随着澳洲楼市的繁荣发生逆转，全国房价已经连续九个月下跌。一份最新的报告显示，悉尼和墨尔本的房价下跌是六年来全国房价首次出现年度下跌的主要原因。截至今年六月份的一年中，悉尼房价下跌了4.5%，为2008年全球金融危机以来最大跌幅，远高于全国平均的0.8%。

数据显示，澳洲房价市场的“基本面表现疲软”，首府城市悉尼的清盘率一度降至50%。从行情来看，房价下跌了应该更容易买房了，但最新的一份人口普查数据反映，“澳洲房产梦“仍然不易实现。

据房产网站Domain报道，在2000年后抵达澳洲的永久居民中，仅有54%的人拥有了自住房，而且数据显示“入市”难度越来越大。这些移民中，主要来源是印度，其次是中国。

那么新移民们在实现“澳洲购房梦”时究竟遇到了哪些困难与问题？而为了实现“澳洲购房梦”，新移民们又要做好哪些准备？今天的《澳财聚焦》节目，我们就请博满金资首席分析师魏睿昊先生为大家解读。

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“澳洲房产梦”不易实现，

移民住房拥有率不断下降

本质上来讲，“澳洲房产梦“的定义因人而异，不同文化背景的移民会在选择购房时会有不同的想法。

但是总体来看，愿意移民到澳大利亚的人都比较认可澳大利亚本地人的生活方式，那就是在近城市郊区购买一套带有1/4公顷后院的独栋房屋，既能感受城市的便利，也能拥有一些户外的空间。

根据澳大利亚房产网站 Realestate.com.au的数据报道，随着越来越多的房主希望住在市中心附近的独栋屋，城市近郊的房价出现飙升。例如，墨尔本的百万澳元住宅已经向城市边缘延伸，距离市中心远达50公里的郊区房价也一度达到了七位数字。

然而，对于大部分房主来说，特别是首次购房者，他们目前并负担不起梦想中的大房子。根据realestate.com.au的数据，澳大利亚最受欢迎的住宅类型是一栋四居室的房屋，紧随其后的是一栋三居室的房屋。但是人口普查数据显示，即使四居室是最受欢迎的房屋，大多数澳大利亚人目前仅住进了三居室的房屋。

“大家普遍认为澳大利亚的房产值得买入，所以来到这里的人都在努力进入房产市场。” McCrindle 研究所的研究员布雷利（Geoff Brailey）表示，新移民的住房拥有率略低于全国平均水平（65.5%），且入市难度越来越大。

澳大利亚统计局负责移民统计的主任伯利（Myles Burleigh）表示，截至2016年五年内移民的房屋拥有率不断在下降。根据2016年人口统计结果，最近五年内移民到澳大利亚的人中有35%购买了房产，而在2011年人口普查时这个数据为40%。

从2011至2016年的时间段来看，澳大利亚首付城市的房价处于不断上涨的趋势，尤其是2016年当时房价涨得最高，区位条件好的独立屋卖价也超过了许多新移民的预算。

与此同时，薪资过去几年时间里的上涨幅度却远远要低于房价上升的幅度，这就大大增加了首次置业者的购房压力，使得拥有房屋的新移民数量不断下降。

澳洲首府城市连续9个月下跌

房屋总价值却有所增加

根据CoreLogic的最新的房价指数报告，6月份澳大利亚房价中位数连续第九个月下跌，平均加权下跌0.2％至556,384澳元，去年同期下跌幅度为0.8%；在所有城市当中，悉尼和墨尔本房价再次领跌。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，过去三个月的疲软集中在高端房产，而较便宜的房产其实表现强劲。

“在最昂贵的四分之一市场中，跌幅更为明显；而最便宜的那四分之一市场，价格其实保持了坚挺。同样，在过去的12个月中，最昂贵的市场录得3.6％的跌幅，而最便宜的市场录得1.4％的涨幅。”

数据显示，尽管澳大利亚过去一年的房价中位数下降，但大多数首府城市的房屋总价值都有所增加，从霍巴特的12.7％增长到墨尔本的1％不等。

Lawless表示，大多数住房市场现在开始降温，部分原因是贷款标准更加严格。考虑到贷款标准可能会进一步收紧，澳大利亚高端房屋市场将会继续降温。此外，周期性抵押贷款利率上升的风险也在增加。

BIS Economics经济学家Sarah Hunter表示，从投资者活动中可以看出，不论是海外买家还是澳洲本土买家，在过去的一年中均对买卖房产没有足够的热情，是致使整体数据下滑的主要原因。

新移民购房两难：

海外收入”进不来“，贷款“下不来 ”

