APR壹地产 | 悉尼旧城改造计划近乎中断? 这其中究竟发生了什么？,澳洲第一传媒微信公众号文章

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Kyrie

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关注悉尼近年来城市发展的朋友都知道，两年前政府刚刚颁布悉尼未来城市规划文件时，就曾经将‘旧城改造’作为一大卖点。

NSW州政府打出通过斥巨资翻新改造城市主要交通线路，辅以更新沿线城区功能分区（zoning）的组合拳，让这个项目听起来确实有些让人期待。

但是，这个计划出台一年多后的今天，旧城改造并没有如州政府预期那样顺利进行。相反，在部分旧城改造项目上，州政府已经处于失去主动权及领导权的边缘。

(悉尼南边Green Square地区旧城改造的成果，让州政府决心在大悉尼都市圈内更多的地方复制这种成功模式)

那么自旧城改造计划颁布至今的一两年间到底发生了什么，今天作者就来为大家理一下。

要描述旧城改造计划的近况，不妨从Sydney Morning Herald引用一下关于这个规划的两篇报道

2018年七月22号报：Canterbury-Bankstown地方政府市长计划用法律手段干涉新南威尔士州政府准备在“自己地盘上”动工的铁路翻新项目以及配套的区域规划更新。

因为地方政府认为这些新规划和项目在烧钱的同时并不会对当地带来任何增益，来自工党的Bankstown地方政府市长Khal Asfour 表示“州政府不断地向公众表示这个铁路及城区的改造计划将会重塑悉尼格局，但事实上具体计划书上的内容显示这是一个摧毁城市的计划”

(新的地铁的项目将贯穿悉尼，并取代原有部分火车客运线路)

自铁路翻新计划出台以来，Bankstown地方政府就一直在就计划中的不合理之处向州政府提出异议，据悉，将地面铁路改建为地下铁将要关停目前这条线路上的火车客运服务至少6个月的时间，

与此同时，州政府原本承诺新增数条横跨铁路线的人行横道以及单车道的计划也并未落实，这将使铁路两边居民的生活往来仍旧被铁路线阻隔。

2018年7月30日报：NSW州政府向地方政府妥协，答应将原本握有的权利转交给地方政府。

具体来说，悉尼未来的穿城地铁项目从Sydenham至Bankstown这段线路沿线的城市规划权将从州政府手上转交给各个地方政府。

来自工党的内西区市长Darcy Byrne认为这次全力转交将有效地遏制老牌开发商Mirvac计划在这段地铁线上的Marrickville区准备修建的高层公寓项目，这个大型项目中最高的建筑达到35米，并遭到当地社区居民的强烈抗议。

一同受到当地居民抵制的还有州政府为当地制定的区域规划，正是这份规划为了增加当地住房而向开发商妥协让利，推行过分宽松的建筑限制，才导致了Mirvac等一众开发商嗅到商机，意图在当地修建违背居民意愿的“参天大楼”。

(Marrickville 旧城改造项目效果图，可以明显看到数栋高楼)

现在地方政府“夺回”规划权后，必然会对开发商的“高楼计划”动刀，虽然在辖区内增加住房的政治任务必须完成，但是通过修改规划政策收紧建筑限制也是地方政府极力坚持的。

读完两篇报道相信大家多少都能猜到，州政府在旧城改造计划上踢到的“铁板”，正是悉尼内西区的Sydenham至Bankstown铁路沿线旧城改造计划招来的反对者。

读到这里，大家最大的疑惑或许是：为什么州政府手捧“翻新铁路，旧城改造”这样一份大礼送到铁路沿线各地方政府门前，却被地方政府及居民们统一反对呢？

诚然，在NSW州政府的计划里，自掏腰包为内西区翻新铁路和城区不仅让当地居民可以用上更方便快捷高大上的地铁，不用再等老旧的铁皮火车。其次还让通勤到CBD所花费的时间比原来短了许多，到达北悉尼的各地方也不再需要“转线”。

而与之配套在沿线规划许多中高密度住宅区，不仅可以利用起因为产业转型而“人走楼空”的工业区厂房，新修公寓所带来的年轻人口还可以促进当地服务业及零售业的繁荣，使因为人口老龄化而日渐衰落的社区重现活力。

而对于买不起房的年轻人来说，州政府这个规划不仅为他们在交通便利，靠近工作地点的城区找到了一个家，并且在内西区铁路沿线总计近三万五千套的新增住房更是能够满足大量购房者的需求，同时提高居民对住房的经济负担能力（Affordability）。

总体看来这个计划是一举多得且利大于弊的。

但是！同样一份规划，在沿线的地方政府和原居民看来，却是另外一回事。

在他们看来，州政府的计划虽然花了大钱，但是却没有用在对的地方，简而言之，“浪费纳税人的钱！”

