共有26个城市属于严重难负担之类,包括美国、澳大利亚、新西兰、加拿大和中国的城市。


调查结果显示,香港以中位数倍数19.4成为全球房价最难负担的城市,紧随其后的是澳大利亚的悉尼,中位数倍数为12.9,温哥华则以中位数倍数12.6排在第三位,和本次Andy Yan的调查结果相比负担能力还要更差。


这是温哥华在该调查历史上的最差表现。2004年温哥华的中位数倍数仅为5.3,虽然也属于严重不可负担之列,但和今年的数据相差甚远,温哥华过去13年的表现比2004年之前的30年还要差。


不久前地产网站Point2Homes也曾进行过一项调查,调查50万元在全国各城市能够买到的房子。在温哥华,预算50万只能买到一个卧室的房屋。



Point2Homes的报告显示,根据多重销售系统(MLS)的记录,温哥华目前有3760个房屋上市,售价在52万或以下的只有不到3%。本拿比和列治文并列排名第二低,50万元平均只能买1.6间卧室。


高贵林排名第四,平均可买到1.7间卧室。而如果同样的钱放到安省的温莎,则能够买到带有4.3间卧室的房屋。



温市府又大涨开发费

房屋开发成本增加买家负担


为了抑制温哥华房市过热,政府不断推出各种房市措施,然而另一方面,政府在控制市场的同时也在对房屋开发征收大量的税费,这些成本最终还是会落到买家头上,增加购买成本。近日温哥华市议会提议从明年开始大幅调升更改土地用途申请费及其他相关发展费,这会令房价再次上涨,加重买家负担。


市府人员提议,从2019年1月起,将变更土地用途、开发以及建筑许可费三项收费,将其从过去的12%上涨至55%,如此可以多收790万元。



市府负责开发、建筑以及牌照许可的总经理Kaye Krishna表示,过去多年,市府职员处理这些与开发相关的工作,费用是由纳税人承担。“根据公众的反馈,开发商应该自己承担这些费用。”她说,很多开发商向市府提要求:“需要更多的资源、希望更快获得开发许可,如果增加这项费用有助加快审批程序等,他们就应该支持。”


根据提案,一些费用可能仅上涨数元,比如,对遗产建筑进行小改动的许可证费将从64元上涨到71.7元,但其他费用可能将增加数千元,比如修改官方开发计划(official development plan)的文本材料,费用将从4万5200元上涨至5万600元。


开发费用的增加无疑会进一步增加房价。不久前智库组织C.D. Howe的调查就曾指出,大温地区是全国兴建独立屋价格最昂贵的地区,在全国大部分城市地区,每平方尺生产成本几乎相当于每平方尺市场价值,而在温哥华,新建独立屋的额外成本高达64万4000元。


大温贸易局举行的2018年住房论坛上,地产及税务专家Paul Sullivan也发表研究报告指出,大温一套价格为84万元的普通新公寓,其税费就超过20万元,占比超过26%。


Sullivan以甘比走廊(Cambie Corridor)上新开发项目为例,一个价值3000万、面积为2万平方尺的开发案,如果容积率(FSR)为2.5,则居住面积为5万平方尺,平均的居住单位面积为800平方尺,价值为96万。那么为了购买800平方尺的居住单位,买家或开发商需要支付的费用和税费如下。



假设开发商需要3年的时间获得建筑许可,然后再花2年的时间建成公寓,那么在该公寓的建设过程中,从土地开发到入住的这段时间内,每平方英尺可建面积增加的税收和费用为276.65元,每平方英尺销售面积的费用为314.65元,总的来看,对于一个800平方英尺的单元,政府征收的费用达到25万1721元。


有专家指出,政府对于建筑商和开发商的多种限制,如土地用途条例以及房屋数量限制等,会大大阻碍住房市场的效率。如果开发商无力承担成本放弃项目,市场依然是供不应求,导致价格上涨;如果开发商付高价继续开发楼盘,那么成本还是会转嫁给买家,房价依然上涨。


智库的研究助理总监Benjamin Dachis建议,市政府应研究容许发展商随着房屋存在的时间逐步缴付开发费,或降低款项的额度。城市发展协会(Urban Development Institute,UDI)总裁兼首席执行官Anne McMullin也表示:“如果政府真的想要提供更多经济适用住房的选择,他们需要减少向房地产征税的比率,并考虑在建造住房的土地上提供税收减免,包括专项租赁。”




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