从2017年上半年开始，中国买家的购房热潮就出现了大幅度逆转。“一方面澳洲政府收紧了海外收入的抵押贷款，另一方面中国也缩紧了外汇管控政策，使得中国买家收到双面夹击，很大程度上抑制了中国买家买房的热情。”魏睿昊解释道。

根据房地产分析机构 CoreLogic的数据，银行业皇家调查委员会的调查结果与澳洲审慎监管局（APRA）要求的更严格的贷款政策，使得悉尼和墨尔本的房产市场遭受了严重的打击。

投资银行瑞银（UBS）的调查显示，由于皇家委员会可能对银行业推动的改革，将使房贷标准进一步收紧，购房者的借贷能力可能会下降多达40%。

“在澳洲银行基本不再认可海外收入的情况下，新移民很难在本地取得足够的贷款额度。”魏睿昊解释道。

另一方面，自从2月以来银行融资成本“大幅”增加，澳洲的中小银行率先加息，大银行也逐步上调抵押房贷利率，导致还款压力增大。6月25日，昆士兰银行宣布，自住房贷款的浮动利率上浮0.09个百分点，投资房贷浮动利率上浮0.15个百分点。

不仅是昆士兰银行，近期Teachers Mutual Bank, Aussie Home Loans, Homestart, Blue Bay 和 Bendigo Bank等中小型的贷款机构也将利率提高了20个基点，使得其他银行加入加息潮的压力进一步加大。

事实上这轮上调房贷利率并没有让市场观察人士感到意外，他们近期一再指出如果短期银行融资成本上涨的压力持续，更多的银行就会采取上调利率的行动。

新移民为了实现“澳洲房产梦”，

要做哪些准备和牺牲？

对于首次购房者来说，房价的上涨、疲软的收入导致他们大部分都选择从所谓的“父母银行”借钱。根据数字金融分析机构（Digital Finance Analytics）的调查显示，“父母银行”目前在全澳排名达到第10位，位于昆士兰银行之后，ME银行之前。

总体而言，根据过去12个月进行的52,000次访问，现在的首次购房者中有55％的人获得父母的经济援助，并且涉及的现金平均额为89,000澳元。

数字金融分析机构主管Martin North说：“储蓄首付款非常困难，由于贷款政策的收紧，当时许多贷款机构要求更多的首付款。” 因此，家庭向成年子女提供帮助以购买房产的做法已成为必然。

然而，“父母银行”仅适用于家庭情况富有并愿意为孩子慷慨解囊的首次置业者，对于那些没有家庭条件的人并生活独立的人来说，这并非是最佳的选择。

因此，即使现在处于房价周期的下行区间，年轻的新移民如果要在澳洲拥有自己的梦想房产，仍然需要比他们的父辈付出更多的代价。

然而即使凑足首付，也仅是买房的一个重要部分，买房之前所要做的功课也不少。首先要对所购买房屋区域有长时间细致的了解，例如房价的变化、交通的便利程度、周边的学校、基础设施、购物及未来发展等等。

另外一个重要的点，也是大家经常忽略的一点，那就是很少有人懂得澳大利亚的经济和金融市场，缺少了这方面的知识，就很难在波动较大的房地产市场中，购买到既符合自己的理想又可负担的住房。

魏睿昊先生表示，他的个人观点是“房地产市场不是观察一两天就能弄明白的，房产市场存在着周期性的波动。目前的澳洲房市正处于高峰过去逐渐下滑的过程，所以目前并不是入市的时机，有可能还要等一年甚至更长一点时间，房价进一步下跌之后，才会是一个抄底的最佳时机。“

在一份最新的由美国智库发布的世界城市房价可负担性排名上，悉尼和墨尔本分列该榜单的第二和第五名，其中悉尼更是仅次于中国香港，成为全球第二大高房价的城市。

澳洲首府城市的房屋的不可负担性使得新移民，尤其是年轻人来说，未来的住房拥有率将会持续下降，传统意义上的“澳洲房产梦“也变得遥不可及。

有数据表明，随着人口密集城市的不断发展，带有后花园的传统住宅已经不再是城市居民的首要选择。比如香港、新加坡和纽约，大多数城市居民都选择居住在离CBD很近的公寓里，随着墨尔本和悉尼人口的增长，也会像全球的大都市一样，公寓房会越来越普遍。

无论在哪座城市，房子都应该是用来居住的，一个简单的居住需求才是人们最重要的牵挂。如果为了买一套大房子而长期牺牲个人和家庭的生活质量，这就与移民来澳洲生活的初衷背道而驰。

愿大家在实现“澳洲房产梦“的道路上量力而行，走稳走好。

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