美国军人包括退伍军人可以享受政府担保的房屋贷款（退伍军人事务部）

人们可能还没有忘记2008年的金融风暴，起因是在那之前鼓励人们购房的所谓次级贷款，包括月供只需偿付利息的贷款、超长还款期贷款、大额尾付贷款和零首付贷款等。许多低收入家庭或信用等级差的人，在房市上升的氛围下，认为即便后期还不起贷款还可以出售脱身，在贷款公司和银行支持下买了房。结果是房贷违约频发，投机性的贷款机构使尽浑身解数也难以自拔，最后扩散到金融市场崩盘。有了前车之鉴，现在美国买房的条件苛刻得多，一般都要求20%的首付，即便有较低的首付，相应的则是较高的利率和/或过户结算费。

但是，现在还是有些人、或在某些地方还可以拿到合理的零首付贷款，现役和退役军人就享有这种优惠，而且得到政府部门的保障。

美国联邦政府有一个退伍军人部（Department of Veterans Affairs，简称VA）。VA早在1944年就有了为军人及其家属购房时的优惠政策。现在，凡是美国军人及其家属，包括退伍军人，在购房时都可以享受政府的担保，就是说，一旦军人还不起贷款了，政府将接过债务，向贷款公司偿还欠款。

因为有政府的担保，银行或专门的贷款公司就可以为军人提供买房、自己盖房或为现有住房增添节能装置等方面的贷款优惠，甚至对原有的房贷重新贷款时也可以享受，其中就包括了零首付贷款。

可以享受VA房贷优惠的条件是：
现役军人；
退伍军人；
现役或退伍后备役军人或国民警卫队成员；
在战区阵亡军人的配偶；
这些军人服役时间在和平时期必须在181天或以上，战时服役则需达到90天，如果不到90天，但是除役原因是因为与职务有关的致残。后备役或国民警卫队成员则需履职达到6年；
被开除军籍者不得享受此优惠，军人的未亡人如果再婚，则也得不到该项优惠。

可以得到此项优惠的还有：公共卫生服务人员；陆军、空军、海军和海岸警卫队学院的学员；国家海洋和大气管理局官员。此外，在第二次世界大战期间被征召的商船上的海员和服务人员，现在可能已经没有多少人了，但是他们在世时也可以享受该优惠待遇。

退伍军人事务部并不设定贷款的限额，但是一旦贷款人违约了，它有一个担保赔偿的上限。根据贷款总额的多少，从低额贷款的50%到最高赔付贷款余额的25%。因此有此担保，银行或贷款公司可以比较放心地提供房贷。目前在美国三四线城镇，为军人提供的房贷可以高达453100美元，在高房价的一二线城市，例如纽约旧金山等地，军人购房贷款最高为679650美元。只要房价低于这个额度，就有可能拿到零首付房贷。这对于那些当兵的年轻人特别具有吸引力，因为他们刚开始挣钱，不可能有多少积蓄，零首付为他们享有自己的住家创造了条件。

政府对军人房贷提供担保时，并不要求贷款人提供信用记录，贷款公司对普通买家的信用评分要求在620分以上，对军人则可以低到560分。军人房贷还有许多其他好处，例如卖方可以负担更多的过户费、增装节能设备贷款等，其中无惩罚提前还贷也是一项比较大的好处。

最后要强调的是，退伍军人事务部的房贷担保只针对军人的自住房产。投资性的购房不在政府的担保范围。