翻开NSW州政府网站对于该规划的“意见箱”（Submission）页面，可以看到大量的地方居民来信。其中不乏大量反对者关于当地基础设施不足的抱怨，

总结起来就是“州政府有这么多钱翻新铁路线，为什么不用来翻新一下当地学校医院和公园街道这些更加需要资金的基础设施呢？

内西区的火车虽然有点破有点旧，不过至少还能用。但是内西区的学校早就人满为患，道路早就拥挤不堪，这种情况下我们没有等来翻新基建需要的资金，却先等来了新居民，这样下去当地的生活质量如何维持？”

不得不说反对者们的担忧是有道理的，事实上州政府虽然极力宣传自己出资翻新了铁路线和领导旧城改造，但是自规划出台就没有明确承诺过要出钱升级沿线社区日益老旧的其它基建设施，在规划上更没有为新增基建而做任何改动。

同时新规划文件还为开发商在当地建高楼盖新房而大开绿灯，这样无视当地原居民利益的行为自然引起了大家的不满。

站在原居民的角度，当地上至学校医院下至路边停车位，最初都是以低人口密度所对应的需求来规划的，现在却忽然要服务于远高出其能力的人口数量。

任由这样的规划实施下去的话，最终开发商盖好房子卖掉拿钱走人，州政府安置好了新增人口兑现了关于住房的政治承诺全身而退，剩下的只有新旧居民们一同忍受着当地超负荷运行的基础设施，生活苦不堪言。

(Sydenham至Bankstown的在Facebook上居民组成联盟，抵制州政府规划)

深谙“天下没有免费午餐”这一道理的当地居民自然知道，手捧“旧城改造”大礼免费送上门的州政府动机并非如此简单，因此抵制州政府规划的呼声一浪高于一浪。

而在这股愤怒的反对声中，反对党工党坐镇的地方政府们自然也“顺水推舟”，与群众站在同一边，理直气壮地与自由党坐镇的NSW州政府争夺利益。

笔者认为，纵观这次事件，有几个信息值得大家注意:

1. 政治因素

与一个月前州政府推行中密度住房政策被各大地方政府联合抵制的事件类似，Bankstown地方政府在反对NSW州政府各规划政策上一直处于“先锋”的位置，这不仅因为州政府主导的一系列规划不符合当地居民利益，更因为在政治架构上，地方政府与州政府为平级关系，两者相互独立，不存在一方对另一方无条件服从的义务。

因此州政府和地方政府双方可以平等坐在桌前，以法律赋予的权利义务为筹码，进行公平谈判。其次，现在距离下一次新南威尔士州选举还有9个月，执政的自由党政府要想笼络民心继续连任，就必须在与民众间存在尖锐矛盾的问题上妥协让步，其次还要在内部协调好各方的利益，铺平竞选的道路，因此在这种关键时刻常常会选择拖延或搁置争议，待大选后再处理。

(自由党在2015年的新州选举中获胜，由领袖Mike Baird出任州长)

2. 经济原因

政府在推广政策时非常喜欢混淆概念，最典型的就是对外承诺将在某地新增若干套住房以满足当地住房需求。事实上这句话背后的含义是：政府将通过制定政策，让认为有利可图的开发商在当地投资建房，而开发商的逐利本质意味着只有当地住房市场存在升值空间的情况下，开发商才会在当地投资，因此新增住房往往伴随的是一同飙升的房价。

这也侧面证明为什么政府推行旧城改造新增住房的计划会被内西区居民们抵制，目前Sydenham至Bankstown铁路沿线聚集了相当高比例的租住居民，他们的共同特点就是在收入和社会地位等方面处于社会的弱势水平，内西区相对便宜的租金吸引他们聚集在当地，创造出物廉价美及多元化且具有活力的社区环境。

(通过澳洲统计局数据生成的悉尼地图，红色越深的地区，当地居民在社会和经济上的能力就越弱势)

铁路翻新和新住房建设推动的高房价会让他们衣食住行的生活成本上升，削弱他们购买公共资源的能力，还会让他们在社会上更加边缘化。

正如新南威尔士大学城市未来研究中心的主管BillRandolph教授在接受Sydney MorningHerald 的采访时提到的那样：

Sydenham至Bankstown铁路沿线社区既充满生机，又极度容易被外界冲击所瓦解，一旦让资本无节制的进入当地住房市场抬高房价，就会在当地居民中间产生明显的经济能力差距，进而抹灭低收入群体，他们的消失将会带走社区大量的活力，使当地生活不再物廉价美，进而成为“高物价社区”，这对占大多数人的中等收入居民来说并不是他们所希望的。

3. 价值观原因

虽然年青一代澳洲人对于传统“澳大利亚梦”的热情有所消退，但是在老一代澳洲人的价值观里，以“家家户户有花园和平房”进而延伸开的郊区化（Suburban）社区以及对应的低密度规划才是符合澳大利亚价值观的城市风貌，

因此大多数老居民对于高层建筑存在很深的厌恶，认为这种“叠着住”的生活方式如果出现在自家隔壁将会严重侵犯自己在后院活动时的生活隐私，因此就算是两层楼高的联排别墅，在许多传统社区里也不受待见。

因此相对于把新增人口安置在旧城区改造出来的公寓里，更多老一辈倾向于将这些新增人口安置在尚未开发的西悉尼田园地区。