加拿大的房市，尤其是condo市场居高不下。议论的声音一直没有停息过。有的人认为是炒房客推高了房价，有的人觉得是非居民携巨款购豪宅推高了房价，总之是众说纷纭。

探究房价背后的奥秘，联邦政府委托CMHC（加拿大抵押贷款公司）专门为房价高这个问题进行了专题研究。而研究得出的最后结论是：高收入家庭推高了多伦多的房价。

这个结论和人们原先的理解还是差别挺大的，乃至于这篇报告基本没有在华人社区引起注意。很多人不愿意接受这个结论，无非就是因为这个结论实在有点“打脸”。

很多人认为所在的城市变得更具有吸引力，所以房价变贵了，这是自满。还有的人迁怒于炒房客和非居民。下面就让我们来一起看看，如此“打脸”的结论是怎么得出的。

两极分化严重是多伦多市收入分布的最大特点。多伦多年收入超过10万的人占比 10.5%，而全国的数据 8.7%。在最高收入的百分之1人群中，多伦多市的平均收入达到了30万，全国名列第二。但在另一方面，多伦多的低收入人口比例又非常大：20.2%的人处于低收入状态，全国的平均水平为14.2%。从这两组数据不难看出，多伦多人口收入的两极分化比整个加拿大高出不少。多伦多至少有20%的家庭没有购房能力，而这部分的人对房价基本没有什么影响，因此，房价的高低是取决于高收入家庭的房产购买力。

所谓的凝聚效应就是：越大的城市越能吸引金融和高科技人才，这两个领域的人才只有在超大的都市中才能将其才能展现出最好的效果，获得最高收入。城市里生活质量最高的市民是竞争中的获胜者；具有较高技能或卓越创新能力的后来者有更多机会在大城市站稳脚跟，并淘汰原住民；所属行业遭受竞争淘汰的居民，由于买房早，即使收入低也能靠旧工业时代的退休保障性收入在城市里维持生计。正是因为凝聚效应，多伦多汇聚了大量的高收入人才，这一部分人成为了高价房的主要购买力。

房产是具有收入弹性的，简单的来说就是：随着收入的提升，人们愿意把钱花在提升房子的便利性上，从而使得上班出行方便，生产率得到提高。更大更方便的房屋,在购买的时候还会给人们带来消费上的满足感；因此房子的需求会随收入上升而增加。

当人们在选择买房还是租房，买condo还是买house的时候，对未来收入的预期是人们判断的标准。

选择购买房产并不意味着一次性消费。相反，在加拿大买房有很高的杠杆性，投资人可以进行全面而长久的财务规划。打个比方，投资者要买一个100万的楼花，押金在15%-25%， 且是在一段时间内付清。4-5年后大楼正式完工过户，投资者可以选择贷款。这样算下来，购买时的初始投资并不多，而未来偿还贷款的能力则成为了人们选择房产的标准。

高收入人群除了自身收入和存款外，还存在着房贷好帮手---- 租客！在加拿大，租客们一直在帮房东们轻松贷款买房。多伦多目前有约三分之一的房子里有租客，那么他们住的是谁的房子呢？当然是高收入人群购买的房产。

投资者们用租金收入来支持更大金额的贷款申请，在房价上涨后还能通过加按(refinance)来提取房权(equity)中的现金，用于购买下一套房产的押金。有了租客的帮忙，有能力的投资者们会变得更加富裕，而租客如果没有能力买房的话就只能一直是租客，贫富差距将会继续扩大。

人口不断增长，衣食住行永远都是刚需。在没有达到购买能力的这部分人群，只能选择租房。过往多伦多市中心的空置率不到百分之二，而到了夏季租房高峰期，空置率只有千分之二。DT高级公寓CONDO的租金持续上升，据统计一房与两房公寓租金相比去年增幅高于15%，而部分地区租房会出现十几个人抢房，并且多出叫价100-200/月。湖边1卧室+1书房的物业，可以很简单租到2200-2400/月。学区房的3房，已经要高达4000/月。房东交付首付，租客的租金帮忙支付所有的开支，理论上，30年后，房子这些年的开支和贷款全部由租客支付。房东获得物业，并且享受这些年来的涨幅, 这也是本地投资人最为认可的一种稳定投资。

多伦多的平均房价是100万以上的房产决定的，在未来的几年多伦多的平均房价增幅并不会太大，但公寓的销售比例仍会持续提高，公寓升幅也会比平均房价的升幅要高很多，至少这几个月来就是这种情况。多伦多市人口不到300万，即便是人口翻倍，也不算拥挤，像其他国际性大城市一样，更多人会选择住公寓。所以像公寓这种刚需，买了就要hold住，想买就不要犹豫；有选择地投资以及合理的财务规划是累积财富必不可少的一步。